Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 21АП-1868/23 по делу N А85-1274/2018

12 сентября 2023 г.

Дело N А85-1274/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05.09.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.09.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мкртчяном Д.А.,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "Билдинг Инвест Груп":

- Пшеничный Сергей Вячеславович, представитель на основании доверенности от 26.04.2023 N 26, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

- Шалык Анатолий Николаевич, представитель на основании доверенности от 03.07.2023 N 27, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции дело N А85-1274/2018 (5/200/1274/2018),

по исковому заявлению Администрации города Донецка

к Обществу с ограниченной ответственностью "Билдинг Инвест Груп"

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Управление земельных ресурсов администрации города Донецка

о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права пользования земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Донецка (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Донецкой Народной Республики с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Билдинг Инвестменст Груп" (далее - ответчик, ООО "Билдинг Инвестменст Груп", ООО "БИГ", общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 19.08.2021, зарегистрированного 14.09.2011 N регистрации 141010004000099; о прекращении права пользования ответчика земельным участком общей площадью 3,0033 га, кадастровый номер 1410136900:00:025:0372, расположенным по улице Артема, 114 "б" в Киевском районе города Донецка.

Решением Арбитражного суда Донецкой Народной Республики от 05.09.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Билдинг Инвестменст Груп" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована не извещением ответчика о начатом судебном процессе. Кроме того, апеллянт указывает, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ответчику. При этом, строительство незавершенного объекта велось за счет собственных сре6дств общества, а также за счет привлеченных денежных средств физических лиц (более 60% площадей общей застройки), в результате чего у общества возникли обязательства по передаче данных площадей в собственности физических лиц. Также на земельном участке расположена трансформаторная подстанция площадью 219,6 кв.м., право собственности на которую зарегистрировано за ответчиком 05.08.2013 (свидетельство о праве N 7552335)

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

Определением от 13.07.2023 апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исходя из следующего.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по адресу данного юридического лица. Если иск вытекает из деятельности филиала или представительства юридического лица, такое извещение направляется также по адресу этого филиала или представительства. Адрес юридического лица, его филиала или представительства определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно части 1 статьи 122 АПК РФ, копия судебного акта направляется арбитражным судом по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения адресату под расписку непосредственно в арбитражном суде или по месту нахождения адресата, а в случаях, не терпящих отлагательства, путем направления телефонограммы, телеграммы, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи.

Частью 1 статьи 123 АПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, вручается лицу, уполномоченному на получение корреспонденции. (часть 3 статьи 123 АПК РФ)

Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Донецкой Народной Республики от 12.07.2018 возбуждено производство по делу N 5/200/1274/2018.

Копия указанного определения была направлена судом первой инстанции сопроводительным письмом от 13.07.2018 исх. N 5/200/1274/2018/6337/2018, по адресу местонахождения общества: 283015, г. Донецк, пр. Богдана Хмельницкого, д. 102. (л.д. 39)

Из материалов дела следует, что вышеуказанное определение о возбуждении производство по делу N 5/200/1274/2018 от 12.07.2018 ООО "Билдинг Инвест Груп" получено не было, возвращено отправителю ввиду истечения срока хранения, кроме того, на конверте проставлена отметка "по указанному адресу не проживает", "нет такой организации". (л.д. 43)

Каких-либо иных сведений о месте нахождения и регистрации апеллянта, в том числе выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "Билдинг Инвест Груп" в материалах дела не имеется, как и отсутствуют доказательства истребования соответствующих сведений об обществе судом первой инстанции.

Таким образом, принимая во внимание то обстоятельства, что в материалах дела отсутствуют доказательств надлежащего извещения ответчика о судебном разбирательстве по настоящему делу, суд первой инстанции не предпринял каких-либо действий по установлению юридического адреса ООО "Билдинг Инвест Груп", а также фактического местонахождения ответчика с целью его уведомления о судебном разбирательстве и рассмотрел дело в одном судебном заседании.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что настоящее дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства.

