Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 18АП-10985/23 по делу N А76-43538/2022

г. Челябинск

12 сентября 2023 г.

Дело N А76-43538/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Машиной Т.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Наиля Амировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2023 по делу N А76-43538/2022.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Наянзова Алена Адамовна (служебное удостоверение, доверенность от 22.02.2023, диплом, справка о заключении брака, свидетельство о заключении брака),

слушатель Худяков Кирилл Викторович (паспорт).

Индивидуальный предприниматель Гильмутдинов Наиль Амирович (далее - истец, ИП Гильмутдинов Н.А.) обратился в Советский районный суд г. Челябинска с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - ответчик, Комитет) об изменении договора аренды земельного участка от 05.04.2021 путем изложения пункта 4.2.1 договора в следующей редакции: "с правом возводить на арендованном участке объекты капитального строительства в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ", утверждёнными решением Челябинской городской Думы от 09.10.2022 N 37/13, и требованиями градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0612024:11".

Определением Советского районного суда г. Челябинска от 01.12.2022 дело по указанному иску было передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Челябинской области (л.д. 64-66).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Арбитражный суд Челябинской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Челябинска (далее - Администрация).

В период рассмотрения спора ИП Гильмутдинов Н.А. неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просил суд обязать Комитет внести изменения в договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 007535-Д-2005 от 03.04.2006, изложив пункт 4.2.1 договора в следующей редакции "с правом возводить на арендованном участке объекты капитального строительства в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ", утверждённых решением Челябинской городской Думы от 09.10.2022 N 37/13, и требованиями градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0612024:11". (л.д. 153-155).

В порядке статьи 49 АПК РФ указанное уточнение заявленных требований было принято судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением не согласился ИП Гильмутдинов Н.А. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что приобретение истцом права аренды на земельный участок площадью 4 045 кв.м, кадастровый номер 74:36:0612024:11, было обусловлено приобретением им права собственности на прилегающий земельный участок площадью 1 431 кв.м с кадастровым номером 74:36:0612024:10 и нежилое здание площадью 1 887,9 кв.м с кадастровым номером 74:36:0201002:249 по адресу: г. Челябинск, ул. Либединского, дом 2, в силу чего апеллянт полагал, что по правилам статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) спорный земельный участок площадью 4 045 кв.м, кадастровый номер 74:36:0612024:11, является принадлежностью к главной вещи - нежилому зданию с кадастровым номером 74:36:0201002:249 и земельному участку с кадастровым номером 74:36:0612024:10 и следует судьбе главной вещи.

Апеллянт отметил, что на момент заключения договора аренды земельного участка действовал Закон Челябинской области от 28.10.2004 N 300-ЗО "Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области", в котором не предусматривалось заключение договора по результатам проведения конкурсов или аукционов. То есть заключение договора аренды в отношении земельного участка площадью 4 045 кв.м, кадастровый номер 74:36:0612024:11 не могло быть осуществлено с проведением процедуры торгов, а следовательно, не привело и не могло привести к нарушению баланса прав и законных интересов неограниченного круга лиц, желающих получить земельный участок для строительства без процедуры проведения торгов.

Апеллянт не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что истец не имеет преимущественного права на получение земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов. Податель жалобы указал, что арендатору выдавался градостроительный план земельного участка, из содержания которого усматривалась возможность осуществления строительства, несмотря на то обстоятельство, что из текста договора аренды следует, что земельный участок предоставлен "для эксплуатации прилегающей территории к нежилому зданию" (п. 1.1.1, 4.2.1 договора). В силу изложенного апеллянт полагал, что до подачи арендодателю заявления о внесении изменений в договор аренды им были совершены фактические действия, дающие основания предполагать наличие воли на изменение условий договора аренды.

