Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 15АП-12729/23 по делу N А53-9580/2023

город Ростов-на-Дону

12 сентября 2023 г.

дело N А53-9580/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобровой М.Ю.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 27.06.2023 по делу N А53-9580/2023

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю Баеву Максиму Владимировичу, индивидуальному предпринимателю Немировской Александре Леонидовне,

при участии третьих лиц: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

о признании недействительным договора и применения последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, Департамент) обратился в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с требованием к индивидуальному предпринимателю Баеву Максиму Владимировичу, Немировской Александре Леонидовне (далее - ответчики, ИП Баев М.В., ИП Немировская А.Л.) о признании недействительным договора субаренды от 01.08.2022 N 1 и применении последствий недействительности сделки в виде прекращения ограничения (обременения) права в виде субаренды части земельного участка в пользу Баева М.В.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.01.2023 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что в действиях арендатора отсутствуют нарушения при передаче части арендованного земельного участка в субаренду, поскольку в материалах дела имеются доказательства уведомления Департамента о заключении договора субаренды в рамках договора аренды, заключенного на срок более 5 лет, что соответствует положениям п. 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Департамент обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы апеллянт указал, что согласно положениям ч. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор может передать земельный участок в субаренду, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 4.3.2 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать земельный участок в аренду. Однако ИП Немировская А.Л. за получением согласия в департамент не обращалась, следовательно, передав часть земельного участка в субаренду, предприниматель нарушила положения п. 4.3.2 договора. Требования ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации в части получения согласия не соблюдены.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Баев М.В. против ее удовлетворения возражал, просил решение оставить без изменения.

Ответчик указал, что законодательством не предусмотрена обязанность по получению предварительного согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, и это правило не может быть изменено по соглашению сторон.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и Бояркиным Олегом Альбертовичем (арендатор) на основании распоряжения департамента от 15.03.2005 N 449 заключен договор аренды земельного участка от 23.06.2005 N 27808.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051002:19, площадью 317 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, д. 28а для использования в целях эксплуатации складских помещений.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 15.03.2005 по 15.03.2054.

Согласно п. 4.3.2 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет.

На земельном участке с кн 61:44:0051002:19 расположено нежилое здание с КН 61:44:0051002:61, право собственности на которое согласно данным ЕГРН зарегистрировано за Немировской А.Л. (запись государственной регистрации 61:44:0051002:61-61/183/2021-10 от 27.08.2021).

С учетом положений пункта 1 статьи 552 ГК РФ и части 1 статьи 35 ЗК РФ в связи с переходом права собственности на нежилое здание с кн 61:44:0051002:61, расположенное на земельном участке с кн 61:44:0051002:19, арендатором указанного земельного участка по договору аренды от 23.06.2005 N 27808 в настоящее время является Немировская А.Л.

Немировская А.Л. 18.08.2022 письмом уведомила департамент о намерении заключить договор субаренды части земельного участка с кн 61:44:0051002:19.

Согласно выписке ЕГРН на земельный участок с кн 61:44:0051002:19 (выписка от 19.09.2022 N КУВИ-001/2022-163572923) из земельного участка с кн 61:44:0051002:19 образована часть земельного участка, а также зарегистрирован договор субаренды части земельного участка сроком действия с 30.08.2022 по 31.12.2032.

Субарендатором по указанному договору является ИП Баев М.В.

Как указывает истец, арендатор за получением согласия в Департамент не обращался, Департамент не давал арендатору согласия на заключение договора субаренды части земельного участка, что свидетельствует о нарушении Немировской А.Л. условий договора аренды.

Поскольку договор субаренды части земельного участка заключен ИП Немировской А.Л. в отсутствие согласия Департамента как арендодателя земельного участка, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В обоснование недействительности (ничтожности) договора субаренды департамент ссылается на положения части 2 статьи 615 ГК РФ, предусматривающие обязанность арендатора получить согласие арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

В пункте 16 Постановления Пленума N 11 указано, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Таким образом, в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N 27808 от 23.06.2005 заключен сроком с 15.03.2005 по 15.03.2054, то есть на срок более 5 лет.

Письмом от 27.07.2022 Немировская А.Л. уведомила Департамент о намерении заключить договор субаренды части земельного участка с кн 61:44:0051002:19 сроком до 31.12.2032 с ИП Баевым М.В. (т. 1, л.д. 33).

Согласно исковому заявлению департамент указал, что 18.08.2022 Немировская А.Л. уведомила департамент о намерении заключить договор субаренды части земельного участка с кн 61:44:0051002:19.

Таким образом, о передаче земельного участка в субаренду департамент был своевременно извещен.

Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, пункт 4.3.2 договора аренды не может быть истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду.

Обратное противоречит закону, то есть пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, императивно установившего свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

Суд, с учетом оценки установленных по делу обстоятельств, содержания в частности пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче части арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем оснований для признания договора субаренды недействительной сделкой, нарушающей требования пункта 2 статьи 615 ГК РФ, и тем самым прекращения ограничения (обременения) права в виде субаренды части земельного участка в пользу ИП Баева М.В. у суда отсутствовали.

При разрешении настоящего спора судом принята во внимание правовая позиция, изложенная в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791.

Таким образом, с учетом приведенных норм действующего законодательства и разъяснений, суд в удовлетворении исковых требований отказал.

Доводы апеллянта подлежат отклонению ввиду следующего.

Согласно условиям спорного договора срок аренды составляет более 5 лет, т.е. аренда является долгосрочной.

В силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, доводы апеллянта о том, что пунктом п. 4.3.2 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о согласовании с арендодателем передачи в субаренду нельзя признать обоснованными.

Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, пункт 4.3.2 договора аренды не может быть истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче земельного участка в субаренду. Обратное противоречит закону, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено.

руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2023 по делу N А53-9580/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.В. Нарышкина Т.Р. Фахретдинов