В рассматриваемом случае в силу части 1 статьи 158 АПК РФ суд первой инстанции должен был отложить судебное заседание, поскольку при неявке ответчика, в отношении этого лица у суда отсутствовали сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

Суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствие надлежащих сведений об извещении ответчика о судебном процессе, а также лишение другой стороны возможности представить свои возражения относительно исковых требований привело к процессуальному нарушению и принятию неправильного судебного акта, что послужило основанием для перехода апелляционного суда к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании 29.08.2023 представители ответчика просили в удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв до 05.09.2023.

После перерыва представитель ответчика поддержал ранее заявленную позицию.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 19.08.2011 между Донецким городским советом (арендодатель) и ООО "Билдинг Инвестментс Груп" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок несельскохозяйственного назначения (кадастровый номер 1410136900:00:025:0372) для размещения существующих зданий с хозяйственными сооружениями с их последующим сносом и последующего строительства из жилищно-административного комплекса со встроенно-пристроенными объектами обслуживания и подземными автостоянками в паркинге, которая находится на территории (Киевского района) г. Донецк, по улице Артема, 114 "б").

Пунктом 2 договора предусмотрено, что в аренду передается земельный участок общей площадью 3,0033 га, в том числе 1,0373 га - под капитальной одно-двухэтажной застройкой; 0,0236 га - под временной застройкой; 0,0494 га - под сооружениями; 1,2324 га - под проездами, проходами, площадками и 0,6606 га - под зелеными насаждениями.

На земельном участке находятся существующие здания с хозяйственными постройками, которые принадлежат Обществу на основании договоров купли-продажи от 30.12.2010 N 3989, от 31.03.2011 N878, удостоверенных частным нотариусом Донецкого городского нотариального округа Исаевой Н. С. и выписок из Государственного реестра сделок от 30.12.2010 N9478935, от 31.03.2011 N9738098; также другие объекты инфраструктуры: подземные коммуникации (водопровод, канализация, теплосеть, телефонная и электрическая сеть).

Согласно пункту 4 договора, нормативная денежная оценка земельного участка, (кадастровый номер 1410136900:00:025:0372) составляет 16 387 177 игр. 57 коп. (шестнадцать миллионов триста восемьдесят семь тысяч сто семьдесят семь грн. пятьдесят семь коп.) в соответствии со справкой N 05-19-56417 о нормативной денежной оценке земельного участка (извлечение), изготовленной 10.08.2011 управлением Госкомзема в городе Донецке Донецкой области.

Целевое назначение земельного участка: сдача в аренду собственного недвижимого имущества (код 70.20.0); код использования согласно КВЦП3 - строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома (код КВЦПЗ 02.03), из земель жилой и общественной застройки.

Передача земельного участка осуществляется по акту приема-передачи.

14.09.2011 по акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.

Земельный участок, передаваемый в аренду, не имеет недостатков, которые могут препятствовать его эффективному использованию.

Земельный участок имеет особенности, которые могут повлиять на арендные отношения: часть земельного участка 0,0017 га находится в пределах красных линий без права выкупа и застройки (код 01.06.23)

Договор вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован 14.09.2021 в Управлении Госкомзема в г. Донецке Донецкой области, о чем в Государственном реестре земель произведена запись N 141010004000099.

Согласно пункту 7 договора, последний заключен до 17.06.2060.

Арендная плата вносится Арендатором в денежной форме и размере 4,0 процентов от нормативной денежной оценки.

Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется на основании соответствующих решений Донецкого городского совета по поводу размеров арендной платы за землю в г. Донецке.

Арендная плата вносится на бюджетный счет местного бюджета Киевского района р/с 83217812700006 в ГУ ДКУ в Донецкой области ЕГРПОУ 34687001, МФО 834016, код бюджетной классификации 13050200 равными частями ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного месяца на сумму 655 487 грн. 10 коп. (шестьсот пятьдесят пять тысяч четыреста восемьдесят семь гривен. десять коп.) в год.

Согласно пункту 11 договора, размер арендной платы пересматривается в случае:

- изменения размеров земельного налога, денежной оценки земли (в том числе ее индексации) размера арендной платы на основании соответствующих решений Донецкого городского совет размерах арендной платы за землю в г. Донецке;

- ухудшение состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено документами;

- в других случаях, предусмотренных законом.

27.04.2015 между сторонами подписан протокол о перерегистрации договора аренды земельного участка, в соответствии с которым аренная палата составляет 655 487,10 грн в год.

