Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2023 г. N 15АП-12180/23 по делу N А32-43809/2022

город Ростов-на-Дону

14 сентября 2023 г.

дело N А32-43809/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богдановой А.О.,

при участии:

от акционерного общества "Совхоз "Восход": представителя Ледовской Р.Р. (путем использования системы веб-конференции),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 июля 2023 года по делу N А32-43809/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к акционерному обществу "Совхоз "Восход", индивидуальному предпринимателю Выдрякову Юрию Андреевичу, обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Ремстройсервис "Миндаль",

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края,

о признании недействительным договора, обязании вернуть земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - истец, теруправление, МТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Выдрякову Юрию Андреевичу (далее - ИП Выдряков Ю.А.), акционерному обществу "Совхоз "Восход" (далее - АО "Совхоз "Восход") со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 23-09/5292 от 25.03.2020 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229;

- признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение N 1 от 07.05.2020 к договору аренды земельного участка от 25.03.2020 N 23-09/5292;

- признать недействительным (ничтожным) договор от 11.01.2021 N 1229 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка по договору от 25.03.2020 N 23-09/5292;

- обязать ИП Выдрякова Ю.А. вернуть земельный участок МТУ Росимущества в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- считать решение по настоящему делу основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды N 23:49:0402048:1229-23/050/2020-2 и дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229;

- восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 "для сельскохозяйственного использования".

Исковые требования мотивированы тем, что теруправлением в порядке осуществления контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1229, не используется, вид разрешённого использования был изменен с нарушением действующего законодательства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Ремстройсервис "Миндаль" (далее - ООО СЗ "Ремстройсервис "Миндаль").

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2022 ООО СЗ "Ремстройсервис "Миндаль" привлечено к участию в деле в качестве соответчика, администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивированно тем, что распоряжение Росимущества от 20.04.2020 N 23-304-р, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка в границах населенного пункта "для сельскохозяйственного использования" на допустимые основные виды разрешенного использования, предусмотренные территориальной зоной Ж-2, вынесено в целях приведения характеристик данного земельного участка в соответствие с Правилами землепользования и застройки города Сочи. Изменение вида разрешенного использования земельного участка устранило противоречие между фактическим видом разрешенного использования земельного участка и видами, установленными Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи. Общество представило все необходимые документы и обосновало необходимость изменения вида разрешенного использования земельного участка сведениями из ИСОГД города Сочи, подтверждающими соответствие испрашиваемого вида разрешенного использования градостроительному регламенту соответствующей территориальной зоны. Также судом учтена позиция, изложенная в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-49469/2020, согласно которому суд кассационной инстанции признал обоснованной позицию арендатора о необходимости и правомерности внесения изменений в договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования в целях указания вида разрешенного использования в соответствии с действующими в городе Сочи правилами землепользования и застройки. Суд не усмотрел оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка, заключенного теруправлением в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования с сохранением в договоре аренды исходного вида разрешенного использования земельного участка - для сельскохозяйственного использования. Последовавшая после заключения договора аренды сделка по изменению вида разрешенного использования земельного участка, заключенная теруправлением во исполнение принятого им же распоряжения, равно как и сделки передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенные в связи с отчуждением расположенных на участке объектов недвижимости, не порочат в совокупности договор аренды, заключенный теруправлением во исполнение принятого им распоряжения от 11.03.2020 N 23-199-р о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования общества, действительность которого не оспорена.

С принятым судебным актом не согласилось теруправление, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции. Теруправление указывает, что принятое судом первой инстанции решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, вразрез устоявшейся судебной практике.

От ООО СЗ "Ремстройсервис "Миндаль" и АО "Совхоз "Восход" поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых ответчика просят решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО "Совхоз "Восход" возражала доводам апелляционной жалобы, просила решение оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле явку представителей не обеспечили, будучи извещенными о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец и следует из материалов дела, на основании распоряжений ТУ Росимущества N 1379-р от 31.12.2010 и 644-р от 10.11.2011 ФГУП "Совхоз "Восход" приватизирован путем преобразования в АО "Совхоз "Восход" с последующим разделом первоначального земельного участка на 24 самостоятельных объекта, на которые в последующем без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования АО "Совхоз "Восход" заключены договоры аренды.

