Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 09АП-55042/23 по делу N А40-243429/2022

г. Москва

12 сентября 2023 г.

Дело N А40-243429/22

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей Б.В. Стешана, Т.В. Захаровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Солодовниковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департаменту городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июня 2023 г. по делу N А40- 243429/22

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Витбиомед +" (ОГРН: 1157746574798, ИНН: 7706422720)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674), об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Сайпуллаев У.А. по доверенности от 02.11.2022, Брехова Н.А. по доверенности от 20.04.2023

от ответчика - извещен, представитель не явился.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Витбиомед +" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Пилюгина Академика, д. 14, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0003010:14371, общей площадью 172,3 кв.м.:

-Изложить пункт 3.1 Договора в следующей редакции: "3.1. Цена Объекта составляет 15 767 778,00 рублей без учёта НДС в соответствии с заключением, выполненным оценочной компанией ООО "Центр независимой экспертизы собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

-Изложить пункт 3.4 Договора в следующей редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 187 711,64 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 150, 167-171, 176, 181 АПК РФ Решением от 30 июня 2023 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену, судом не правомерно исключены пункты договора в редакции Департамента.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Представитель ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи, с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что у Общества с ограниченной ответственностью "ВИТБИОМЕД+" (истец) находится во владении и пользовании (аренде) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, к. 2, общей площадью 172,3 кв.м, кадастровый номер 77:06:0003010:14371 на основании Договора аренды объекта нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы N 00-00239/15 от 22.11.2015 г., Соглашения о переуступке права аренды объекта нежилого фонда (перенайме) N 2 от 18.12.2015 г., Дополнительного соглашения от 04.05.2016 г. к договору 00-00239/15 от 22.11.2015 г., зарегистрированных в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре аренды и дополнительных соглашениях к нему.

Истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, октября 2022 года он получил от ответчика письмо от 03.10.2022 г. с исх. N 33-6-34/970/22-(0)-3, которым уведомил истца, что арендуемый им объект был включен в перечень объектов, подлежащих приватизации до конца 2022 года в соответствии с Распоряжением N 55675 от 29.09.2022 г. В связи с данным обстоятельством ответчиком было предложено истцу воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого им помещения в течение 30 дневного срока.

Истец направил ответчику 02.11.2022 г. письмо исх. N 01/11-22, в котором выразил согласие на реализацию своего преимущественного права выкупа приватизируемого помещения, но не согласился с предложенной ответчиком ценой.

Ответчиком направлен в адрес истца проект Договора купли-продажи N 59-7969 от 30.09.2022 г., согласно которому установленная цена Объекта составляет 28 925 000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14.09.2022 г. N М265-2227-П/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки Аверс".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в оценочную компанию ООО "ЭсВиАр Групп". В соответствии с подготовленным Отчетом ЭС-41 от 01 ноября 2022 г. об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пилюгина Академика, д. 14, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0003010:14371, общей площадью 172,3 кв. м., рыночная цена объекта составила 12 568 639 руб. 00 коп. (без учета НДС).

Таким образом, не согласившись с условиями в части завышенной стоимости выкупаемого помещения, а также отсутствием надлежащей оценки помещения, Истцом 02.11.2022 г. бы. отправлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца.

Ответчик Протокол разногласий истца в установленный законом срок не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 20.03.2023 г. назначил оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу N А40-243429/22-64-1891, проведение экспертизы поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ СОБСТВЕННОСТИ", эксперту Марченковой Светлане Владимировне. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, к. 2, общей площадью 172,3 кв.м, кадастровый номер: 77:06:0003010:14371 по состоянию на 02.11.2022?"

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость объекта, округленно без учета НДС 15 767 778 руб. 00 коп.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд отклоняет доводы жалобы на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2023 года по делу N А40-243429/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Ким

Судьи

Б.В. Стешан Т.В. Захарова