Арендная плата в соответствии с действующим законодательством осуществляется путем внесения средств на счет местного бюджета г. Донецка Центрального Республиканского банка ДНР, р/с 2513600026, код платежа 11050000.

Размер арендной платы пересматривается в случае изменения размеров земельного налога, денежной оценки земли (в том числе индексации) и размера арендной платы на основании соответствующих актов Администрации г. Донецка относительно размеров платы за землю в г. Донецке.

Пунктом 12 договора предусмотрено, что в случае не внесения арендной платы в сроки, определенные настоящим договором, Арендатор платит Арендодателю пеню, рассчитываемую от суммы задолженности, в размере 120 процентов годовых учетной ставки Национального банка, действующей на день возникновения задолженности или на день ее (части) погашения, в зависимости от того, какая из величин таких ставок больше, за каждый календарный день просрочки в его уплате, согласно пункту 129.4 статьи 129 Налогов кодекса Украины.

Согласно пункту 41 договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора стороны несут ответственность в соответствии с законом и настоящим договором.

Указом главы ДНР от 23.06.2017 жилищно-административный комплекс со встроенно-пристроенными объектами обслуживания и подземными автомобильными стоянками в паркинге, расположенные по адресу: г. Донецк, ул. Артема, 114б передано в государственную собственность в лице Министерства доходов и соборов ДНР, в связи с чем, истец полагает, что ответчиком утрачено право на земельный участок.

Поскольку за ответчиком образовалась задолженность по оплате арендной платы, учитывая передачу объекта незавершенного строительства в государственную собственность, истец в адрес ответчика 13.04.2018 направил требование о расторжении договора.

Поскольку в досудебном порядке спор урегулирован не был, истец обратился в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора в части неоплаты арендной платы.

Вместе с тем, апелляционная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 19.08.2011 в связи с нарушением ответчиком обязательств по договору аренды в части своевременной и полной оплаты арендной платы.

Рассмотрев требования истца, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Аналогичные условия установлены в пункте 30 Договора.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с частью 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (часть 1 статьи 314 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, истец выполнил свое обязательство по передаче в аренду земельного участка, что подтверждается актом приема-передачи.

Обращаясь в суд с иском, Администрация указывала на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в несвоевременной и неполной оплате арендной платы, задолженность по арендной платы составляет 3 401 298,40 рублей.

Вместе с тем, доказательств наличия указанной задолженности, ее размер, Администрацией не обоснован. Кроме того, о взыскании задолженности, как в рамках настоящего дела, так и в рамках отдельного производства не заявлено.

В тоже время, судом апелляционной инстанции установлено, что в настоящее время денежные средства по оплате арендной платы внесены ответчиком в процессе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, что подтверждается платежным поручением N 18 от 25.08.2023 на сумму 3 401 298,40 рублей.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 35 Договора, договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторона, а также по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения второй стороной обязательств, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое препятствует его использованию, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно материалов дела истец направлял претензию ответчику 13.04.2018 года о расторжении договора аренды только лишь по основаниям утраты права на земельный участок ввиду передачи объекта незавершенного строительства в государственную собственность, предложений о погашении задолженности по арендной плате претензия не содержит.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ земельное законодательство основывается, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, 30.12.2010 между Дьяченко С.В. (продавец) и ООО "БИГ" (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец передает имущество в собственность покупателя, а покупатель принимает имущество и уплачивает за него оговоренную денежную сумму.

Предметом договора являются здания с хозяйственными сооружениями, общей площадью 8910,3 кв.м., которые расположены по адресу: г. Донецк, ул. Артема, д. 114Б на земельном участке с КН 1410136900:00:025:0164 расположено:

здание цеха N l (кирпич, ж/б блоки) лит. А1-3, общей площадью 5736,3 кв.м., здание цеха N 2 (кирпич) лит. Б-1,общей площадью 2266,2 кв.м., здание материального склада (кирпич) лит. В-1,общей площадью 274,0 кв.м., здание проходной (кирпич) лит. Г-1,общей площадью 32,8 кв.м., здание деревообработки материалов (шл/бл.) лит. Д-1,общей площадью 312,1 кв.м., здание склада леса (кирпич) лит. Е-1, общей площадью 204,3 кв.м., здание гаража лит. Ж-1 общей площадью 84,6 кв.м., эстакада разделки проката лит. З, склад хранения резиновых изделий лит. И.