На основании обращений АО "Совхоз "Восход" МТУ Росимущества было вынесено распоряжение от 11.03.2020 N 23-199-р о предоставлении АО "Совхоз "Восход" на праве аренды земельных участков, в том числе 23:49:0402048:1229 из земель населенных пунктов, площадью 9 954 кв.м., с видом разрешенного использования - "для сельскохозяйственного использования". На основании указанного распоряжения был заключен договора аренды N 23-09/5292 от 25.03.2020.

01.04.2020 и 16.04.2020 в МТУ Росимущества поступили обращения АО "Совхоз "Восход" о необходимости изменения вида разрешенного использования на земельный участок 23:49:0402048:1229 с указанием следующих видов разрешенного использования: "постоянное проживание (индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом); временное проживание (гостиница, мотель, хостел, отель, апартотель); курортно-рекреационное обслуживание; торговля (универсам, универмаг, магазин, оптовый сельскохозяйственный продовольственный рынок, розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов), рыночный комплекс, объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки); общественное питание в здании (ресторан, кафе, столовая); воспитание, образование, подготовка кадров; культура, искусство, информатика; физическая культура, спорт в здании; спорт, отдых; здравоохранение, соцобеспечение.".

В обоснование изменения вида разрешенного использования АО "Совхоз "Восход" сослалось на их несоответствие правилам землепользования и застройки г. Сочи.

Распоряжением от 20.04.2020 N 23-304-р МТУ Росимущества выбрало вид разрешенного использования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1229, площадью 9 954 кв. м.: "постоянное проживание (индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом); временное проживание (гостиница, мотель, хостел, отель, апартотель); курортно-рекреационное обслуживание; торговля (универсам, универмаг, магазин, оптовый сельскохозяйственный продовольственный рынок, розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов), рыночный комплекс, объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки); общественное питание в здании (ресторан, кафе, столовая); воспитание, образование, подготовка кадров; культура, искусство, информатика; физическая культура, спорт в здании; спорт, отдых; здравоохранение, соцобеспечение.".

07.05.2020 между МТУ Росимущества и АО "Совхоз "Восход" было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.03.2020 N 23-09/5292.

В последующем между АО "Совхоз "Восход" и ИП Выдряковым Ю.А. был заключен договор от 11.01.2021 N 1229 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.03.2020 N23-09/5292.

Указанные изменения были внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 22.08.2022.

В порядке осуществления контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, а также проверки обоснованности изменения вида разрешенного использования МТУ Росимуществом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 не используется, вид разрешенного использования был изменен с нарушением действующего законодательства, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 23-09/5292 от 25.03.2020 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229, признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения N 1 от 07.05.2020 к договору аренды земельного участка от 25.03.2020 N 23-09/5292, признании недействительным (ничтожным) договора от 11.01.2021 N 1229 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, об обязании ИП Выдрякова Ю.А. возвратить земельный участок МТУ Росимущества в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу, считать решение по настоящему делу основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды N 23:49:0402048:1229-23/050/2020-2 и дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229, восстановлении в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 "для сельскохозяйственного использования".

При принятии решения об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с приказом N 29 Сочинского треста совхоза "Главкурортторга" Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза N 11 был образован совхоз "Восход", который на основании приказа Плодопрома РФСР от 05.03.1974 N 46 переименован в Овощеводческий совхоз "Восход".

На основании указанных приказов Овощеводческий совхоз "Восход" реорганизован в форме преобразования, его правопреемником является АО "Совхоз "Восход".

Согласно пункту 2 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296) (п. 4 ст. 214 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

В соответствии с п. п. 9, 12 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется. Таким образом, ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в ЗК РФ признаны, причем каких-либо ограничений срока указанного права не установлено.

