Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 19АП-4606/23 по делу N А48-7439/2021

г. Воронеж

12 сентября 2023 г.

Дело N А48-7439/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 6 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Воскобойникова М.С., Серегиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зверевой М.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Медведевой Веры Павловны: Долуда В.П., представителя по доверенности от 27.07.2021;

от акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк": Фролковой О.В., представителя по доверенности N 010-38-01/125 от 05.09.2022, Антипина А.И., представителя по доверенности N 010-38-01/116 от 05.09.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Медведевой Веры Павловны на решение Арбитражного суда Орловской области от 15.06.2023 по делу N А48-7439/2021

по иску акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" (ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488) к индивидуальному предпринимателю Медведевой Вере Павловне (ОГРНИП 308575220000030, ИНН 575304985090) о признании договора аренды нежилого помещения от 24.02.2004 расторгнутым с 22.07.2021, о возложении обязанности принять освобожденное здание по указанному договору, подписать акт приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" (далее - АО "Россельхозбанк", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Медведевой Вере Павловне (далее - ИП Медведева В.П., ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения без права выкупа от 24.02.2004 расторгнутым с 22.07.2021, о возложении обязанности принять освобожденное здание по указанному договору путем подписания акта приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения требований).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 15.06.2023 по делу N А48-7439/2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Медведева В.П. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалась на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Орловской области от 15.06.2023 по делу N А48-7439/2021, в связи с чем просила его отменить и принять по делу новый судебный акт.

АО "Россельхозбанк" представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Орловской области от 15.06.2023 по делу N А48-7439/2021 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Медведевой В.П. - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 24.02.2004 АО "Россельхозбанк" (арендатор) и закрытым акционерным обществом "Торговый дом "Агрокомбинат-Орел" (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения без права выкупа, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду во временное владение и пользование нежилое административное двухэтажное здание, расположенное по адресу: Орловская область, Свердловский район, пгт. Змиевка, ул. Чапаева, д. 48, с кадастровым номером 57:15:01:653/18/А1:1000 общей площадью 148,8 кв. м в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Цель аренды - размещение дополнительного офиса банка (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 01.03.2004 по 01.03.2009.

Здание передается арендатору вместе со всеми его принадлежностями, обеспечивающим функционирование помещения по акту приема-передачи, который составляется и подписывается сторонами в двух экземплярах по одному для каждой из сторон (пункт 1.4 договора).

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что арендатор вправе производить капитальный ремонт, реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и прочего оборудования и другие капитальные работы за счет собственных средств с согласия арендодателя. Текущий ремонт производится арендатором за счет собственных средств без согласования с арендатором.

Согласно пункту 2.1 договора в размер арендной платы входят плата за арендуемую площадь - 10 000 руб. в месяц, включая НДС 18%, и плата за газ и электрическую энергию, которая производится по показаниям счетчиков, установленных в арендованном помещении.

Арендатор имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным статьей 620 ГК РФ, с предварительным уведомлением арендодателя за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора (пункт 4.2 договора).

В соответствии с представленным в материалы дела дополнительным соглашением N 1 от 01.07.2004 к договору аренды нежилого помещения без права выкупа от 24.02.2004 стороны пункт 2.1. договора аренды изложили в следующей редакции: в размер арендной платы входят плата за арендуемую площадь - 24 500 руб. в месяц, в том числе 20 762 руб. 72 коп., арендная плата и НДС 18% - 3 737 руб. 28 коп., и плата за газ и электрическую энергию, которая производится по показаниям счетчиков, установленных в арендованном помещении.

Дополнительным соглашением от 01.11.2005 N 2 к договору стороны пункт 2.1. договора аренды изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы составляет: плата за арендуемую площадь - 24 500 руб. в месяц, в том числе 20 762 руб. 72 коп. арендная плата и НДС 18% - 3 737 руб. 28 коп. Расчет за коммунальные услуги арендатор производит непосредственно с поставщиками услуг на основании отдельных договоров. Размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке".

В связи с переходом права собственности на объект аренды от ЗАО "Торговый дом "Агрокомбинат-Орел" к ЗАО Инвестиционная компания "Эволюция", сторонами договора было заключено дополнительное соглашение от 02.07.2007 N 3 о замене лица на стороне арендодателя.