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за ООО "БИГ" 12.01.2011, что подтверждается извлечением о государственной регистрации прав N 28649699.

Согласно техническому паспорту КП "БТИ г. Донецка" от 25.09.2012 ответчиком на спорном земельном участке возведен производственный объект лит. А-2 - здание трансформаторной подстанции, общей площадью 216,6 кв.м., N 114-2.

Доказательства сноса указанных объектов и внесения в государственный реестр сведений о прекращении права собственности ответчика на указанные объекты недвижимости в материалы дела не представлены.

Кроме того, 13.12.2011 между ООО "БИГ" (заказчик) и ООО "БП Строй" (генподрядчик) заключен договор генерального подряда N 13/12-11, согласно условиям которого генподрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика собственными и привлеченными силами из собственных материалов с помощью собственной (или привлеченной) техники комплекс работ по строительству объекта "Жилищно-административного комплекса со встроенно-пристроенными объектами обслуживания и подземными автостоянками в паркинге по ул. Артема, 114 Б в Киевском районе г. Донецка, а заказчик обязуется оплатить их.

23.12.2011 ответчику и ООО "БП Строй" представлено разрешение на выполнение строительных работ N ДЦ11411111765 по строительству объекта "Жилищно-административный комплекс со встроенными-пристроенными объектами обслуживания и подземными автостоянками в паркинге по ул. Артема, 114 б в Киевском районе г. Донецка" IV категория сложности.

Согласно заключениям о проценте готовности объекта незавершенного строительства по адресу: ул. Артема, 114б, г. Донецк, общий процент готовности объекта незавершенного строительства составляет:

жилой дом лит В-21 - 89%;

жилой дом лит Б-21 - 89%;

жилой дом лит Г-21 - 89%.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчик в период действия договора аренды до принятия решения судом первой инстанции по настоящему делу использовал предоставленный по договору аренды земельный участок в соответствии с условиями договора и целью предоставления земельного участка.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что строительство Жилищно-административного комплекса осуществлялось ответчиком с привлечением физических лиц, с которыми заключены договоры подряда на строительство жилого помещения, в соответствии с условиями которых ответчик принял на себя обязательства по выделению заказчикам-физическим лицам по окончанию строительства жилого помещения в натуре.

Следовательно, расторжение договора аренды земельного участка приведет к невозможности исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по указанным договорам, поскольку общество лишено права завершить строительство, ввести объекты недвижимого имущества в эксплуатацию и передать жилые помещения (квартиры) физическим лицам.

Относительно наличия задолженности по оплате арендных платежей, коллегия судей полагает необходимым указать следующее.

Так, ответчиком в материалы дела представлены письма ООО "БИГ" в адрес Администрации о приостановлении строительных работ на земельном участке в связи с боевыми действиями на территории ДНР. Таким образом неосуществление строительства ответчиком объектов является также вследствие обстоятельств непреодолимой силы, что подтверждается протоколом осмотра объекта незавершенного строительства, который состоит из трех жилых домов лит. Б-21, лит. Г-21 и лит. В-21, которым установлены обстоятельства повреждения фасадов жилых домов, остеклений, вследствие систематических обстрелов и прямого попадания снарядов в квартиры и крышу одного из домов. Кроме того, волеизъявление арендатора на сохранение арендных отношений свидетельствует и оплата денежных средств платежным поручением N 18 от 25.08.2023 на сумму 3 401 298,40 рублей.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что ООО "БИГ" вправе владеть и пользоваться спорным земельным участком по основаниям нахождения в его собственности объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке, а поэтому решение о расторжении спорного договора аренды является необоснованным.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 03.12.2020 по делу N А09-6493/2018, от 28 апреля 2021 года по делу N А83-2900/2019.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с нарушением норм процессуального права и неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Донецкой Народной Республики от 05 сентября 2018 года по делу N А85-1274/2018 (5/200/1274/2018) отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

А.А. Тарасенко И.В. Евдокимов