Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 20АП-5803/23 по делу N А68-12086/2022

г. Тула

12 сентября 2023 г.

Дело N А68-12086/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11.09.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.09.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Грошева И.П. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Момяко Елены Александровны (ОГРНИП 319715400061092) - лично Момяко Е.А. (паспорт), от ответчика - индивидуального предпринимателя Мосина Александра Валентиновича (ОГРНИП 304711704800047) - Денисовой Ю.В. (доверенность от 17.04.2021), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Момяко Елены Александровны на решение Арбитражного суда Тульской области от 13.07.2023 по делу N А68-12086/2022 (судья Чигинская Н.Е.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Момяко Елена Александровна обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мосину Александру Валентиновичу о взыскании убытков в размере 1 399 316 рублей и неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы в сумме 227 291 рубля 79 копеек.

Решением суда от 13.07.2023 (с учетом определения об исправлении опечатки от 14.07.2023) в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ИП Момяко Е.А. просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что спорное помещение изначально являлось непригодным для использования по назначению, ввиду его незаконной перепланировки арендодателем, выполненной без должного согласования. Утверждает, что помещение было передано в аренду с недостатками, о которых арендодатель не указал в акте приема-передачи (в частности, в помещении нарушена система теплоснабжения). Указывает, что факт нарушения системы отопления и пониженной температуры в помещении в холодный период подтвержден актами управляющей компании. Сообщает, что договор аренды расторгнут на основании направленного истцом 08.02.2023 уведомления, в связи с чем ответчик обязан возместить понесенные арендатором расходы на неотделимые улучшения за период действия договора. Ссылается на уклонение арендодателя от принятия спорного имущества.

В отзыве ответчик просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ссылается на то, что после заключения договора аренды, самим истцом выполнена перепланировка объекта и оборудована соляная комната, приведшая к образованию дополнительных помещений и демонтажу нескольких радиаторов. Отмечает, что доводы об уклонении ответчика от принятия арендованного имущества противоречат выводам, изложенным в судебных актах по делам N А68-13816/2022, N А68-7144/2022.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав истца и представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 19.08.2019 между ИП Мосиным А.В. (арендодатель) и ИП Момяко Б.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 64 кв. метров, находящееся на первом этаже здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Узловая, ул. Гагарина, д. 42, пом. IV, для открытия оздоровительного центра на срок 11 месяцев.

В случае, если до окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть, Договор автоматически продлевает свое действие на следующие 11 месяцев на тех же условиях. Количество пролонгации договора не ограничено. Стороны должны приступить к приему-передаче помещения в день окончания срока действия договора. Помещение, являющееся предметом договора, должно быть передано арендатором и принято арендодателем в течение трех дней с момента окончания срока действия договора. Помещение должно быть возвращено арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормального износа. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункт 7.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора за предоставленное помещение арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату, которая складывается из платы за пользование помещением (постоянной части) и стоимости расходов за коммунальные и эксплуатационные услуги (переменной части). Арендная плата начисляется и подлежит оплате арендатором, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Постоянная часть арендной платы составляет 57 600 рублей в месяц, НДС не облагается и уплачивается арендатором ежемесячно до 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или наличными деньгами в кассу арендодателя (пункт 4.2 договора).

Расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги, потребленные арендатором, а именно: платежи за электроэнергию, холодную воду, канализацию, отопление входят в стоимость переменной части арендной платы (пункт 4.3 договора), которая уплачивается арендатором на основании показаний приборов учета, в соответствии с актом выполненных работ в срок не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным.

Величина арендной платы может индексироваться в зависимости от изменения тарифов на коммунальные услуги и энергоносители, но не более одного раза в год и не более 10 % (пункт 4.4 договора).

В пункте 5.2 договора стороны согласовали, что в случае отказа от заключения договора на новый срок и несвоевременного возвращения (невозвращения помещения его собственнику, либо управляющему этим помещением) арендатор, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан уплатить арендодателю арендную плату, а также штраф в размере арендной платы за все время просрочки, с полным возмещением причиненных арендодателю убытков.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор подлежит одностороннему внесудебному досрочному расторжению в случаях, когда арендатор:

- один раз за срок аренды просрочки внесения арендной планы;

- выполнил без согласования с арендодателем любые работы. ведущие к перепланировке помещения;

- передал имущество в субаренду без согласования с арендодателем;

- выполнил любые иные действия, влекущие ухудшение имущества;

- нарушил правила пожарной безопасности и санитарные нормы.

