Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 07АП-4837/23 по делу N А67-4656/2022

город Томск

12 сентября 2023 г.

Дело N А67-4656/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судей

Фертикова М.А., Афанасьевой Е.В., Назарова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Касьян В.Ф., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПВ-Сибирь 2" (N 07АП-4837/2023) на решение от 18.05.2023 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-4656/2022 по иску открытого акционерного общества "Сибирский торговый дом" (ИНН 7007001207, ОГРН 1027003552762) к обществу с ограниченной ответственностью "ПВ-Сибирь 2" (ИНН 6658546992, ОГРН 1216600047223) о расторжении договора, взыскании 1 448 757,77 руб. убытков, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 7017107837 ОГРН1047000304823),

при участии в судебном заседании представителя ответчика: истца: Осипова А.В. по доверенности от 31.05.2023, паспорт, диплом, представителя ответчика: Федорова Е.С. по доверенности от 10.01.2023, паспорт, диплом

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Сибирский торговый дом" (ОАО "СТД") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПВ-Сибирь 2" (ООО "ПВ-Сибирь 2") о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.11.2021 N 7, заключенного ОАО "СТД" и ООО "ПВ-Сибирь 2", взыскании 1 448 757,77 руб. понесенных расходов (убытков).

24.04.2023 от истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступило заявление об отказе от иска в части требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.11.2021 N 7, указании в решении на то, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области регистрационной записи от 10.12.2021 за N 70:19:0000001:1642-70/055/2021-1 об обременении нежилого здания арендной в ЕГРН.

Решением от 18.05.2023 Арбитражного суда Томской области отказ ОАО "Сибирский торговый дом" от требования о расторжении договора аренды недвижимости от 18.11.2021 N 7 принят, производство по делу в указанной части прекращено. С ООО "ПВ-Сибирь 2" в пользу ОАО "Сибирский торговый дом" взыскано 1 448 757,77 руб. убытков, 50 000 руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы, 27 488 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, всего 1 526 245,77 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общества с ограниченной ответственностью "ПВ-Сибирь 2" обратился с апелляционной жалобой, указывая, что производство отдельных работ требовалось во исполнение действующего законодательства, таких как обустройство сан узла, открытие запасного выхода, установка пожарно-охранной сигнализации. Судом приняты ошибочные выводы экспертного заключения. Судом необоснованно отклонен довод ответчика о том, что работы представляют собой неотъемлемые улучшения помещения.

В представленном в порядке статьи 262 АПК РФ отзыве и дополнениях к нему на апелляционную жалобу истец полагает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Судебное разбирательство по делу откладывалось, в составе суда произведена замена на основании ст.18 АПК РФ.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали письменно изложенные позиции.

Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в порядке статей 156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, отзывов на нее, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела, что нежилое здание, общей площадью 865,6 кв.м., с кадастровым номером: 70:19:0000001:1642, расположенное по адресу: Томская область, р-н Колпашевский, г. Колпашево, ул. Белинского д. 19, строение 1, принадлежит на праве собственности открытому акционерному обществу "Сибирский торговый дом", что подтверждается согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - нежилое здание).

18 ноября 2021 года открытым акционерным обществом "Сибирский торговый дом" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ПВ-Сибирь 2" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 7 (далее - договор аренды), согласно пункту 1.1 которого объектом передачи является нежилое помещение, общей площадью 865,6 кв.м., с кадастровым номером: 70:19:0000001:1642 по адресу: Томская область, р-н Колпашевский, г. Колпашево, ул. Белинского д. 19, строение 1.

Порядок передачи помещения определен в пункте 2.1.1 договора, согласно которому в течение 60 (шестидесяти) рабочих дней с момента заключения договора арендодатель обязан передать помещение арендатору по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора. Помещение передается арендодателем чистым, с проведенной генеральной уборкой, освобожденным от строительного и прочего мусора. В помещении должны быть установлены приборы учета электроэнергии и водоснабжения.

Арендатор согласно пункту 2.3.1 договора обязан принять помещения по акту приемапередачи в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента исполнения арендодателем требований, установленных договором к помещению.

