Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 10АП-15041/23 по делу N А41-1035/2023

г. Москва

12 сентября 2023 г.

Дело N А41-1035/23

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Бархатовой Е.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Кононихиной Е.О.,

при участии в судебном заседании:

от Администрации городского округа Дубна Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "СвязьСтрой" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СвязьСтрой" на Решение Арбитражного суда Московской области от А41-1035/23 по иску Администрации городского округа Дубна Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "СвязьСтрой" с требованиями о внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Дубна Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СвязьСтрой" (далее - ответчик) с требованиями, с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ:

- определить с 27.02.2022 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020109:7, предоставленный обществу с ограниченной ответственностью "СвязьСтрой" по договору аренды земельного участка N 230-030 от 28.10.2020, в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" и годовая арендная плата (Апл) за земельный участок, определяется по формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

- обязать общество с ограниченной ответственностью ОО "СвязьСтрой" подать заявление через портал РПГУ для предоставления муниципальной услуги "Внесение изменений в действующий договор аренды земельного участка" для последующего составления дополнительного соглашения к договору для внесения изменений в договор в части изменения методики расчета арендной платы с 27.02.2022 в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.06.2023 заявленные требования удовлетворены в части. Суд решил: внести изменения в договор аренды земельного участка N 230-030 от 28.10.2020, заключенный между Администрацией городского округа Дубна Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "СвязьСтрой", а именно дополнить его следующим условием: "Начиная с 27.02.2022 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020109:7 производится на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" и годовая арендная плата (Апл) за земельный участок, определяется по формуле: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S. (Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка).

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СвязьСтрой" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Дубна Московской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СвязьСтрой" (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка N 230-ОЗО от 28.10.2020 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1. договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1800 кв. м, с кадастровым номером 50:40:0020109:7, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - строительство и эксплуатация мебельного магазина, имеющего местоположение - Московская область, г. Дубна, ул. Вокзальная, д. 4, в 22,5 м на северо-запад, а Арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачу.

Пунктом 1.2. договора сторонам согласовано, что земельный участок предоставляется на основании статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения Арбитражного суда Московской области от 15.05.2020 N А41-10078/20.

В соответствии с пунктом 1.4. договора установлено, что в отношении земельного участка установлено ограничения использования земельного участка:

- расположен ** в зоне с особыми условиями использования территории (сведения подлежат уточнению с учетом требований нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения);

- полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродрома Борки;

- полностью расположен в зоне шумового дискомфорта.

Срок договора установлен сторонами в пункте 2.1. договора с 28.10.2020 по 27.10.2069 (пункт 2.1. договора).

Пунктом 3.2. договора сторонами согласовано, что размер арендной плат определяется в соответствии с приложением 1 к договору, который является неотъемлемой частью договора.

Приложением 1 к договору установлено, что поскольку предоставляемых земельный участок расположен во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения размер арендной платы по договору определяется в размер 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Федеральным законом от 16 февраля 2022 года N 9-ФЗ в подпункт 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ внесены изменения, согласно которым из числа земель ограниченных в обороте исключены земельные участки, находящиеся во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В связи с вступлением в действие Федерального закона от 16.02.2022 N 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации" и снятия с земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020109:7 ограничения в его приватизации, с 27.02.2022 изменился расчет арендной платы по договору аренды.

Истцом указано, что с 27.02.2022 подлежит применению порядок расчета арендной платы по договору аренды земельного участка N 230-030 от 28.10.2020, в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" и годовая арендная плата (Апл) за земельный участок, определяется по формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Поскольку спор не удалось решить в досудебном порядке, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Следовательно, в судебном порядке договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ.

Размер арендной платы по договору аренды земельного участка N 230-030 от 28.10.2020 был определен сторонами исходя из того, что предоставляемых земельный участок расположен во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения размер арендной платы по договору определяется в размер 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2107 N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций установлено, что при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция о том, что, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип N 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, действующий на момент заключения договора).

При этом в пункте 1.4 договора аренды указано на ограничения оборотоспособности земельного участка в связи с полным нахождением участка в зоне ограничения использования земельного участка:

- расположен ** в зоне с особыми условиями использования территории (сведения подлежат уточнению с учетом требований нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения);

- полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродрома Борки;

- полностью расположен в зоне шумового дискомфорта.

Следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок с кадастровым номером 50:40:0020109:7 в силу закона на момент заключения договора был ограничен в обороте.

При этом, Федеральным законом от 16.02.2022 N 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации" в подпункт 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ внесены изменения, согласно которым из числа земель ограниченных в обороте исключены земельные участки, находящиеся во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В связи с вступлением в действие Федерального закона от 16.02.2022 N 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации" и снятия с земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020109:7 ограничения в его приватизации, с 27.02.2022 подлежит изменению расчет арендной платы по договору аренды.

Пунктом 4.1.3 договора предусмотрено, что Арендодатель обязан вносить в настоящий договор необходимые изменения и дополнения в случае внесения таковых в действующее законодательство Российской Федерации, законодательство Московской области.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, основания, предусмотренные действующей нормой подпункта 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации отпали, в связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 16.02.2022 N 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации", и соответственно положения договора подлежат приведению в соответствие с действующим законодательством (в части регулируемой арендной платы).

С учетом отсутствия ограничений оборотоспособности в отношении земельного участка, отсутствием ограничений по приватизации земельного участка, размер арендной платы в отношении земельного участка подлежит расчету в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" и годовая арендная плата (Апл) за земельный участок, определяется по формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части внесения изменений в методику расчета арендной платы обоснованным, поскольку с 27.02.2022 ограничения оборотоспособности земельного участка и его приватизации отсутствуют.

Как следует из материалов дела, истцом в доказательства направления претензии представлено письмо от 08.09.2022 N 112-002Исх-2650 о необходимости подачи заявления для заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в части расчета Арендной платы, исходя из указанного в иске расчета, представлено соответствующее приложение 1 и порядок расчета, доказательства их направления в адрес ответчика.

Кроме того, истцом при подаче искового заявление представлен проект дополнительного соглашения, о чем указано в приложениях к исковому заявлению, а также представлены доказательства направления искового заявления в адрес ответчика.

Претензионный порядок урегулирования спора преследует цель его разрешения во внесудебном порядке. Оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка основано на реальной возможности разрешения сторонами спора в таком порядке при наличии воли сторон к совершению направленных на это соответствующих действий.

Правовая позиция ответчика не свидетельствует о желании урегулировать спор во внесудебном порядке и о возможности достижения цели урегулирования спора без обращения в суд.

Следовательно, в таком случае оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора носило бы исключительно формальный характер как не обеспечивающее достижение целей досудебного урегулирования спора и приведет к затягиванию рассмотрения настоящего дела.

На основании изложенного, апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о несоблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 13.06.2023 по делу N А41-1035/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Е.А. Бархатова Л.В. Пивоварова