Дополнительными соглашениями N 4 от 01.09.2008, N 5 от 30.01.2009, N 6 от 01.09.2009 стороны изменяли размер арендной платы и указали на наличие газового оборудования в здании с распределением расходов по его содержанию.

После перехода права собственности на объект аренды от ЗАО "Инвестиционная компания "Эволюция" к ИП Медведевой В.П. сторонами договора было заключено дополнительное соглашение N 7 от 01.02.2010 о замене лица на стороне арендодателя.

По условиям пункта 1.3. договора первоначальный срок аренды был определен сторонами с 01.03.2004 по 01.03.2009.

Впоследствии срок аренды неоднократно продлевался путем заключения дополнительных соглашений: N 5 от 30.01.2009, устанавливающего окончание срока аренды 01.03.2014, N 11 от 08.08.2014, устанавливающего окончание срока аренды 01.03.2019, дополнительного соглашения N 14 от 01.09.2017, устанавливающего окончание срока аренды 01.03.2023, N 15 от 13.08.2020, устанавливающего окончание срока аренды 01.03.2030, также изменялся в дополнительных соглашениях размер арендной платы.

Как указал истец, в ходе эксплуатации у арендованного недвижимого имущества арендатором был выявлен ряд недостатков, указывающих на невозможность дальнейшего использования здания, которые не могли быть выявлены при приемке объекта в аренду.

В подтверждение своих доводов истцом представлено заключение ООО "ПСК Мера" N 8-21-ТО (2021 год) о техническом состоянии внутренней лестницы административного здания, расположенного по адресу: Орловская область, Свердловский район, пгт. Змиевка, ул. Чапаева, д. 48, в соответствии с которым зафиксирован ряд нарушений требований, предъявляемых к системам противопожарной защиты: лестница имеет разную высоту ступеней, что не соответствует пункту 4.3.6. СП 1.13130.2021 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы"; лестница имеет разную ширину ступеней, что не соответствует пункту 4.4.3. СП 1.13130.2021 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы"; ширина лестницы не соответствует пункту 4.4.1. СП 1.13130.2021 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы"; размеры поступей и высота ступеней, а также наклон лестницы не соответствуют пункту 6.11 СП118.13330.2021 "Общественные здания и сооружения".

По результатам проведенного обследования специалистом ООО "ПСК Мера" сделан вывод о том, что внутренняя лестница административного здания имеет препятствующие дальнейшему использованию недостатки, связанные с нарушением противопожарной защиты людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и ограничение его последствий путем эвакуации людей, и имущества в безопасную зону.

Истцом также указано, что в соответствии с пунктом 1.1. договора при его заключении описание характеристик переданного в аренду имущества произведено согласно прилагаемой к договору выписки из технического паспорта здания, составленного ГУП ООЦ "Недвижимость" по состоянию на 13.05.2003.

Под выпиской из технического паспорта здания, составленного ГУП ООЦ "Недвижимость" по состоянию на 13.05.2003, сторонами договора подразумевался Технический паспорт, изготовленный Свердловским бюро технической инвентаризации Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР, содержащий поэтажный план помещений Лит. "А1", с датами обследования 24.03.2000 и 13.05.2003.

Не согласившись с выводами, изложенными в заключении ООО "ПСК Мера" N 8-21-ТО (2021 года), ответчиком в материалы дела представлены заключение АО "Орелагропромпроект" (2021 года) по результатам технического обследования внутренней лестницы в административном здании, расположенном по адресу: Орловская область, Свердловский район, пгт. Змиевка, ул. Чапаева, д. 48, а также отчет Фонда развития и поддержки пожарной безопасности по определению расчетных величин пожарного риска в здании.

Из заключения АО "Орелагропромпроект" (2021 года) следует, что на момент обследования доступ в здание предоставлен не был. В связи с этим обследование выполнено на основании документов, предоставленных заказчиком.

Отчет Фонда развития и поддержки пожарной безопасности по определению расчетных величин пожарного риска в здании подготовлен на основании исходных данных, предоставленных заказчиком - ИП Медведевой В.П., достоверность которых подтверждена заказчиком путем утверждения соответствующего расчета.