В пункте 8.3 договора определено, что в случае, если арендодатель расторгает договор с арендатором по причине, не отраженной в пункте 5.3 договора, арендодатель возмещает затраты на ремонт, понесенные арендатором в соответствии с подтверждающими расходными документами.

По акту приема-передачи от 19.08.2019 (т. 1, л. д. 35) помещение передано арендатору, с указанием на его удовлетворительное состояние, допускающее эксплуатацию в соответствии с договором аренды, с центральным отоплением, центральной канализацией, центральным водоснабжением и освещением.

В письме от 04.12.2019 истец, сославшись на то, что помещение передано в аренду с недостатками, о которых арендодатель не указал в акте приема-передачи, не пригодно для эксплуатации, в помещении нарушена система теплоснабжения, просил ответчика принять меры по ее восстановлению.

В связи с тем, что арендодатель не устранил недостатки, ИП Момяко Е.А. 08.02.2022 направила ИП Мосину А.В. уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, сославшись на неоднократное нарушение арендодателем условий договора (пунктов 2.1.2, 2.1.4, 2.1.7 и 2.1.8), неудовлетворение требований арендатора об устранении недостатков (отсутствие отопления в помещении, необеспечение функционирования вентиляции, затопление помещения из-за допущенных нарушений при устройстве пола и инженерных коммуникаций, прорыве труб и др.). Одновременно истец потребовал возместить стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения в размере 2 000 170 рублей в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления, осуществить прием-передачу передачу помещения, ключей и результатов произведенных неотделимых улучшений с составлением двустороннего акта, а также провести итоговую сверку расчетов.

Ссылаясь на то, что после прекращения договорных отношений, стоимость неотделимых улучшений ответчиком не возмещена, им излишне получены арендные платежи за период с 11.03.2022 по 19.05.2022, ИП Момяко Е.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 названной статьи).

По смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.

Свои исковые требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений истец основывает на пункте 8.3 договора аренды 19.08.2019, согласно которому в случае, когда арендодатель расторгает договор с арендатором по причине, не отраженной в пункте 5.3 договора, арендодатель возмещает затраты на ремонт, понесенные арендатором в соответствии с подтверждающими расходными документами.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды подлежит одностороннему внесудебному досрочному расторжению в случаях когда арендатор: один раз за срок аренды просрочил внесение арендной платы; выполнил без согласования с арендодателем любые работы, ведущие к перепланировке помещения; выполнил любые иные варианты, влекущие ухудшение имущества; нарушил правила пожарной безопасности и санитарные нормы.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из буквального содержания пунктов 5.2, 8.3 договора следует, что обязанность по компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений возможна в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в отсутствие вины арендатора.

В данном случае существование указанного условия арендатором не доказано, поскольку судом установлено, что договорные отношения сторон прекращены в связи с истечением срока действия договора аренды.

Так, 19.04.2022 арендодатель вручил арендатору уведомление от 15.04.2022 N 1, в котором указал на прекращение действия договора в связи с истечением срока его действия с 19.05.2022 (с учетом предшествующего продления 19.06.2021). В указанном уведомлении арендодатель указал на обязанность арендатора передать помещение в срок до 22.05.2022 в случае отказа в заключении договора на новый срок (16.04.2022 проект договора аренды на новый срок направлен арендатору почтой).

Поскольку арендодатель не получил от арендатора согласия на заключение договора аренды на новый срок на предложенных им условиях, он 13.05.2022 направил арендатору повторное уведомление N 2 с напоминанием о прекращении договора 19.05.2022, одновременно предложив в срок до 20.05.2022 подписать ранее направленный 15.04.2022 проект нового договора аренды и сообщил, что при его неподписании помещение следует передать до 22.05.2022.

В связи с тем, что помещение не было освобождено, арендодателем составлены акты об уклонении арендатора от передачи помещения от 23.05.2022 и от 23.06.2022.

Помещение было освобождено арендатором после подачи ИП Мосиным А.В. искового заявления по делу N А68-7144/2022 (об обязании освободить помещение). При этом непогашенная задолженность за период с июня по сентябрь 2022 года взыскана в пользу арендатора решением Арбитражного суда Тульской области от 16.06.2023 по делу А68-13816/2022.

Таким образом, вопреки позиции истца, оснований для возмещения понесенных им расходов на неотделимые улучшения не имеется.

Довод истца о том, что договор является прекращенным 11.03.2022 по инициативе арендатора в связи с неоднократными нарушениями арендодателем его условий (уведомление от 08.02.2022) отклоняется, поскольку бесспорных доказательств того, что помещение было передано в аренду с недостатками, не представлено и опровергается содержанием акта приема-передачи.

