Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2024 г. N 09АП-19070/24 по делу N А40-108038/2022

г. Москва

24 апреля 2024 г.

Дело N А40-108038/22

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Савенковым О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Заря-51"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 февраля 2024 года

по делу N А40-108038/22, принятое судьей Д.С. Рыбиным (176-848),

по иску ООО "Заря-51" (ИНН 2520009613, ОГРН 1172536038795)

к АО "Дом.РФ" (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270)

третье лицо: ФГУП "Росразмещение"

о возмещении расходов на капитальный ремонт объекта культурного наследия,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Веснина Н.Ю. по доверенности от 01.04.2021,

диплом НВ 484697 от 26.06.1986;

от ответчика: Первушин А.С. по доверенности от 25.12.2023,

уд. адв. N 13665 от 27.08.2014;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Заря-51" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением в уточненной в порядке ст.49 АПК РФ редакции о взыскании с АО "ДОМ.РФ" (далее - ответчик) 20 430 075 рублей 00 коп. убытков.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ФГУП "Росразмещение".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.02.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Заря-51" не согласилось с принятым судебным актом, обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить оспариваемое решение, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что необходимость проведения капитального ремонта была установлена строительно-технической экспертизой.

АО "ДОМ.РФ" направлены письменные пояснения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель ООО "Заря-51" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика возражал против доводов жалобы истца, считает решение законным и обоснованным.

Третье лицо представителей в суд не направило, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Материалами дела установлено, что между ООО "Заря-51" и ФГУП "Росразмещение" заключен договор аренды от 27.04.2018 года N 1/Р18-А/189 в отношении объекта федерального недвижимого имущества - здание кинотеатр "Заря" общей площадью 682,2 кв.м, являющееся объектом культурного наследия регионального значения Памятник "Кинотеатр "Гранд-Иллюзион" ("Заря") и расположенного по адресу: Приморский край г. Уссурийск, ул. Ленина, д. 51.

На дату заключения договора аренды, объект аренды находился в хозяйственном ведении ФГУП "Росразмещение". Срок окончания договора аренды - 26.04.2043 года.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что после заключения договора аренды ООО "Заря-51" у ФГУП "Росразмещение" была запрошена техническая документация на здание, при ознакомлении с которой были выявлены расхождения в планировке объекта аренды. С целью определения технического состояния объекта аренды, выявления наличия перепланировки, а также определения необходимости проведения капитального ремонта, ООО "Заря-51" обратилось с просьбой к ФГУП "Росразмещение" дать согласие на проведение строительно-технической экспертизы объекта аренды.

Разрешение в ФГУП "Росразмещение" было получено, экспертиза проведена ООО ЭСГ "Строй-ЭКСП".

Заключение строительно-технической экспертизы от 04.06.2018 года содержит выводы о необходимости проведения капитального ремонта здания в связи с нахождением несущих конструкций здания в ограниченно-работоспособном состоянии, а также наличием в здании дефектов, не соответствующих нормам и требованиям эксплуатации. Кроме того, экспертом была выявлена перепланировка.

В соответствии с п. 2.1.7 договора аренды обязанность проведения капитального ремонта объекта аренды лежит на арендодателе, которым являлся ФГУП "Росразмещение".

Необходимость проведения неотложного капитального ремонта арендованного здания, исключения риска обрушения и поддержания объекта культурного наследия в надлежащем состоянии, установленная в результате строительно-технической экспертизы, повлекла письменное обращение ООО "Заря 51" к ФГУП "Росразмещение" с просьбой о проведении капитального ремонта объекта аренды ФГУП "Росразмещение" в соответствии с условиями договора аренды.

В ответном письме ФГУП "Росразмещение" отказалось произвести капитальный ремонт объекта аренды, пояснив, что утвержденная программа деятельности предприятия не предусматривает проведение капитального ремонта данного объекта аренды.

ООО "Заря-51" приступило к ремонту объекта аренды самостоятельно, согласовав с ФГУП "Росразмещение" подрядную организацию, локальный сметный расчет N 02-01-01 на капитальный ремонт здания на сумму 20.393.375 рублей 96 копеек.