Согласно условиям договора, а именно пункта 2.1.24 договора истец обязан в срок, до передачи нежилого здания произвести за свой счет нижеуказанные работы:

- увеличить электроснабжение здания до 50 кВт;

- осуществить чистовой ремонт в светлых тонах, внутри здания;

- произвести демонтаж навесного потолка "Армстронг";

- произвести монтаж осветительных приборов (светильников) по всей площади потолка;

- обустроить сантехнический узел, с расположением согласно планограмме помещения;

- подвести системы водоснабжения (горячее и холодное), обустройство слива в зонах фасовки товара;

- обустроить входной тамбура во внутренней части помещения, в зоне центрального входа;

- увеличить дверной проем до габаритов высота 2,4 м, ширина 2,1 метра в зоне приемки грузов;

- увеличить ширину до 4 метров наружного приемного пандуса в зоне приемки грузов (бетонирование площадки в весенне-летний период исходя из географического положения);

- обустроить плавный скат (спуска) во внутренней части здания в зоне приемки грузов;

- вывести электроточки 380В к месту расположения холодильных камер, обрисованных на планограмме;

- открыть запасной (эвакуационный) выход;

- демонтировать кирпичную кладку технического помещения в районе центрального входа;

- демонтировать металлические ограждения ранее используемых как вешала для одежды.

- высота потолков в нижней точке не менее 4,4 м.

Срок договора аренды определен в пункте 5.1 договора и составляет 10 (десять) лет, начиная с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за 30 календарных дней (пункт 5.3 договора).

10 декабря 2021 года осуществлена государственная регистрация вышеуказанного договора аренды.

Из материалов дела следует, что истец за счет собственных средств произвел указанные в пункте 2.1.24 договора работы в арендуемом помещении. По расчетам ОАО "СТД" общая стоимость работ, произведенных во исполнение условий договора аренды, составила 1 448 757,77 руб., в подтверждение чего представлены кассовые чеки, платежные поручения, авансовые отчеты, договоры подряда, оказания услуг, купли-продажи, акты сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг), универсальные передаточные документы, акты списания (л.д. 19-149 т. 1, л.д. 1-61 т. 2).

28 января 2022 года арендодателем письмом исх. N 5 в адрес ООО "ПВ-Сибирь 2" направлено уведомление о принятии арендуемого помещения по акту приема-передачи для дальнейшего использования по назначению. Указанное уведомление было получено ответчиком 16 февраля 2022 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 63646078659499.

Письмом от 11 апреля 2022 года истец повторно уведомил ответчика о необходимости принять объект аренды по акту приема-передачи в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения претензии. Претензия получена ответчиком 19.04.2022, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 63646078688864.

Согласно тексту претензии истец указал, что в случае потери ответчиком интереса в использовании помещений в коммерческих целях просит ответчика связаться с истцом для заключения соглашения о расторжении договора аренды недвижимости от 18 ноября 2021 года N 7 по обоюдному согласию и возместить затраты (строительные работы), понесенные в интересах ответчика и предусмотренные договором аренды, как обязательное условие арендатора, в размере 1 448 757,77 руб.

Претензия была оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения истца с рассматриваемым исковым заявлением в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что факт выполнения работ и их стоимость подтверждены материалами дела.

Досудебным заключением ООО "Бюро оценки "ТОККО" от 19.04.2023 следует, что выполнение требований содержащихся в договоре аренды от 18.11.2021 N 7, является запросом конкретного предполагаемого арендатора, имеющего свой план размещения оборудования, дизайн-проект обустройства помещений и специфический вариант его использования, требующий соблюдения особых технических характеристик (например, увеличенные размеры дверных проемов и/или плавные бетонные скаты для зоны разгрузки, обязательное отсутствие подвесного потолка). После подобного конструктивного изменения качественных характеристик помещения оно приобретает ряд специальных свойств, необходимых только конкретному заказчику. Выполнение подобных требований может не привести к улучшению общих свойств и ликвидности здания, помещений в нем, а иногда и наоборот - снизить его потребительские качества (как например, демонтаж существующего навесного потолка и освещения)".

Судом первой инстанции также была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос:

Являются ли выполненные строительные работы открытого акционерного общества "Сибирский торговый дом" необходимыми для функционального использования здания как улучшение имущества или эти работы были выполнены только в интересах общества с ограниченной ответственностью "ПВ-Сибирь 2?

Согласно выводам судебного эксперта, сделанным по итогам проведенной экспертизы, выполненные работы ОАО "Сибирский торговый дом" подтверждаются результатами фотофиксации и обмерными работами, в том числе работы были выполнены только в интересах общества с ограниченной ответственностью "ПВ-Сибирь 2", исходя из следующих факторов:

- ранее в здании располагался вещевой рынок со множественностью арендаторов,

- потолки были подшиты и обустроены светильниками типа "Армстронг",

- в здании было два стандартных входа для посетителей без необходимого шлюза для выгрузки товара,

- для вещевого рынка с множественностью арендаторов не требуется больший объем помещений по высоте.

- в момент исследования, после выполнения работ собственником помещений ОАО "Сибирский торговый дом", здание по адресу: Томская область, Колпашевский район, г. Колпашево, ул. Белинского, 19, стр. 1, соответствует требованиям ГОСТ Р 51773-2009 "Услуги торговли. Классификация предприятий торговли" для магазина-склада".

