Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2024 г. N 16АП-309/24 по делу N А63-20958/2022

г. Ессентуки

13 марта 2024 г.

Дело N А63-20958/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28.02.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.03.2024.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Жукова Е.В., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Наниковым Д.А., в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Саркисова Артура Владимировича, г. Ставрополь, ОГРНИП: 322265100001846, ИНН: 263600201653, ответчиков - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ИНН: 2636014845, ОГРН: 1022601934486, администрации города Ставрополя, ОГРН: 1022601931901, ИНН: 2636019748, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2023 по делу N А63-20958/2022,

УСТАНОВИЛ:

ИП Саркисов Артур Владимирович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет, КУМИ), Администрации г. Ставрополя (далее - администрация) с заявлением о признании незаконным решения Администрации г. Ставрополя, выраженное в письме от 02.09.2022 N 08/14-8014с об отказе в предоставлении Саркисову А.В. земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123.8 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 37, в квартале 506 в аренду без проведения торгов, обязании Администрацию г. Ставрополя в лице уполномоченных органов в срок не более 14 дней со дня вынесения решения осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка, в аренду без проведения торгов, с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123.8 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 37, в квартале 506, сроком на 10 лет в трех экземплярах, его подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания Саркисову А.В.

Решением суда от 27.10.2023 иск удовлетворен. Учитывая факт обращения общества в КУМИ г. Ставрополя с заявлением в период действия договора аренды, непредставление доказательств наличия выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушений законодательства Российской Федерации при использовании спорного земельного участка, суд пришел к выводу о том, что предприниматель вправе арендовать спорный земельный участок на новый срок без проведения торгов. Ввиду чего, оспариваемое решение вынесено КУМИ г. Ставрополя в отсутствие предусмотренных действующим законодательством оснований и, как следствие, нарушает права и законные интересы заявителя.

Не согласившись с решением суда, комитет и администрация обратились в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить заявленные требования. Апеллянты указали, что то обстоятельство, что один из капитальных объектов нежилого типа, расположенных на испрашиваемом земельном, участке, также частично расположен на неразграниченной территории общего пользования и является неделимым, свидетельствует о противоречии вышеуказанному принципу единства судьбы объектов недвижимости. При этом, комитетом направлено в Арбитражный суд Ставропольского края исковое заявление к Саркисову А.В. об обязании освободить незаконно занимаемый земельный участок. По мнению администрации, частичное размещение лит. "В" и "С" за пределами земельного участка 26:12:030404:10, ранее представлявшегося Саркисову А.В., свидетельствует о противоречии вышеуказанному принципу единства судьбы объектов недвижимости, на основании чего, отказ в представлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123,8 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 37 в квартале 506 в аренду без проведения торгов, является законным и обоснованным.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 06.02.2024 удовлетворено ходатайство истица об участии в онлайн-заседании в режиме веб-конференции, между тем, его представитель к судебному заседанию в режиме веб-конференции не подключился, надлежащей технической возможности участия в судебном заседании не обеспечил. Оборудование суда в исправном состоянии.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, в силу статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Саркисовым В.А. и КУМИ г. Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 1499 от 17.12.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123,8 кв.м., расположенного по адресу г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 37 в квартале 506. Договор заключен на основании Постановления Администрации города Ставрополя Ставропольского края N 2928 от 25.09.2012 "О предоставлении Саркисову В.А. в аренду земельного участка под объектами производственной базы по Старомарьевскому шоссе, 37 в квартале 506".

Пунктом 2.2 договора срок аренды установлен на 10 лет - с 25.09.2012 по 24.09.2022.

В пункте 3.4 договора сторонами согласованы сроки внесения арендной платы.

Права арендатора перешли к Саркисову А.В. на основании договора от 01.10.2019. Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей по договору аренды произведена 08.10.2019, номер регистрации 26:12:030404:10-26/018/2019-2.

В силу п. 1 договора от 01.10.2019 Саркисов В.А. передает, а Заявитель принимает в полном объеме права и обязанности арендатора земельного участка из земель населенных пунктов - под объектами производственной базы с кадастровым номером 26:12:030404:10 площадью 4123,8 кв.м., расположенного по адресу г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 37 квартал 506, возникшие из договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 1499 от 17.12.2012 сроком с 25.09.2012 по 24.09.2022.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030404:10 имеет вид разрешенного использования - под объектами производственной базы.

