Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2023 г. N 09АП-49914/23 по делу N А40-15882/2023

г. Москва

14 сентября 2023 г.

Дело N А40-15882/23

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО Управляющая компания "Реал Эстейт Кэпитал" Д.У. Закрытого паевого

инвестиционного фонда недвижимости "Первый"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2023

по делу N А40-15882/23-150-79, принятое судьей Михайловой А.Э.

по иску ООО Управляющая компания "Реал Эстейт Кэпитал" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый" (ИНН 7725827023, ОГРН 1147746444020)

к ООО "Система ПБО" (ИНН 7710044140, ОГРН 1027700251754)

об обязании устранить результаты несогласованных переустройства и перепланировок в помещениях в здании по адресу: г. Москва, ул.Шаболовка, д. 34, стр. 4,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Цвингли В.И. по доверенности от 09.01.2023, диплом ВСА 0819138 от 30.06.2009;

от ответчика: Щурова А.А. по доверенности от 06.02.2023, диплом ИВС 0024898 от 20.06.2003;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Реал Эстейт Кэпитал" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Система ПБО" (далее - ответчик) об обязании устранить результаты несогласованных переустройства и перепланировок в помещениях в здании по адресу: г. Москва, ул.Шаболовка, д. 34, стр. 4.

ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не обосновал и документально не подтвердил обоснованность заявленных требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, истец (арендодатель) в соответствии с ч.1 ст. 10 от 29.11.2011 N 156-ФЗ Федерального закона "Об инвестиционных фондах" (далее - Закон об инвестиционных фондах) осуществляет доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Первый" (подтверждается выпиской из реестра паевых инвестиционных фондов).

В соответствии с ч. 3 ст. 11 Закона об инвестиционных фондах управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

Стороны 20.07.2017 в целях подготовки помещений к работе ресторана и проведению арендатором работ по устройству технологических перегородок, монтажу инженерных систем, технологического оборудования, элементов декора и рекламных носителей, отделочных работ истец и ответчик заключили предварительный Договор (далее - Предварительный Договор) аренды нежилых помещений N 88-79/17, расположенного по адресу: г. Москва, ул.Шаболовка, д. 34, стр. 4, в котором была в том числе определена согласованная сторонами планировка.

По результатам выполненных согласованных сторонами работ 14.07.2017 было проведено обследование арендованных помещений ГБУ "Московское городское бюро техническое инвентаризации" (далее - МосгорБТИ), по результатам которого были внесены изменения в техническое документы МосгорБТИ.

19.12.2017 между истцом (арендодателем) и ООО "Макдоналдс" (реорганизован в ООО "Система ПБО", арендатором) заключен Договор аренды нежилых помещений (долгосрочный) N 88-144/17 (далее - Договор), по условиям которого истец предоставил ответчику нежилые помещения по адресу: г. Москва, ул.Шаболовка, д. 34, стр. 4, эт. 1 и 2, общей площадью 580,9 кв.м. (далее - Помещения), сроком на 20 лет с даты передачи помещений по акту приема-передачи (п. 2.1 Договора) для размещения и эксплуатации предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс", "МакКафе", для складских, административных и технических целей, связанных с этой деятельностью (п. 1.4 Договора). Площадь и состав помещений были определены в соответствии с документами МосгорБТИ по состоянию на 14.07.2017.

20.12.2017 истец передал ответчику помещение по акту приема-передачи в соответствии с основным Договором, а ответчик принял его, как следует из акта приема-передачи, арендованное Помещение соответствовало условиям Договора.

Исходное состояние помещений на момент их передачи ответчику отражено в пункте 1.3 Договора и в документах БТИ (поэтажный план, экспликация 1-го и 2-го этажа, из состава Выписки из Технического паспорта по состоянию на 14.07.2017), являющихся приложением N 2 к Договору.

Согласно п. 4.4 Договора арендатор обязуется владеть и пользоваться помещениями согласно разрешенному использованию и в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормами, требованиями природоохранного законодательства, а также общепризнанными нормами и правилами общественного порядка.

На основании п. 4.10 Договора арендатор обязался не производить какого-либо переустройства помещений (в том числе их перепланировку, переоборудование, переустройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках, изменение несущих конструкций, реконструкцию и т.п.) без письменного согласия арендодателя. В случае получения согласия арендодателя, оформить в соответствии с действующими правилами разрешение на проведение переустройства/перепланировки помещений.

Письмами от 09.03.2022 N 72-0322, от 11.03.2022 ответчик сообщил, что приостанавливает работу предприятий общественного питания сети.

Согласно п. 5.1 Договора 07.11.2022 арендодатель и арендатор провели осмотр помещений на предмет проверки соблюдения арендатором разрешенного использования помещений, по результатам которого выявлены следующие результаты работ по переустройству и перепланировке, а также по изменению архитектурного облика здания.