В связи с наличием у переданного в аренду имущества препятствующих пользованию недостатков, начиная с апреля 2021 года истец уведомлял ответчика о расторжении договора аренды с указанием даты расторжения - 22.07.2021, что находит свое подтверждение в следующих документах: письмо N 010-27-30/1343 от 09.04.2021 о расторжении договора аренды и направлении для подписания соответствующего соглашения, документ содержит указание на плановую дату расторжения договора 22.07.2022, в пункте 5 прилагаемого к письму соглашения о расторжении также указана дата расторжения 22.07.2022; письмо N 010-27-30/1721 от 05.05.2021 о расторжении договора аренды и направлении для подписания соответствующего соглашения, документ содержит указание на плановую дату расторжения договора 22.07.2022; письмо N 010-27-30/2776 от 20.07.2021 о необходимости подписания акта приема-передачи, документ содержит указание, что в рамках реализации прав, предусмотренных пунктом 4 договора аренды нежилого помещения без права выкупа от 24.02.2004, АО "Россельхозбанк" в лице Орловского регионального филиала уведомил арендодателя недвижимого имущества о предстоящем 22.07.2021 расторжении договора аренды.

Истец освободил арендуемое имущество 22.07.2021 и зафиксировал показания приборов учета электроэнергии, водоснабжения и газоснабжения, с привлечением третьих лиц составил акт приема-передачи от 22.07.2021, который ответчиком не подписан в связи с непринятием здания.

Письмом от 15.09.2021 истец дополнительно сообщил ответчику, что в связи с не обслуживанием Банком системы отопления произведены работы по сливу воды с инженерных систем отопления нежилых помещений, с целью исключения выхода из строя (размораживания) в зимний период труб из ПВХ, котла и радиаторов отопления.

Письмом от 09.11.2021 N 010-27-30/4213 истец сообщил ответчику, что в связи с расторжением договора аренды нежилого помещения без права выкупа от 24.02.2004 нежилое административное здание, расположенное по адресу: Орловская область, Свердловский район, пгт. Змиевка, ул. Чапаева, д. 48, освобождено АО "Россельхозбанк" 22.07.2021, о чем в присутствии представителя главы администрации Свердловского района составлен односторонний акт приема-передачи нежилых помещений.

Поскольку имелось наличие препятствующих пользованию недостатков у переданного в аренду имущества, в том числе несоответствие внутренней лестницы здания требованиям пожарной безопасности и невозможность использования арендуемого имущества по правилам административно - правового регулирования застройки земельных участков городского поселения, соблюдению со стороны истца, а также подтверждения воспрепятствования возврату имущества со стороны арендодателя, это послужило основанием для обращения АО "Россельхозбанк" с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Истец обратился в суд с рассматриваемым иском по основанию, указанному в подпункте 2 статьи 620 ГК РФ, в связи с обнаружением в арендованном имуществе препятствующие пользованию им по назначению, исходя из целей аренды недостатки, которые не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 05.03.2022 по настоящему делу назначена пожарно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено федеральному государственному бюджетному учреждению "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Орловской области" (далее - ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Орловской области).

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: соответствует ли лестница, расположенная внутри здания, находящегося по адресу: Орловская область, Свердловский район, пгт. Змиевка, ул. Чапаева, д. 48, требованиям пожарной безопасности, предусмотренным федеральным законодательством и нормативно-правовыми актами Российской Федерации для данного здания по состоянию на 13.05.2003 (согласно техническому паспорту по состоянию на 13.05.2003), на 25.01.2006 (согласно техническому паспорту по состоянию на 25.01.2006), на июль - август 2021 года.

В заключении эксперта ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Орловской области N 53 от 16.03.2022 сделаны следующие выводы: на основании представленных материалов не представляется возможным установить, вносились ли изменения в объемно-планировочные решения здания, включая лестничную клетку и лестницу до периода 24.03.2000. При условии, что в объемно-планировочные решения не вносились изменения, то лестница, расположенная в лестничной клетке здания, расположенного по адресу: Орловская обл. пгт. Змиевка, ул. Чапаева, д. 48, соответствовала требованиям СНиП П-Л.2-62 "Общественные здания и сооружения. Основные положения проектирования", СНиП И-А.5-62 "Противопожарные требования. Основные положения проектирования" (нормативные документы, действовавшие на момент строительства рассматриваемого здания) в части касающейся представленной информации.

