Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2023 г. N 09АП-49073/23 по делу N А40-7552/2023

г. Москва

11 сентября 2023 г.

Дело N А40-7552/23

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Захаровой,

судей Е.А. Ким, Б.В. Стешана,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 июня 2023 года по делу N А40-7552/23,

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Каблучок" (ОГРН: 1037739369777, ИНН: 7736102117)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об обязании уменьшить выкупную цену нежилого помещения, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца: Колотильщикова Е.В. по доверенности от 01.12.2021,

от ответчика: Караваева А.О. по доверенности от 10.11.2022.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Каблучок" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) об обязании уменьшить выкупную цену нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001009:7699, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 52, обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 07.09.2018 N 5526, о взыскании убытков в сумме 6 435 000 руб. 00 коп.

Решением от 22 июня 2023 года Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Каблучок" (ОГРН: 1037739369777, ИНН: 7736102117) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 162,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, просп. Ленинский, д. 52, изложив:

- пункт 1.1. договора: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, просп. Ленинский, д. 52, с кадастровым номером 77:05:0001009:7699, общей площадью 162,6 кв.м. (этаж - цоколь, пом. XVI, комн. 1-11), а Покупатель принять и оплатить это имущество". - пункт 3.1. договора: "Цена Объекта составляет 15 690 000 (Пятнадцать миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС, в соответствии с экспертным заключением от 10.03.2022 N 05/02-22, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Независимая профессиональная оценка "Стандарт". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".

- пункт 3.4. договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 07 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 186 785 (Сто восемьдесят шесть тысяч семьсот восемьдесят пять) рублей 71 копейка и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта"

Также суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца убытки в сумме 6 435 000 руб. 00 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец указал следующее.

Истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001009:7699, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект д. 52 (далее - помещение).

Указанное Помещение приобретено Истцом по Договору купли-продажи недвижимости N 59-5526 от 07.09.2018 г. в порядке реализации своего права, предоставленного Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

На момент подготовки к заключению Договора купли-продажи в соответствии с Выпиской из ЕГРН нежилое помещение N XVI в составе комнат с 1 по 11, расположено по адресу: г. Москва, Ленинский проспект д.52, первый этаж.

Для целей заключения вышеуказанного договора Департаментом городского имущества г. Москвы проведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001009:7699: N XVI (комнаты с 1 по 11) площадью 162,6 кв. м., расположенного на 1 этаже по адресу: г. Москва, Ленинский проспект д. 52.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости от 06.07.2018 г. N 135/43-4-18, выполненного ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут", стоимость помещения по состоянию на 31.05.2018 г. составила 22 125 000 руб.

Истец указывает, что ответчик при подготовке документов к заключению Договора купли-продажи недвижимости N 59-5526 от 07.09.2018 г. не предпринял никаких действий приведения технической документации, а также правоустанавливающих, правоподтверждающих документов на отчуждаемое Помещение в соответствие с реальными техническими характеристиками, что привело к завышению рыночной стоимости выкупаемого Истцом помещения.

В соответствии с п.3.1. Договора купли-продажи недвижимости N 59-5526 07.09.2018 г. выкупная стоимость помещения, выплачиваемая истцом, составляет 22 125 000 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.09.2019 по делу А40-126399/19- 176-1134, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020, суд обязал ГБУ МосгорБТИ внести изменения в техническую документацию на нежилое помещение N XVI площадью 161,3 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д.52, изменив характеристику помещения в части расположения с "1 этаж" на "цоколь".

ГБУ МосгорБТИ устранены ошибки в технической документации при описании принадлежащего ООО "КАБЛУЧОК" помещения в части его этажности.

Управлением Росреестра по г.Москве осуществлена государственная регистрация кадастрового учета изменений основных характеристик объекта недвижимости с кадастровым номером 77:05:0001009:7699: нежилого помещения N XVI площадью 162,6 кв.м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д.52, в части изменения его этажности на основании Решения Арбитражного суда г. Москвы от 19 сентября 2019 года по делу N А40-126399/19-176-1134.

Согласно Заключению N 05/02-22 Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, выполненного ООО НПО "СТАНДАРТ", рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 162,6 кв.м., по адресу: г. Москва, муниципальный округ Гагаринский, Ленинский проспект, д.52, пом. XVI, цокольный этаж, кадастровый номер 77:05:0001009:7699, по состоянию на 31.05.2018 г. составляет 15 690 000 рублей.