На первом этаже:

- демонтаж и монтаж ненесущих перегородок с дверными проемами и без в целях зонирования помещений;

- демонтаж и установка нового сантехнического оборудования с подключением к существующим сетям;

- установка подъемника с частичным заглублением;

- устройство на фасаде здания со стороны внутреннего двора усиленного козырька и ступеней (козырек используется для размещения инженерного оборудования);

- устройство пристройки к зданию со стороны внутреннего двора. На втором этаже:

- монтаж ненесущих перегородок с дверными проемами и без в целях зонирования помещений, в том числе работы по увеличению арендной площади;

- установка нового сантехнического оборудования с подключением к существующим сетям;

- закладка с внутренней стороны оконного проема в комнате 3;

- устройство нового оконного проема со стороны внутреннего двора. Результаты монтажно-демонтажных работ, переустройства и перепланировки

также отражены в графической форме.

Истец указал, что проведение указанных работ в период действия Договора не согласовывалось арендодателем и нарушает положения п. 4.10 Договора.

Перечисленные работы привели к возникновению в помещениях нарушений требований противопожарной безопасности, а именно:

- в нарушение положений п. 4.2.19 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (утв. Приказом МЧС России от 19.03.2020 N 194, далее - СП 1.13130.2020) на втором этаже заужена ширина эвакуационных выходов в зоне туалетов (104 см при минимально допустимых 120 см);

- в целом со второго этажа отсутствуют эвакуационные выходы, соответствующие требованиям действующего законодательства - отсутствует выход на кровли пристройки и открытая эвакуационная лестница с кровли;

- демонтаж ненесущих перегородок с дверным проемом на первом этаже между лестничной клеткой и производственными помещениями привел к нарушению положений 4.4.6 СП 1.13130.2020, поскольку в соответствии с указанной нормой выходы из помещений и этажей на лестничные клетки должны быть оборудованы дверями с приспособлением для самозакрывания и с уплотнением в притворах.

Истец в порядке досудебного урегулирования направил ответчику претензию от 23.11.2022 N РЭК-599/22 о приведении помещений в исходное состояние и об устранении нарушений требований противопожарной безопасности, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции принял во внимание, что в силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в Договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 4.10 Договора арендатор обязался не производить какого-либо переустройства помещений (в том числе их перепланировку, переоборудование, переустройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках, изменение несущих конструкций, реконструкцию и т.п.) без письменного согласия арендодателя.

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что проведенные ответчиком работы были согласованы с истцом.

Как указано выше, 20.07.2017 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен Предварительный договор.

Планировка помещений на момент подписания Предварительного договора согласно поэтажному плану указана в Приложении N 2 к Предварительному договору.

При этом стороны согласовали выполнение в помещениях работ, в том числе, направленных на изменение планировки помещений.

На основании п. 4.2.1 и п. 4.5.1 Предварительного договора истец (арендодатель) принял на себя обязательство выполнить работы, указанные в приложении N 6 к Предварительному договору как работы в зоне ответственности арендодателя (стр. 31-45 Предварительного договора), а также завершить капитальный ремонт здания. При этом часть работ, указанных в исковом заявлении, была выполнена самим арендодателем в соответствии с его обязательствами, что также подтверждается актом допуска для производства работ арендатора от 06.09.2017 (далее - акт допуска).

Согласно проектной документации (архитектурные решения, шифр: 6/16-АР 2017 г.), утвержденной истцом (далее - проектная документация истца) фасадные работы в 2017 году выполнялись не ответчиком, а истцом и что на момент проведения таких работ ситуация с оконными проемами уже соответствовала текущей (то есть оконный проем в комнате 3 уже был заложен, а новый оконный проем со стороны внутреннего двора уже существовал).

Также тот факт, что фасадные работы выполнялись истцом (арендодателем), следует из текста сопроводительного письма от 19.02.2018 N РЭК-106, с которым проектная документация была направлена истцом ответчику.

В рамках Предварительного договора ответчиком также выполнялись работы, указанные как работы арендатора в Приложении N 6 к Предварительному договору. При этом работы были согласованы с истцом, что подтверждается согласованными истцом документами:

- Рабочий проект ИАК-2017-3092-АР Архитектурные решения 2017 г.;

- Рабочий проект ИАК-2017-3092-ТХ Технологические решения 2017 г.;

- Рабочий проект ИАК-2017-3092-ВК Водопровод и канализация 2017 г.;

- Рабочий проект ИАК-2017-3092-КР Конструктивные решения 2017 г.;

- Рабочий проект ИАК-2017-3092-ОВ Отопление, вентиляция и канализация 2017 г.