На основании представленных материалов по состоянию на 25.06.2006 маршевая лестница, расположенная в здании по адресу: Орловская область, пгт. Змиевка, ул. Чапаева, д. 48, соответствовала требованиям пунктов 6.29, 6.30, 7.25 СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность зданий, сооружений (с изменениями N 1, 2).

На основании представленных материалов по состоянию на июль - август 2021 года маршевая лестница, расположенная в здании по адресу: Орловская область, пгт. Змиевка, ул. Чапаева, д. 48, не соответствует требованиям статьи 89 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. 30.04.2021); "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"; статьи 30 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий сооружений", пункта 4.4.3. СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выход".

На основании выводов заключения эксперта, подготовленного в рамках настоящего дела и признанного судом в качестве допустимого и достоверного доказательства, судом установлено, что внутренняя лестница административного здания имеет препятствующие дальнейшему использованию недостатки, связанные с нарушением противопожарной защиты людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и ограничение его последствий путем эвакуации людей, и имущества в безопасную зону: по состоянию на июль - август 2021 года маршевая лестница, расположенная в здании по адресу: Орловская область, пгт. Змиевка, ул. Чапаева, д. 48, не соответствует требованиям статьи 89 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. 30.04.2021) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"; статьи 30 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий сооружений", пункта 4.4.3. СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выход".

Принимая во внимание возражения истца относительно доводов арендодателя о выполненной арендатором перепланировке внутреннего помещения, связанной с изменением конструкции деревянной лестницы, судом истребованы документы, подтверждающие выполнение арендатором ремонтных работ, выполнение перепланировки, а также переоборудования здания в период действия договора аренды, судом первой инстанции были истребованы материалы кадастрового дела.

Исследовав представленные материалы кадастрового дела, в том числе выписки из технических паспортов, содержащие поэтажные планы помещений, рабочую переписку сторон договора относительно вида и объема строительных работ, арбитражный суд области отклонил доводы ответчика о выполнении истцом перепланировки внутренней межэтажной лестницы.

Кроме того, из дополнительного соглашения N 3 от 02.07.2007 следует, что описание объекта соответствует техническому паспорту от 25.01.2006 с одномаршевой лестницей и из дополнительного соглашения N 8 от 01.02.2011 к договору, которым стороны внесли изменения в пункт 1.1. договора, следует, что описание характеристик переданного в аренду имущества указано согласно прилагаемой к договору выписке из технического паспорта здания, составленного ГУП ООЦ "Недвижимость" по состоянию на 25.01.2006, содержащей указание на одномаршевую лестницу, тем самым подтверждается, что на момент заключения договора аренды с ответчиком лестница была одномаршевой и по смыслу разъяснений пункта 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды здания, отношения сторон регулируются новым договором аренды.

С момента получения уведомления о предстоящем расторжении договора аренды, то есть с апреля 2021 года арендодатель письмами от 24.04.2021, 06.05.2021, 26.05.2021, 18.09.2021, 15.11.2021, 16.11.2021, 02.12.2021, 17.12.2021 последовательно высказывал несогласие с односторонним расторжением арендатором договора аренды, что являлось для арендодателя препятствием к подписанию акта приема-передачи и получению ключей от арендованного имущества.

При этом совокупностью документов, представленных истцом в материалы дела подтверждается, что Банк освободил арендуемое здание 22.07.2021, провел заблаговременные мероприятия по расторжению договора, в условиях отсутствия приемки ответчиком возвращаемого арендованного имущества.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Отказ от исполнения договора по своей правовой природе является односторонней сделкой (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Поскольку письмо (уведомление) N 10-27-30/1721 от 05.05.2021 о досрочном расторжении договора аренды с 22.07.2021 направлено на прекращение обязательств по договору аренды нежилого помещения, названное уведомление является сделкой по смыслу статьи 153 ГК РФ.