Истцом в адрес ответчика направлено требование о соразмерном уменьшении покупной цены, с подписанием соответствующего Дополнительного соглашения к Договору купли-продажи недвижимости N 59-5526 от 07.09.2018 г., которым внести изменения в п.3.1 Договора в части изменения стоимости выкупного имущества, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

В силу ч. 1 ст. 476 ГК РФ Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены (ч.1 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии со ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как указывает истец, Департамент, подготавливая пакет документов для заключения с истцом договора купли-продажи недвижимости N 59-5526 от 07.09.2018, не мог не знать, что технические характеристики помещения не соответствуют отраженным в документах. Принимая во внимание, что заключение купли-продажи недвижимости N 59-5526 от 07.09.2018 г. является обязательным для сторон, то и заключение Дополнительного соглашения к указанному договору в части изменения технических характеристик выкупаемого помещения является обязательным для сторон.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Каблучок" (ОГРН: 1037739369777, ИНН: 7736102117) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 162,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, просп. Ленинский, д. 52, изложив:

- пункт 1.1. договора: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, просп. Ленинский, д. 52, с кадастровым номером 77:05:0001009:7699, общей площадью 162,6 кв.м. (этаж - цоколь, пом. XVI, комн. 1-11), а Покупатель принять и оплатить это имущество". - пункт 3.1. договора: "Цена Объекта составляет 15 690 000 (Пятнадцать миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС, в соответствии с экспертным заключением от 10.03.2022 N 05/02-22, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Независимая профессиональная оценка "Стандарт". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".

- пункт 3.4. договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 07 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 186 785 (Сто восемьдесят шесть тысяч семьсот восемьдесят пять) рублей 71 копейка и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта"

Также суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца убытки в сумме 6 435 000 руб. 00 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Между тем, судом первой инстанции были неправильно квалифицированы исковые требования, что привело к принятию незаконного судебного акта.

Так, исходя из обстоятельств дела и требований, изложенных в исковом заявлении, требования истца заключались во внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости N 59-5526 от 07.09.2018, заключенный между истцом и ответчиком, а не об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости.

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором исходя из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

На указанные обстоятельства истец не указывает.

Исходя из материалов дела, обстоятельства, при которых суд может внести изменения в заключенный между сторонами договор, отсутствуют.

Так, на момент заключения договора купли-продажи недвижимости N 59-5526 от 07.09.2018, как истец - арендатор нежилого помещения, так и ответчик, осуществляющий полномочия собственника спорного нежилого помещения, знали и должны были знать, что нежилое помещение N XVI площадью 161,3 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д.52, являющееся предметом договора купли-продажи, расположено не на 1 этаже, а в цоколе здания.

Соответственно, внесение изменений в техническую документацию на нежилое помещение N XVI площадью 161,3 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д.52, в части изменения характеристики помещения в части расположения с "1 этаж" на "цоколь", не свидетельствует об изменении обстоятельств, которые стороны не предвидели и не могли предвидеть.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", Департамент обязан был заключить договор купли-продажи с ООО "Каблучок".

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Договор купли-продажи с ООО "Каблучок" был заключен 07.09.2018.

По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Доказательств, что истец обращался в суд с целью урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, истец не представил.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательного совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта (объектов) оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом назначается судебная экспертиза.

Поскольку истец не обращался в суд с требованием об урегулировании разногласий по цене выкупаемого имущества при заключении договора купли-продажи недвижимости N 59-5526 от 07.09.2018, а правовые основания для внесения изменения в заключенный сторонами договор отсутствуют, то у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для принятия решения об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене спорного объекта спустя 4 года после заключения договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст.15 ГК РФ.

Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Как указывает истец, убытки в сумме 6 435 000 руб. 00 коп. возникли в связи с изменением рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

Однако, поскольку суд не находит правовых оснований для внесения изменений в договор в части изменения цены выкупаемого имущества, то отсутствуют и основания для взыскания убытков.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

В соответствии со ст. 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции следует отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2023 года по делу N А40-7552/23 отменить.

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Каблучок" (ОГРН: 1037739369777, ИНН: 7736102117) в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) руб. 00 коп. - госпошлину по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.В. Захарова

Судьи

Е.А. Ким Б.В. Стешан