Апеллянт полагал, что отсутствуют установленные законом ограничения, которые препятствовали бы изменению договора аренды. Орган, осуществляющий публичные полномочия, должен при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно. В рассматриваемом случае обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, изменились настолько существенно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (статья 451 ГК РФ).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

В отсутствии возражений представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося представителя истца и третьего лица.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Искра" (далее - ОАО "Искра", арендатор) был заключен договор аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 007535-Д-2005 от 03.04.2005 (далее также - договор, л.д. 73-75), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 4 045 кв.м, кадастровый номер 74:36:0612024:11, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Калининский, ул. Либединского, 2, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации прилегающей территории к нежилому зданию.

В силу п. 4.2.1 договора арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разделами 1.2 и 3 настоящего договора.

По договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, от 05.04.2021 ИП Гильмутдинову Н.А. были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 007535-Д-2005 от 03.04.2005 (л.д. 8).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.08.2021 N 99/2021/413270682 обременение в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0612024:11, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Калининский, ул. Либединского, 2, площадью 4 045 кв.м, зарегистрировано в пользу ИП Гильмутдинова Н.А. (л.д. 32-39).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.08.2021 N 99/2021/413424528 ИП Гильмутдинову Н.А. на праве собственности принадлежит прилегающий земельный участок с кадастровым номером 74:36:0612024:10 (л.д. 102-106).

Кроме этого, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.03.2023 N КУВИ-001/2023-53055500 ИП Гильмутдинову Н.А. на праве собственности принадлежит нежилое здание (кинотеатр Искра), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0612024:10 (л.д. 114-118).

В исковом заявлении истец указал, что им в Администрации был получен градостроительный план земельного участка N РФ-74-3-15-1-06-2021-0944, который разработан и утвержден на основании Правил землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ", утвержденных решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13 (л.д. 19-27).

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ", утвержденных решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13 к основному виду разрешенного использования спорного земельного участка относится - служебные гаражи (4.9) и хранение автотранспорта (2.7.1).

На спорном земельном участке истец планирует осуществить строительство гаражей для хранения автотранспорта. Предлагаемый объект капитального строительства - нежилое здание (объект хранения автотранспорта) расположен в территориальной зоне В.2.2 - зоны многоквартирных домов от 9 этажей и выше, предусматривающей минимальный процент застройки в границах земельного участка - 20%. Параметры и габариты проектируемого нежилого здания (объект хранения автотранспорта) приняты в связи с производственной необходимостью хранения на территории земельного участка 3-х служебных автомобилей для эксплуатации прилегающего нежилого здания, находящегося в собственности заявителя. Проектируемое нежилое здание (объект хранения автотранспорта) находится в границах, в которых разрешается строительство объектов капитального строительства согласно градостроительному плану земельного участка за границами зон с особым использованием территории (ВЛ 110 кВ, кабель 0,4 кВ, кабель 10 кВ).

14.06.2022 ИП Гильмутдинов Н.А. обратился в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в части внесения изменений в договор аренды в соответствии с Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ", предусматривающих право арендатора осуществить строительство на арендуемом земельном участке (л.д. 69).

Письмом от 24.08.2022 N 37462 Комитет сообщил истцу о том, что ранее ему было направлено письмо от 16.05.2022 N 20930 об отказе о внесении изменений в договор аренды, указал, что в настоящее время позиция Комитета по данному вопросу является актуальной (л.д. 29).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, на отказ Комитета от внесения изменений в договор аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 007535-Д-2005 от 03.04.2005, ИП Гильмутдинов Н.А. обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что внесение изменений в договор аренды земельного участка в части предоставления права на строительство капитальных объектов повлечет за собой нарушение процедуры и порядка предоставления земельных участков для строительства, а также нарушению баланса прав и законных интересов неограниченного круга лиц, желающих получить земельный участок для строительства без процедуры проведения торгов. Суд также пришел к выводу о том, что заявленные предпринимателем требования направлены на получение земельного участка под строительство в обход установленной законом процедуры проведения торгов на право заключения договора аренды, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из материалов дела следует, между Комитетом (арендодатель) и ОАО "Искра" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 007535-Д-2005 от 03.04.2005, по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 4 045 кв.м, кадастровый номер 74:36:0612024:11, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Калининский, ул. Либединского, 2, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации прилегающей территории к нежилому зданию.

По договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, от 05.04.2021 ИП Гильмутдинову Н.А. были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 007535-Д-2005 от 03.04.2005.

Действительность и заключенность указанных сделок истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Таким образом, ИП Гильмутдинов Н.А. является арендатором земельного участка, площадью 4 045 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0612024:11, который был предоставлен арендатору для эксплуатации прилегающей территории к нежилому зданию.

Указанный вид разрешенного использования соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в Едином государственном реестра недвижимости.

Договор аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 007535-Д-2005 от 03.04.2005 не предполагает наличия у арендатора права на застройку земельного участка с кадастровым номером 74:36:0612024:11.

ИП Гильмутдинов Н.А. как арендатор данного земельного участка желает внести изменения в договор аренды, которые предоставят ему такую возможность.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 3 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение и расторжение договора возможно в порядке статьи 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Пункт 1 статьи 451 ГК РФ относит такое изменение, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора (о его приведении в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами), договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 ГК РФ).

Однако при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции истцом не было представлено наличия оснований, предусмотренных статьями 450, 451 ГК РФ, которые бы могли служить основанием для изменения условий договора аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 007535-Д-2005 от 03.04.2005 в судебном порядке.

Ссылка апеллянта на положения статьи 451 ГК РФ несостоятельна, поскольку материалы дела не содержат доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, от 05.04.2021 ИП Гильмутдинов Н.А. мог ознакомиться с условиями договора аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 007535-Д-2005 от 03.04.2005, а соответственно должен был понимать, что приобретаемый им в аренду земельный участок не предназначен для строительства.

Наличие у ИП Гильмутдинова Н.А. желания осуществить строительство на арендуемом земельном участке в противоречие с его видом разрешенного использования не может служить безусловным основанием для изменения соответствующих условий договора аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 007535-Д-2005 от 03.04.2005.

Действующим законодательством не предусмотрено обязанности Комитета по заключению предлагаемого ИП Гильмутдиновым Н.А. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

В силу статьи 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

При этом арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка по обоюдному согласию сторон.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в ЕГРН.

Поскольку в рассматриваемом случае истец вступил в договор аренды земельного участка для целей эксплуатации прилегающей территории к нежилому зданию, Комитет как арендодатель не выразил волю (согласие) на внесение изменений в договор аренды, предложенные истцом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного иска.

Доводы апеллянта о том, что по правилам статьи 135 ГК РФ спорный земельный участок площадью 4 045 кв.м, кадастровый номер 74:36:0612024:11, является принадлежностью к главной вещи - нежилому зданию с кадастровым номером 74:36:0201002:249 и земельному участку с кадастровым номером 74:36:0612024:10 и следует судьбе главной вещи, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, указанные земельные участки являются самостоятельными объектами гражданских прав.

Ссылки апеллянта на то, что на момент заключения договора аренды земельного участка действовал Закон Челябинской области от 28.10.2004 N 300-ЗО "Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области", в котором не предусматривалось заключение договора по результатам проведения конкурсов или аукционов; что истец имеет преимущественное право на получение земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов признаны несостоятельными, поскольку с учетом вышеприведенных мотивов апелляционного суда данные доводы не подтверждают наличия у Комитета обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

По тем же мотивам апелляционным судом отклонена ссылка апеллянта на выдачу градостроительного плана земельного участка, из содержания которого усматривалась возможность осуществления строительства, поскольку арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Никаких действий, дающих основания предполагать наличие воли Комитета на изменение условий договора аренды, ответчиком, вопреки доводам апеллянта, не совершалось.

Апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2023 по делу N А76-43538/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Наиля Амировича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин Ю.С. Колясникова