Установив наличие препятствующих пользованию недостатков у переданного в аренду имущества, в том числе несоответствие внутренней лестницы здания требованиям пожарной безопасности и невозможность использования арендуемого имущества на дату расторжения (одностороннего отказа от дальнейшего исполнения) договора, а также подтверждения воспрепятствования возврату имущества со стороны арендодателя, в отсутствие доказательств, подтверждающих устранение ответчиком выявленных нарушений относительно соблюдения требований пожарной безопасности для возможности осуществления банковской деятельности, арбитражный суд области удовлетворил исковые требования АО "Россельхозбанк".

Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что фотографии свидетельствуют о наличии минимум четырех входов в помещение, существовавших в разные периоды.

Также заявитель жалобы обращает внимание на необоснованное отклонение арбитражным судом области заключения АО "Орелагропромпроект" (2021 год) по результатам технического обследования внутренней лестницы в административном здании, а также отчет Фонда развития и поддержки пожарной безопасности по определению расчетных величин пожарного риска в здании.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела.

Исследовав Технический паспорт Свердловского БТИ, судом первой инстанции установлено, что в соответствии с поэтажным планом с датами обследования 24.03.2000 и 13.05.2003 административное здание оборудовано одной входной группой и внутренней двухмаршевой лестницей с межэтажной площадкой.

Согласно пунктам 3.1., 3.1.1. договора арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение, указанное в пункте 1.1. настоящего договора, с момента подписания акта приема-передачи на условиях и в соответствии с настоящим договором (приложение N 1).

Приобщенным к материалам дела актом приема-передачи от 24.02.2004 (Приложение N 1 к договору аренды нежилых помещений без права выкупа) дана краткая характеристика конструктивных элементов арендуемого имущества. В частности, сторонами договора отражено, что с фасадной части отсутствуют козырьки над входом и выходом помещения.

Названное обстоятельство свидетельствует, что сторонами договора на момент передачи административного здания в аренду зафиксировано наличие нескольких входов/выходов, подлежащих оборудованию козырьками, а не единой входной группы, как это указано в поэтажном плане Технического паспорта Свердловского БТИ с датами обследования 24.03.2000 и 13.05.2003.

Дополнительным соглашением N 3 от 02.07.2007 к договору стороны внесли изменения в пункт 1.1. договора, указав, что описание характеристик переданного в аренду имущества произведено согласно техническому паспорту на здание (помещение), выданному Свердловским филиалом ОГУП Орловский центр "Недвижимость" 25.01.2006.

В соответствии с поэтажным планом Технического паспорта ОГУП ОЦ "Недвижимость" по состоянию на 25.01.2006 усматривается, что административное здание оборудовано внутренней одномаршевой лестницей, имеет входные группы с обеих сторон административного здания в непосредственной близости от установленной одномаршевой лестницы. При этом количество входов/выходов в административном здании соотносится со сведениями, указанными в акте приема-передачи от 24.02.2004 к договору.

Несмотря на то обстоятельство, что в техническом паспорте от 13.05.2003 указано на отсутствие изменений с марта 2000 года до мая 2003 года, указанная запись обоснованно не принята судом первой инстанции во внимание в качестве соответствующей действительным обстоятельствам, поскольку конфигурация здания, отраженная в Техническом паспорте Свердловского БТИ, не совпадает с материалами кадастрового дела в обозначенный период.

Акт приема-передачи от 24.02.2004 содержит сведения о наличии двух входных групп, свидетельствующие о том, что на момент передачи здания в аренду истцу, действительная планировка не соответствовала техническому паспорту от 13.05.2003.

Также судом первой инстанции верно отмечен, что в составе технической документации здания, изготовленной на всем протяжении рассматриваемых арендных отношений с 2004 года, вплоть до отказа истцом от договора в 2021 году, содержатся неточности и противоречия в описании конструктивных элементов здания.

Так, проект на электроснабжение, выполненный ОАО "Орелоблкоммунпроект" в 2008 году, то есть на два года позднее изготовления Технического паспорта от 2006 года, отражающего одномаршевую лестницу, содержит фрагмент плана второго этажа с указанием двухмаршевой лестницы, что противоречит Техническому паспорту от 2006 года.