В проведении работ сторон в рамках Предварительного договора истцом было заказано проведение работы по определению расчетной величины пожарного риска, что подтверждается проектной документацией: определение расчетной величины пожарного риска здания по адресу: г. Москва, ул.Шаболовка д. 34, стр. 3, стр. 4, Шифр РП-08/12-17.МОПБ 2017 г. (далее - Определение расчетной величины пожарного риска). Таким образом, было подтверждено, что все проведенные работы приемлемы с точки зрения пожарной безопасности здания.

При подписании основного Договора аренды стороны продублировали описание работ в Приложении N 5 к Договору (текст которого идентичен тексту Приложения N 6 к Предварительному договору).

В 2020 г. ответчиком были выполнены дополнительные работы в помещениях, которые были согласованы истцом, что подтверждается письмом истца от 20.12.2019 N РЭК-633/19. Планировка помещений по результатам проведения таких работ соответствует текущей планировке помещений. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что все произведенные ответчиком работы по переустройству и перепланировке были согласованы с истцом, а именно:

- демонтаж и монтаж ненесущих перегородок с дверными проемами и без в целях зонирования помещений; демонтаж и установка нового сантехнического оборудования с подключением к существующим сетям согласованы истцом в приложенных Рабочих проектах;

- установка подъемника с частичным заглублением согласована истцом, что следует из сведений, указанных в приложении к предварительному Договору аренды, приложению к Договору аренды, согласование Рабочего проекта ответчика;

- устройство на фасаде здания со стороны внутреннего двора усиленного козырька и ступеней (козырек используется для размещения инженерного оборудования) согласовано истцом, что следует из сведений, указанных в приложении к предварительному Договору аренды, приложению к Договору аренды;

- устройство пристройки к зданию со стороны внутреннего двора согласовано истцом, что следует из сведений, указанных в приложении к предварительному Договору аренды, приложению к Договору аренды;

- монтаж ненесущих перегородок с дверными проемами и без в целях зонирования помещений, в том числе работы по увеличению арендной площади, согласован истцом согласно акту допуска;

- установка нового сантехнического оборудования с подключением к существующим сетям согласована истцом в Рабочем проекте водопровода и канализации;

- закладка с внутренней стороны оконного проема в комнате 3 и устройство нового оконного проема со стороны внутреннего двора согласована истцом по акту допуска и следует из текста сопроводительного письма.

Доводы истца о нарушении правил пожарной безопасности в результате работ ответчика отклонены судом первой инстанции.

При этом Арбитражный суд города Москвы принял во внимание, что в 2017 году по заданию истца подготовлено Определение расчетной величины пожарного риска, из которого следует, что проведенные сторонами в рамках Предварительного договора работы не создают пожарных рисков.

Расчет пожарных рисков осуществлен согласно ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ) в соответствии с Методикой определения расчетных величин пожарного риска в зданиях, сооружениях и пожарных отсеках различных классов функциональной пожарной опасности, утвержденной Приказом МЧС РФ от 30.06.2009 N 382 (с изменениями от 02.12.2015), а также в соответствии с Правилами проведения расчетов по оценке пожарного риска (утв. постановлением Правительства РФ от 31.03.2009 N 272).

Данная методика определения расчетных величин пожарного риска в зданиях, сооружениях и пожарных отсеках различных классов функциональной пожарной опасности устанавливает порядок определения расчетных величин пожарного риска в зданиях, сооружениях и пожарных отсеках и распространяется на здания классов функциональной пожарной опасности: ФЗ - здания организаций по обслуживанию населения, в том числе Ф3.2 - здания организаций общественного питания. Расчеты по оценке пожарного риска проводились путем сопоставления расчетных величин пожарного риска с нормативным значением пожарного риска, установленного Законом N 123-ФЗ.

Эвакуационные выходы на втором этаже имеются: один - через торговый зал, и один - на эвакуационную лестницу.

Необходимость оборудования выхода на кровлю пристройки истцом нормативно не обоснована. При этом ответственность за оборудование такого выхода лежит на самом истце согласно пятому абзацу раздела 12 Приложения N 6 к Предварительному договору и приложения N 5 к Договору аренды.

Открытая эвакуационная лестница с кровли находится за пределами эксплуатационной ответственности ответчика и за пределами помещений. Согласно приложению N 5 к Договору аренды, эксплуатационная ответственность за кровлю остается в зоне ответственности истца.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не допустил никаких нарушений п. 4.10 Договора аренды, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Представленное истцом в суд апелляционной инстанции письмо Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 18.08.2023 N ГИН-исх-35355/23 с приложением не может является основанием для отмены судебного акта, поскольку из указанных документов не следует, что выявленные в здании недостатки были выполнены ответчиком.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2023 по делу N А40-15882/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И.Панкратова А.В. Бондарев