Довод заявителя о том, что спорное помещение изначально являлось непригодным для эксплуатации ввиду его незаконной перепланировки арендодателем, выполненной без должного согласования и с нарушением схемы теплоснабжения, правомерно отклонен судом первой инстанции в силу следующего.

В материалы дела не представлено допустимых доказательств невозможности эксплуатации истцом арендованного имущества в период действия договора. Напротив, договор аренды дважды пролонгировался сторонами без каких-либо замечаний со стороны арендатора.

Перепланировка ранее имевшегося жилого помещения, находящегося на первом этаже здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Узловая, ул. Гагарина, д. 42, в нежилое осуществлена ИП Мосиным А.В. на основании Проекта перепланировки, выполненного ООО "ГазПроект", согласованного компетентными органами, а также управляющей компанией многоквартирным домом. Актом приемочной комиссии от 09.10.2018, установлено, что перепланировка выполнена без нарушения несущей способности строительных конструкций, прав и законных интересов граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью.

Произведенные самим истцом изменения помещения были осуществлены им в целях подготовки имущества к осуществлению своей собственной коммерческой деятельности.

При этом, вопреки пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не представлено доказательств согласования с ответчиком вопроса о производстве неотделимых улучшений и последующем возмещении их стоимости.

Ссылка заявителя на передачу помещений меньшей площадью, нежели указанной в договоре аренды, как на основание для перерасчета арендной платы, не принята судом, поскольку при приемке спорных помещений претензий к их состоянию арендатором заявлено не было, в том числе о несоответствии передаваемых помещений техническому паспорту, обмер же помещений после произведенной истцом перепланировки не является бесспорным основанием для вывода о нарушении ответчиком условий договора. Размер арендной платы не привязан к стоимости 1 кв. метра.

Довод заявителя о необходимости применения к спорным отношениям положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принимается судом.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) от 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) от 12.07.2017, определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588.

Из материалов дела следует, что спорное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 19.08.2019 (т. 1, л. д. 35), содержащему характеристики о его нахождении в удовлетворительном состоянии, допускающем эксплуатацию в соответствии с договором аренды, с центральным отоплением, центральной канализацией, центральным водоснабжением и освещением.

В письме управляющей компании от 09.12.2019 указано, что при проведении обследования 04.12.2019 непрогрева приборов отопления не наблюдалось, температура воздуха в помещении соответствует нормативной (т.1, л.д. 59). При этом письмо управляющей компании от 20.07.2020 (относительно повышенной влажности в помещении) составлено в период действия договора аренды и его использования самим истцом в своей деятельности (т.1, л. д. 61) и доказательств того, что указанные в нем факторы в отношении размеров вентиляционных каналов обусловлены действиями ответчика, а не истца в период оборудования имущества для своих нужд, не имеется. В то время как в исковом заявлении сам истец указывает, что в 2019 году с целью организации деятельности оздоровительного центра им произведен ремонт и оборудование помещения (под соляную комнату).

Сам по себе факт залития помещения в период действия договора аренды (август 2020 года) не свидетельствует о том, что на момент передачи в аренду оно являлось непригодным для использования.

Как следует из экспертного заключения ООО "Тульская экспертно-правовая компания" (т. 1, л. д. 115-116), залитие воды летом произошло по причине произведенной опрессовки системы отопления (в результате опрессовки в момент подачи воды в систему отопления соединение чугунного радиатора с трубопроводом не выдержало давления и дало течь).

Допустимых доказательств непригодности помещения для использования (заключений экспертов, специалистов, уполномоченных органов и т.п.) истцом, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

При этом, как верно отмечено судом, договор аренды после истечения его первоначального срока действия дважды продлевался (в том числе - после обследований управляющей компании), а помещение было освобождено истцом лишь после обращения ИП Мосина А.В. в суд с соответствующим иском (дело N А68-7144/2022), что также опровергает позицию ИП Момяко Е.А. о невозможности использования имущества.

Помимо этого, доказательств наличия препятствий для такого пользования в периоде с 11.03.2022 по 19.05.2022, за который истцом внесена арендная плата, и которую он просит вернуть в качестве неосновательного обогащения, не представлено.

В связи с этим оснований для вывода об излишнем получении ответчиком арендных платежей за этот период не имеется.

Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие заявителя с оценкой фактических обстоятельств дела и направлены на переоценку выводов суда. Рассмотрев спор повторно, апелляционная инстанция оснований для такой переоценки не нашла.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 13.07.2023 по делу N А68-12086/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

И.П. Грошев М.М. Дайнеко