Ввиду указанных противоречий и вопреки утверждениям ответчика о перепланировке здания, выполненной арендатором, арбитражным судом области обоснованно сделан вывод о том, что анализ Технического паспорта Свердловского БТИ с датами обследования 24.03.2000 и 13.05.2003 и Технического паспорта ОГУП ОЦ "Недвижимость", составленного по состоянию на 25.01.2006, не позволяет установить фактическую планировку имущества на момент возникновения арендных правоотношений.

Вопреки утверждению ответчика показания свидетелей, находившихся в трудовых отношениях с первоначальным арендодателем ЗАО "Торговый дом "Агрокомбинат-Орел" (до и в период аренды), о том, что до того, как арендатором стал истец, здание уже было оборудовано одномаршевой деревянной лестницей, являются относимыми и допустимыми доказательствами, при этом суд критически оценил показания иных свидетелей, предоставивших противоречивые сведения, которые не согласуются с материалами дела.

Также заявитель жалобы ссылался на пункт 3.2. договора аренды, согласно которому арендатор обязуется содержать помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии и обеспечивать пожарную безопасность, а также тот факт, что АО "Россельхозбанк" должно был знать о наличии несоответствия здания требованиям законодательства в области пожарной безопасности.

В силу стать 37 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" руководители организаций обязаны, в том числе, соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны. Руководители организаций осуществляют непосредственное руководство системой пожарной безопасности в пределах своей компетенции на подведомственных объектах и несут персональную ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности.

В соответствии со статьей 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества.

Приведенные положения указывают на необходимость соблюдения требований, установленных Законом о пожарной безопасности, в процессе осуществления организациями профессиональной деятельности.

Установленные недостатки в несоответствии отдельных элементов здания требованиям пожарной безопасности не носят явный характер и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества либо оговорены при приемке здания. Для установления подобных нарушений требуется проведение специальных расчетов и соответствующих профессиональных исследований на основе специальных знаний, лицензий и квалификации, что характеризует подобные недостатки в качестве скрытых.

Утверждение ответчика о нарушении истцом порядка уведомления ответчика о необходимости составления акта приема-передачи при возврате арендованного имущества, а также о неправомерности составления такого акта в одностороннем порядке не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

В соответствии с положениями пункта 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью.

Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды обусловлено продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не фактом составления акта приема-передачи.

С апреля 2021 года истец последовательно уведомлял ответчика о расторжении договора аренды с 22.07.2021.

Пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" определено, что в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Письмом N 010-27-30/1343 от 09.04.2021 ответчик уведомлен о расторжении договора аренды с указанием плановой даты расторжения 22.07.2021. К указанному письму прилагалось для подписания соглашение о расторжении договора, в пункте 5 прилагаемого соглашения также указана дата расторжения - 22.07.2021.

В дальнейшем письмом N 010-27-30/1721 от 05.05.2021 ответчик повторно уведомлен о расторжении договора аренды с указанием плановой даты расторжения 22.07.2021.

Письмом N 010-27-30/2776 от 20.07.2021 ответчик извещен о расторжении договора и необходимости подписания акта приема передачи.

Указанные письма арендатора N 010-27-30/1343 от 09.04.2021 и N 010-27-30/1721 от 05.05.2021 с указанием даты расторжения договора более чем за три месяца получены ответчиком нарочно, о чем свидетельствуют соответствующие отметки, в то время как от нарочного получения письма N010-27-30/2776 от 20.07.2021 о необходимости подписания акта приема передачи ответчик отказался.

В связи с отказом ответчика от получения корреспонденции письмо арендатора N 010-27-30/2776 от 20.07.2021 о необходимости подписания акта приема-передачи было направлено почтовой связью 21.07.2022, а фотоизображение названного письма направлено ИП Медведевой В.П. посредством программы "WhatsApp".

Таким образом, истец выполнил принятые на себя обязательства, освободив арендуемое имущество в соответствии с доведенной до арендодателя датой - 22.07.2021, заблаговременно вывез принадлежащие арендатору мебель и оборудование, в дату отказа от договора зафиксировал показания приборов учета электроэнергии, водоснабжения и газоснабжения, с привлечением третьих лиц составил акт приема-передачи от 22.07.2021.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Орловской области от 15.06.2023 по делу N А48-7439/2021 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 15.06.2023 по делу N А48-7439/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Медведевой Веры Павловны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

М.С. Воскобойников Л.А. Серегина