Постановлением администрации г. Сочи от 09.01.1997 N 5/1 "Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственными предприятиями города" в пределах полномочий, установленных нормами, действовавшими в указанный период времени Земельного кодекса РСФСР и положениями Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", были закреплены за совхозом "Восход" на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, общей площадью 210,16 гектар.

В качестве правоудостоверяющего документа, подтверждающего предоставление Совхозу "Восход" земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, выдан государственный акт серии КК-2, номер 426001767, зарегистрированный в книге записи государственных актов, по форме в порядке регламента, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

Согласно Приказу Минсельхозпрод России N 429 от 16.10.1997 Совхоз "Восход" преобразован в ФГУП "Совхоз "Восход", данное преобразование зарегистрировано на основании Приказа Министерства сельского хозяйства РФ от 26.11.1997 N 1254 (свидетельство N 1530, серия АДГ).

В соответствии с распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае N 644-р от 10.11.2011 "О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 31.12.2010 N 1379-р "Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия "Совхоз "Восход" была произведена реорганизация путем преобразования ФГУП "Совхоз "Восход" в ОАО "Совхоз "Восход", о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от 23.03.2012.

В соответствии с вышеуказанным распоряжением от 10.11.2011 N 644-р все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 за "Совхоз "Восход", перешли в порядке правопреемства от ФГУП "Совхоз "Восход" к АО "Совхоз "Восход". Данным распоряжением АО "Совхоз "Восход" было предписано заключить договор аренды земельного участка путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после завершения реорганизации ФГУП "Совхоз "Восход" в АО "Совхоз "Восход".

Таким образом, судом установлено, что АО "Совхоз "Восход" является правопреемником ФГУП "Совхоз "Восход".

Вопрос принадлежности обществу земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования был подтвержден судебными актами (в том числе по делам N А32-16345/2012, А32-3928/2012, А32-155/2012).

Доказательства того, что имелись основания для прекращения или признания недействительным права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренных в ст. 45 ЗК РФ, с момента выдачи государственного акта от 09.01.1997 и до настоящего времени в материалы дела не представлено.

В ЕГРН внесена регистрационная запись от 11.10.2011 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1229.

В соответствии с передаточным актом имущества, подлежащего приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП "Совхоз "Восход", были переданы объекты недвижимого имущества, включенные в реестр федерального имущества, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229, со следующими кадастровыми номерами:

- 23:49:0402048:1600 (баня), площадью 80,9 кв. м., 1960 года постройки;

- 23:49:0402048:1604 (нежилое здание - навес для автомашин"), площадью 277,8 кв. м., 1968 года постройки;

- 23:49:0402048:1603 ("нежилое здание проходная будка - диспетчерская"), 1967 года постройки;

- 23:49:0402048:1602 (нежилое здание - склад ГСМ), площадью 19,8 кв. м., 1969 года постройки;

- 23:49:0402048:1601 (нежилое здание - кузнечная мастерская), площадью 94,7 кв. м., 1963 года постройки;

- 23:49:0402048:1675 (нежилое здание - благоустройство территории автомобильного гаража), площадью 2472,3 кв. м., 1991 года постройки.

12.03.2014 на указанные объект зарегистрировано право собственности общества.

В настоящее время на указанные объекты зарегистрировано право собственности ООО "Ремстройсервис "Миндаль".

Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 N 23-199-р право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком прекращено с последующим предоставлением в аренду на 49 лет, между теруправлением и обществом заключен договор аренды земельного участка от 25.03.2020 N 23-09/5292.

20.04.2020 распоряжением теруправления земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 выбран вид разрешенного использования "постоянное проживание, временное проживание, курортно-рекреационное обслуживание, торговля, общественное питание, воспитание, образование, подготовка кадров, культура, искусство, спор в здании, спорт, отдых, здравоохранение, соцобеспечение", на основании которого внесены изменения в сведения ЕГРН.

Дополнительным соглашением N 1 от 07.05.2020 стороны привели условия договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5282 в части вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с распоряжением теруправления от 20.04.2020 N 23-304-р.