На указанном земельном участке расположены следующие объекты недвижимого имущества: объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030410:93, назначение: нежилое здание, наименование: склад, общая площадь: 412,3 кв. м., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 1/15 от 19.05.2005, выдано Администрацией г. Ставрополя, дата присвоения кадастрового номера 16.12.2011, год завершения строительства 2004; объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030410:92, назначение: нежилое здание, наименование: производственно-складское, общая площадь:1927,1 кв. м., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 1/15 от 19.05.2005 выдано Администрацией г. Ставрополя, дата присвоения кадастрового номера 16.12.2011, год завершения строительства 2004; объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030410:73, назначение: нежилое здание, наименование: морозильник, общая площадь: 627,6 кв. м., дата присвоения кадастрового номера 16.12.2011, год завершения строительства 2010, объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030410:111, назначение: нежилое здание, наименование: производственное со столовой, общая площадь: 460,6 кв. м., дата присвоения кадастрового номера 16.12.2011, год завершения строительства 2010, объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030410:72, назначение: нежилое здание, наименование: производственное с котельной, общая площадь: 91,2 кв. м., дата присвоения кадастрового номера 16.12.2011, год завершения строительства 2010.

Заявитель приобрел право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030404:10, на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 06.08.2018, решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 16.04.2019 по делу N 2-2101/2019, после чего к заявителю на основании договора от 01.10.2019 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 1499 от 17.12.2012.

Саркисов А.В. обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок 11.02.2022 до истечения срока аренды.

Отказ КУМИ г. Ставрополя (далее - Комитет) в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10 на новый срок основан на том, что частично объекты капитального строительства, расположенные на указанном земельном участке, ранее предоставленном в аренду, расположены за пределами границ земельного участка. В связи с чем, Саркисову А.В. отказано в предоставлении муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов" со ссылкой на пп. 1, п.20 административного регламента, утвержденного Постановлением администрации г. Ставрополя от 08.10.2019 N 2802.

Ссылаясь на незаконность принятого администрацией решения, предприниматель обратился с рассматриваемым заявлением в суд.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 4, 5 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

На основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов, заинтересованные лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на него (пункты 1, 2 статьи 39.17 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 ЗК РФ.

Судом установлено, что при обращении Саркисова А.В. в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок соблюдалась совокупность условий, названных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Отказ КУМИ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10 на новый срок основан на том, что частично объекты капитального строительства, расположенные на указанном земельном участке, ранее предоставленном в аренду, расположены за пределами границ земельного участка.

Поскольку между сторонами возник спор, в решении которого требуются специальные познания, судом в определении от 12.04.2023 назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр строительных, землеустроительных и оценочных экспертиз "ЭкспертПро", эксперту - Домовец Алексею Николаевичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Имеется ли факт самовольного занятия земель, государственная собственность на которые не разграничена, объектами, расположенными на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030404:10 и принадлежащими на праве собственности Саркисову А.В.?

2. Соответствуют ли объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 26:12:030410:111, 26:12:030410:72, 26:12:030410:73, 26:12:030410:92, 26:12:300410:93, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030404:10, установленным требованиям градостроительных, строительных норм и правил, правилам застройки, установленным в муниципальном образовании, не создают ли угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают ли права и охраняемые законом интересы других лиц?

3. В случае положительного ответа на первый вопрос и/или выявления факта несоответствия объектов установленным требованиям при ответе на второй вопрос, определить какие мероприятия возможно привести с целью устранения выявленных нарушений?

В соответствии с выводами заключения эксперта N 116/2023-Э от 31.08.2023 установлен факт самовольного занятия земель, государственная собственность на которые не разграничена, объектами, расположенными на земельном участке 26:12:030404:10 и принадлежащем на праве собственности Саркисову А.В. Объекты капитального строительства 26:12:030410:73 и 26:12:030410:111 частично расположены за пределами ЗУ 26:12:030404:10. Площадь наложения этих строений на земли муниципального образования составляет 825,2 кв.м. Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 26:12:030410:92 (лит. "А"), 26:12:030410:93 (лит. "Б"), 26:12:030410:72 (лит. "Т") соответствуют установленным требованиям градостроительных, строительных норм и правил, правилам застройки, установленным в муниципальном образовании. Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 26:12:030410:73 (лит. "В") и 26:12:030410:111 (лит. "С"), имеют несоответствие в части минимальных отступов от границы земельного участка, установленных в зоне П-2, фактически имеется наложение от 2,04 до 18,72 м. Лит. "С" выступает за границу участка на 2,04-10,47 м, что соответствует площади 248,7 кв.м; лит. "В" на 10,47-18,72 м, что соответствует площади 576,5 кв.м. Строения лит. "А", "Б", "Т" расположены в границах земельного участка с нормативными отступами от границ. Указанные объекты капитального строительства не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