Истец полагает, что необходимость проведения капитального ремонта объекта аренды была определена строительно-технической экспертизой, проведенной ООО ЭСГ "Строй-ЭКСП" с разрешения ФГУП "Росразмещение", в соответствии с п. 2.1.7 договора аренды N 1/Р18-А/189 от 27 апреля 2018 года являлось обязанностью арендодателя, то есть ФГУП "Росразмещение", но в связи с отказом ФГУП "Росразмещение" от проведения работ по капитальному ремонту объекта аренды, было выполнено арендатором в соответствии с законом и с разрешения ФГУП "Росразмещение".

ООО "Заря-51" заключило договор подряда N 02/18 от 02 июля 2018 года на сумму 20 430 075 рублей 00 копеек включая НДС на основании локального сметного расчета N 02-01-01. Ремонтные работы были произведены, были подписаны акты выполненных работ КС-2 и оплачены согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат в размере 20.430.075 рублей 00 копеек.

В связи с несвоевременным уведомлением со стороны прежнего арендодателя ФГУП "Росразмещение" (вх. N 1223 от 13 июня 2019, которое было получено 03.07.2019) и отсутствием уведомления о смене собственника (арендодателя) со стороны АО "ДОМ.РФ", арендные платежи ООО "Заря-51" перечисляло согласно условиям договора аренды на расчетный счет арендодателя ФГУП "Росразмещение".

Письмом от 19.08.2019 АО "ДОМ.РФ" уведомило ООО "Заря" о передаче в соответствии с ч.4 ст. 12.2 Закона 161 ФЗ объекта недвижимого имущества по договору аренды АО "ДОМ.РФ", осуществлении им прав и обязанностей арендодателя в отношении объекта аренды, требования о перечислении на счет АО "ДОМ.РФ" арендной платы и о расторжении договора аренды N 1/Р8-А/189 от 27 апреля 2018 года. Ответным письмом ООО "Заря-51" направило свои возражения и предложило возместить затраты ООО "Заря-51" по ремонту объекта аренды.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.02.2020 по делу N A40-220484/19-60-1818 договор аренды от 27.04.2018 N1/P18-А/189 объекта федерального недвижимого имущества в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 25:34:017001:3020 был расторгнут, решение арбитражного суда вступило в законную силу.

ООО "Заря-51" предъявило АО "ДОМ.РФ" две претензии о возмещении расходов, понесенных на производство капитального ремонта объекта аренды. АО "ДОМ.РФ" выразило готовность компенсировать расходы истца, но в меньшем размере. Меньший размер был обусловлен проведением АО" ДОМ.РФ" экспертизы до капитального ремонта и после капитального ремонта.

Истец полагает, что согласно п.2.1.7 договора аренды, от 27.04.2018 N 1/Р18- А/189 арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества и инженерно-технических коммуникаций с учетом требований Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), если иное не оговорено в дополнительном соглашении к настоящему договору. В договоре аренды отсутствуют условия о том, что стоимость неотделимых улучшений объекта аренды и его помещений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, после прекращения настоящего договора возмещению не подлежит.

Таким образом, с учетом п. 2.1.7 договора аренды и ст. 616, ст. 623 ГК РФ, ООО "Заря-51" полагает, что имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений объекта аренды.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решением суда первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований на основании следующего.

В соответствии со ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно п.2.1.7 Договора в обязанности арендодателя (в 2018 году арендодателем являлось ФГУП "Росразмещение") производить капитальный ремонт Объекта и инженерно-технических коммуникаций с учетом требований Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ". Капитальный ремонт Объекта, инженерно-технических коммуникаций производится арендодателем с предварительного письменного согласия собственника Объекта в соответствующими нормами и правилами.

По договору обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя ФГУП "Росразмещение", а не арендатора (ООО "Заря-51").