В настоящее время право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 категории земель населенных пунктов зарегистрировано за ООО СЗ "Ремстройсервис Миндаль" на основании договора аренды от 25.03.2020 N 23-09/5292 и договора передачи прав и обязанностей арендатора от 19.08.2022, заключенного между ИП Выдряковым Ю.А. и ООО СЗ "Ремстройсервис Миндаль".

Основанием для совершения указанной сделки явился договор купли-продажи от 19.08.2022, по которому ИП Выдряков Ю.А. продал ООО СЗ "Ремстройсервис Миндаль" объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402048:1229.

Право собственности ИП Выдрякова Ю.А. на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН на основании договоров купли-продажи от 11.01.2021, заключенных между АО "Совхоз "Восход" и Выдряковым Ю.А. с одновременной передачей прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 по договору N 1229 передачи прав и обязанностей арендатора от 11.01.2021, заключенному АО "Совхоз "Восход" и Выдряковым Ю.А.

Теруправление в обоснование своей позиции указывает, что как переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, так и дополнительное соглашение к договору об установлении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с распоряжением теруправления от 20.04.2020 N 23-304-р с последующим договором о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка являются элементами состава одной сделки, направленной на обход установленного законом порядка предоставления земельного участка для строительства, изменение вида разрешенного использования земельного участка состоялось в обход публичной процедуры предоставления земельного участка для строительства, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Теруправление просит восстановить сведения о виде разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного использования", погасить запись о регистрации права аренды и о регистрации дополнительного соглашения, признать недействительными сделками как договор аренды, так и последующие сделки в виде дополнительного соглашения и договора о передаче прав и обязанностей арендатора, и возвратить земельный участок в освобожденном виде теруправлению.

Между тем, теруправлением не учтено, что аннулирование всех сделок в отношении земельного участка повлечет только восстановление права постоянного (бессрочного) пользования, перешедшего к АО "Совхоз "Восход" в порядке правопреемства от ФГУП "Совхоз "Восход", то есть у АО "Совхоз "Восход" восстановится предыдущий вещно-правовой титул на земельный участок и изъятие такого земельного участка у АО "Совхоз "Восход". Таким образом, присуждение земельного участка в порядке восстановления первоначального владения может быть осуществлено, исключительно в пользу АО "Совхоз "Восход" как обладателя вещного права постоянного (бессрочного) пользования, но никак не в пользу теруправления, следовательно, в удовлетворении заявленного теруправлением требования о возврате земельного участка обоснованно отказано судом первой инстанции.

Оснований для удовлетворения требований теруправления в части признания договора аренды от 25.03.2020 N 23-09/5292 земельного участка недействительной сделкой, также не имеется, поскольку данный договор заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, во исполнение установленной законом обязанности по переоформлению права постоянного пользования на право аренды, на основании распоряжения теруправления от 11.03.2020 N 23-199-6, из содержания которого следует прекращение права постоянного (бессрочного) пользования АО "Совхоз "Восход", подтвержденного государственным актом от 09.01.1997 серия КК-2 N 426001767. Теруправлением не доказано наличие нарушений земельного или гражданского законодательства при заключении договора аренды земельного участка между теруправлением и АО "Совхоз "Восход" в порядке переоформления АО "Совхоз "Восход" права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Принадлежность АО "Совхоз "Восход" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в период до заключения договора аренды подтверждается материалами дела, теруправлением не оспаривается.

Доводы теруправления о том, что данный договор аренды следует оценивать в совокупности с последующими сделками в отношении земельного участка, включая дополнительное соглашение об изменении вида разрешенного использования, заключенное тем же теруправлением во исполнение принятого им же распоряжения, как единую сделку, носящую мнимый характер, направленную на передачу земельного участка для целей строительства, суд оценивает критически.