Также эксперт отразил в заключении особое мнение: для того чтобы ОАО "Сибирский торговый дом" привело здание по адресу: Томская область, Колпашевский 8 район, г. Колпашево, ул. Белинского, 19, стр. 1, к первоначальному состоянию, для эксплуатации в качестве вещевого рынка следует обратно выполнить следующие работы:

- произвести монтаж потолка типа "Армстронг",

- произвести демонтаж и монтаж охранно-пожарной сигнализации,

- произвести демонтаж "роллетных" ворот,

- выполнить устройство входной группы вместо ворот,

- выполнить демонтаж светильников и монтаж "новых светильников типа "Армстронг" встраиваемых и др. сопутствующие работы. Без вышеуказанных работ, в г. Колпашево невозможно сдать полностью объект по адресу: Томская область, Колпашевский район, г. Колпашево, ул. Белинского, 19, стр. 1, в аренду, и в результате он будет простаивать, собственник нести убытки в виде коммунальных платежей и др. расходов по содержанию здания.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции ошибочными, исходя из следующего.

Пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьями 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

В пункте 12 Постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Пунктами 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8, 2.1.9 установлены обязанности арендодателя к исполнению договора аренды в целях действительного и возможного осуществления коммерческой деятельности арендатором.

Договор аренды предусматривает гарантии арендодателя, что нежилое помещение, а также конструктивные элементы соответствуют всем санитарным и пожарным нормам и правилам, предъявляемым законодательством к нежилым помещениям.

Таким образом, понесенные расходы истца были направлены на реализацию договорных обязательств и являются расходами истца.

В то же время, договор аренды не предусматривает возможность компенсации расходов понесенных арендодателем на подготовку помещения заявленным требованиям.

Из материалов дела не усматривается, что ответчик устанавливал особые требования для арендуемого нежилого помещения, которые выходят за рамки ГОСТ и СанПиН.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства в их совокупности и взаимосвязи, осуществляя проверку каждого доказательства, в том числе с позиции его достоверности и соответствия содержащихся в нем сведений действительности.

Апелляционный суд отмечает, что вопрос поставленный судом перед судебным экспертом фактически относится к правовой квалификации отношений сторон и заключение судебной экспертизы имеет ценность для рассмотрения настоящего спора лишь в части проведенного осмотра и фиксации фактически выполненных работ и фактического состояния объекта на момент рассмотрения спора в суде.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. Между тем, исходя из смысла разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не относятся к компетенции эксперта, а подлежат разрешению судом.

Таким образом, разрешение спора по настоящему делу не может строиться на мнении эксперта имеющего инженерно-строительную квалификацию.

Тем более, что выраженное судебным экспертом особое мнение о ситуации на рынке коммерческой недвижимости, не соотноситься с его квалификацией (инженер-строитель).

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции стороной ответчика было подтверждено, что на текущий момент никаких работ по демонтажу потолка типа "Армстронг", охранно-пожарной сигнализации, "роллетных" ворот, светильников и монтаж "новых светильников типа "Армстронг" встраиваемых не производилось, обустройство входной группы вместо ворот не выполнялось.

То есть, истец фактически владеет и пользуется всеми произведенными им улучшениями собственного имущества, при этом, просит суд возложить все расходы по созданию улучшений на ответчика.

При таких обстоятельствах, по мнению суда апелляционной инстанции, отсутствует состав убытков и они не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Ненадлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, выразившееся в фактическом отказе от договора, после проведения истцом работ на арендуемом объекте, может являться при определенных условиях основанием для взыскания понесенных истцом убытков, например, неполученной арендной платы и т.п. Но в качестве таковых не могут быть квалифицированы улучшения, произведенные истцом на собственном объекте, которыми истец фактически владеет и пользуется.

Апелляционный суд отказывает во взыскании убытков с ответчика, так как истец понес расходы на улучшение своего имущества. Улучшения не демонтированы и истец фактически ими владеет и пользуется. Доказательства невозможности использовать объекты в иных целях помимо арендных отношений с ответчиком по договору отсутствуют.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в обжалуемой части как принятое на основании выводов не соответствующих обстоятельствам спора (п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ).

С учетом положений статьи 110 АПК РФ, в связи с отменой решения суда первой инстанции также следует перераспределить расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 18.05.2023 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-4656/2022 в обжалуемой части изменить, изложив абзац второй в следующей редакции:

В удовлетворении требований о взыскании убытков отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Сибирский торговый дом" (ИНН 7007001207, ОГРН 1027003552762) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПВ-Сибирь 2" (ИНН 6658546992, ОГРН 1216600047223) 3 000 руб. государственной пошлины уплаченной при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Е.В. Афанасьева А.В. Назаров