Суд первой инстанции обоснованно указал, что проведению капитального ремонта должно предшествовать обязательное получение согласия от собственника имущества, то есть от Росимущества (объект находится в федеральной собственности).

В соответствии со ст.616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Материалами дела установлено, что истец решил самостоятельно выполнить обязанность ФГУП "Росразмещение" по проведению капитального ремонта Объекта, поскольку посчитал, что состояние Объекта требует неотложного проведения капитального ремонта.

В действительности, состояние Объекта, в котором он находился на дату заключения Договора (27.04.2018 года) и лето 2018 года, не требовало неотложного проведения капитального ремонта.

В Акте приема-передачи Объекта в аренду от 27.04.2018 года истец подтвердил, что Объект находится в пригодном для эксплуатации состоянии, замечаний к качеству передаваемых помещений и инженерных коммуникаций нет.

В Акте технического состояния Объекта культурного наследия N 65-2-14/148 от 09.08.2018 года, также подписанного истцом и Инспекцией по охране объектов культурного наследия Приморского края, указано, что:

- состояние внешних архитектурно-конструктивных элементов Объекта удовлетворительное;

- состояние внутренних архитектурно-конструктивных элементов Объекта удовлетворительное.

В Плане работ по сохранению Объекта культурного наследия от 09.08.2018 года указано, что в целях выполнения п.2 ст.47.2 Закона N 73-ФЗ и обеспечения сохранности Объекта и создания благоприятных условий для его функционирования должны быть проведены работы, связанные с ремонтом Объекта в целях поддержания эксплуатации содержания памятника без изменений его особенностей, составляющих предмет охраны, с одновременным демонтажем конструкций наружной рекламы на фасаде здания. Срок выполнения работ до 01.10.2019 года.

Из приведенных материалов дела следует, что Объект на момент его передачи в аренду истцу и летом 2018 года, когда истец, якобы, произвел неотложный капитальный ремонт, находился в удовлетворительном и пригодном для эксплуатации состоянии, не требовал проведения капитального ремонта.

Единственные работы, которые следовало провести арендатору - это работы по ремонту Объекта в целях поддержания его эксплуатации и демонтажу конструкции наружной рекламы, которые не являются работами по капитальному ремонту. При этом установленный срок на их проведения составил 14 месяцев, что свидетельствует об отсутствии неотложной необходимости в проведении поддерживающего ремонта.

При этом в письме ФГУП "Росразмещение" N 90 от 18.01.2019 года также указано, что утвержденная программа деятельности предприятия не предусматривает проведение капитального ремонта Объекта.

Учитывая отсутствие неотложной необходимости в выполнении капитального ремонта Объекта, истец, будучи арендатором, не имел права выполнить обязанность ФГУП "Росразмещение" (арендодателя) по капитальному ремонту.

Судебная коллегия не принимает во внимание довод заявителя о том, что необходимость капитального ремонта была подтверждена экспертизой, проведенной ООО ЭСГ "Строй-ЭКСП" 04.06.2018.

Выводы об ограниченной работоспособности объекта противоречат акту приема-передачи объекта от 27.04.2018, акту технического состояния объекта культурного наследия N 65-2-14/148 от 09.08.2018 и плану работ по сохранению объекта культурного наследия от 09.08.2018, согласно которым объект находится в удовлетворительном и пригодном для эксплуатации состоянии; в тексте заключения ООО ЭСГ "Строй-ЭКСП" не содержится вывод о неотложной необходимости провести капитальный ремонт, как и отсутствует вывод вообще о необходимости провести капитальный ремонт.

Cогласно СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций здания и сооружений" под "ограниченно работоспособном состоянии" понимается категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

При "ограниченно работоспособном состоянии" здания необходимы контроль за их состоянием, выполнение защитных мероприятий, осуществление контроля за параметрами процесса эксплуатации (например, ограничение нагрузок, защиты конструкций от коррозии, восстановление или усиление конструкций). Если ограниченно работоспособные конструкции остаются неусиленными, то требуется обязательное повторное обследование, сроки которых устанавливаются на основании проведения обследования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14.1 Закона N 73-ФЗ неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, предоставляемого в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия.