Работы по частичному сносу относятся к существенному ущербу для зданий, т.к. затрагивают несущие конструкции, требуется полная разборка крыши, перекрытий. Объем демонтируемых конструкций составляет 49% для лит. "С" и 92% для лит. "В". Кроме того, для соответствия условиям, требуется произвести демонтаж подземных конструкций, в том числе фундамента и подпорной стены. Проведение вышеуказанных работ по разборке вызовет потерю несущей способности зданий в целом и повлечет полный снос указанных зданий.

Таким образом, в результате проведенной судебной экспертизы установлено частичное нахождение двух объектов капитального строения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030404:10, за его пределами, площадь наложения этих строений на земли муниципального образования составляет 825,2 кв.м., оставшиеся объекты капитального строения находятся в границах земельного участка с нормативными отступами от границ, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, соответствуют установленным требованиям градостроительных, строительных норм и правил, правилам застройки, установленным в муниципальном образовании. К способам устранения выявленных нарушений эксперты отнесли демонтаж выступающей части зданий или формирование земельного участка в новых границах.

При этом, требований, связанных с ненадлежащим использованием земельного участка, либо необходимостью совершить действия, направленные на устранение нарушения прав третьих лиц, наличием задолженности администрацией не предъявлялось, иного не доказано (статья 9, 65 АПК РФ).

Напротив, правовой режим использования земельного участка предпринимателем не нарушался, осуществляемый вид деятельности и способ использования зданий не противоречит их целевому назначению и видам разрешенного использования.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, в настоящее время регулируются статьей 39.20 ЗК РФ.

Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Право собственности предпринимателя на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспоренном администрацией.

На основании чего, судом принято обоснованное решение об удовлетворении иска, поскольку отказ в предоставлении Саркисову А.В. земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123.8 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 37, в квартале 506 в аренду без проведения торгов, не соответствует п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и не позволяет реализовать положения земельного законодательства о заключении договора аренды земельного участка на льготных условиях.

Довод апеллянтов о том, что нахождение двух объектов капитального строения является нарушением законодательства, отклоняется, поскольку сам по себе факт нахождения недвижимости на иные участки не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в сформированных границах с кадастровым номером 26:12:030404:10 в аренду на новый срок без проведения торгов.

Доводы апеллянтов о том, что поскольку один из капитальных объектов нежилого типа, расположенных на испрашиваемом земельном, участке, также частично расположен на неразграниченной территории общего пользования и является неделимым, постольку свидетельствует о противоречии вышеуказанному принципу единства судьбы объектов недвижимости, несостоятельны.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из положений, закрепленных в статьях 552, 652 ГК РФ следует, что принцип единства судьбы земельного участка и тесно связанного с ним объекта недвижимости предполагает, что целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, установленное его собственником (публичным органом), определяет назначение объекта капитального строительства (недвижимости), который будет размещен на данном земельном участке.

В экспертном заключении установлено, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 26:12:030410:92 (лит. "А"), 26:12:030410:93 (лит. "Б"), 26:12:030410:72 (лит. "Т") находятся в границах земельного участка с нормативными отступами от границ, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, соответствуют установленным требованиям градостроительных, строительных норм и правил, правилам застройки, установленным в муниципальном образовании.

Право собственности предпринимателя на объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном порядке и не оспорено.

Более того, администрацией выдано разрешение N 1/15 от 19.05.2005 на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 26:12:030410:92 (лит. "А"), 26:12:030410:93 (лит. "Б").

На основании чего, суд правомерно исходил из необходимости соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Вопреки доводам жалоб, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования. Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно принято исходя из фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2023 по делу N А63-20958/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Е.В. Жуков Ю.Б. Луговая