В силу п.6 ст.45 Закона N 73-ФЗ к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия.

На основании п.7 ст.45 Закона N 73-ФЗ после выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия лицо, осуществлявшее научное руководство проведением этих работ и авторский надзор за их проведением, в течение девяноста рабочих дней со дня выполнения указанных работ представляет в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия, выдавший разрешение на проведение указанных работ, отчетную документацию, включая научный отчет о выполненных работах. Указанный орган утверждает представленную ему отчетную документацию в течение тридцати рабочих дней со дня ее представления в случае, если работы по сохранению объекта культурного наследия выполнены в соответствии с требованиями, установленными настоящей статьей.

Согласно п.п.8 и 9 ст.45 Закона N 73-ФЗ приемка работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия осуществляется собственником или иным законным владельцем указанного объекта культурного наследия либо лицом, выступающим заказчиком работ по сохранению данного объекта культурного наследия, при участии соответствующего органа охраны объектов культурного наследия, выдавшего разрешение на проведение указанных работ. Обязательными условиями приемки работ являются утверждение соответствующим органом охраны объектов культурного наследия отчетной документации и выдача им акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия. Акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия выдается лицам соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, выдавшим разрешение на проведение указанных работ, в течение пятнадцати рабочих дней после дня утверждения отчетной документации.

Таким образом, для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия арендатору необходимо получить:

- задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия;

- разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия;

- согласованную органом охраны объектов культурного наследия Проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, имеющую положительное заключение государственной экспертизы.

Исходя из изложенного, документами, подтверждающими факт выполнения работ по сохранению Объекта, являются:

- Отчетная документация о выполненных работах, утвержденная органом, выдавшим разрешение на проведение указанных работ;

- Акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, подписанный органом, выдавшим разрешение на проведение указанных работ.

Суд первой инстанции правильно указал, что истцом не представлено ни одного из вышеперечисленных документов, подтверждающих факты поручения истцу выполнить работы по сохранению объекта, (и) разрешения истцу осуществить работы по сохранению объекта, выполнения истцом и принятия уполномоченными государственными органами выполненных истцом работ по сохранению объекта.

Ввиду этого истцом не доказано, что ему поручалось и им выполнялись именно работы по сохранению Объекта в порядке Закона N 73-ФЗ. в том правовом смысле, который им придается Законом N 73-ФЗ.

Компенсация стоимости работ по сохранению Объекта была бы возможна только в случае соблюдения как вышеизложенной процедуры, так и при обязательном прохождении порядка установления льготной арендной платы.

Обоснованно указано на то, что в спорный период арендодателем по договору являлось ФГУП "Росразмещение", а не АО "Дом.РФ".

АО "Дом.РФ" стало арендодателем по договору только 02.04.2019, что установлено Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу N А40-220484/2019.

При этом замена арендодателя произошла не в результате правопреемства между ФГУП "Росразмещение" и АО "Дом.РФ", а в результате прекращения Распоряжением Росимущества от 26.03.2019 N 154-р права оперативного управления ФГУП "Росразмещение" на объект и возникновения агентских полномочий АО "Дом.РФ" на объект.

Следовательно, если объект находился в состоянии, требующем неотложного капитального ремонта, то в силу п.2.1.7 договора обязанность провести капитальный ремонт лежала на ФГУП "Росразмещение", а не АО "Дом.РФ".

Также суд первой инстанции правомерно сослался на пропуск заявителем срока исковой давности.

Согласно исковому заявлению, договору подряда N 02/18 от 02.07.2018 и справке о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 21.09.2018 работы были выполнены к 21.09.2018.

После указанной даты у истца возникло право на возмещение понесенных им расходов на капитальный ремонт объекта.

Поскольку исковое заявление было подано истцом 24.05.2022, срок исковой давности по заявленным исковым требованиям истек.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 февраля 2024 года по делу N А40-108038/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Г.С. Александрова О.В. Савенков