Выводы теруправления о том, что договор аренды земельного участка, заключенный теруправлением в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования с сохранением в договоре аренды исходного вида разрешенного использования земельного участка - для сельскохозяйственного использования, является частью схемы по выводу земельного участка сельскохозяйственного назначения под застройку подлежат отклонению, поскольку одних лишь утверждений теруправления о незаконности изменения по принятому им же распоряжению вида разрешенного использования земельного участка не достаточно. Последовавшие после заключения договора аренды сделка по изменению вида разрешенного использования земельного участка, заключенная теруправлением во исполнение принятого им распоряжения, равно как и сделки передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенные в связи с отчуждением расположенных на участке объектов недвижимости, не порочат в совокупности договор аренды, заключенный теруправлением во исполнение принятого им распоряжения от 11.03.2020 N 23-199-р о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования общества, действительность которого теруправлением не оспаривается.

В отсутствие оснований для признания недействительной сделкой договора аренды земельного участка не могут быть признаны недействительными и последующие сделки по передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенные между АО "Совхоз "Восход" и ИП Выдряковым Ю.А., а также между ИП Выдряковым Ю.А. с ООО СЗ "Ремстройсервис "Миндаль".

Таким образом, в удовлетворении требований о признании недействительным (ничтожным) договора от 11.01.2021 N 1229 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25.03.2020 N 23-09/5292 правомерно отказано, в связи с чем, оснований для оспаривания последовавших после заключения договора аренды сделок по передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка у теруправления не имеется.

В удовлетворении требования теруправления о признании недействительным дополнительного соглашения N 1 от 07.05.2020 к договору аренды, погашении в ЕГРН записи, восстановлении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", судом первой инстанции также правомерно отказано, ввиду следующего.

Судом установлено, что земельный участок предоставлен АО "Совхоз "Восход" в аренду порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования без проведения торгов.

Пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов. Между тем, в отношении земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, аналогичный запрет земельным законодательством прямо не установлен.

Оспариваемым дополнительным соглашением N 1 от 07.05.2020 стороны привели условия договора аренды от 25.03.2020 N 23-09/5292 в части вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с распоряжением теруправления от 20.04.2020 N 23-304-р "О выборе вида разрешенного использования федеральных земельных участков, находящихся в федеральной собственности" и сведениями об измененном на основании данного распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ градостроительный регламент является элементом Правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ).

На территории города Сочи действуют ПЗЗ, утвержденные решением городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202.

Пунктом 4.1 ПЗЗ г. Сочи установлено, что изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими правилами, при условии соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, без дополнительных разрешений и согласования с учетом требований действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка было осуществлено теруправлением на основании его же распоряжения от 20.04.2020 N 23-304-р по соответствующему заявлению АО "Совхоз "Восход" об изменении вида разрешенного использования.

Ссылка теруправления на то, что при обращении с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка АО "Совхоз "Восход" ввело в заблуждение должностных лиц Росимущества, является необоснованной, поскольку заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка АО "Совхоз "Восход" мотивировано необходимостью приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с ПЗЗ г. Сочи.

Согласно п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона N 101-ФЗ настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок находится в границах муниципального образования города-курорта Сочи, имеет категорию земель "земли населенных пунктов".

Ранее спорный земельный участок имел вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", однако ввиду того, что он оказался в административных границах города Сочи, он перестал попадать под положения Закона N 101-ФЗ, поскольку согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения - это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Частью 11 ст. 85 ЗК РФ установлено, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Согласно ч. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Частью 2 ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 расположен в территориальной зоне, которая в качестве основных видов разрешенного использования предусматривает, в том числе установленные распоряжением Росимущества от 20.03.2020 N 23-304-р.

Градостроительный кодекс определяет градостроительное зонирование как зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Последние включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков (п. 6 ст. 1).

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (п. п. 1, 3 ст. 36 ГрК РФ).

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом (п. п. 8, 9 ст. 36, п. п. 3, 4 ст. 85 ЗК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. п. 3, 4 ст. 37 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 в соответствии с Законом Краснодарского края от 01.04.2004 N 679-КЗ (в ред. от 27.05.2019) вошел в границы населенного пункта - город-курорт Сочи, на правовой режим указанного земельного участка стало распространяться действие градостроительного регламента, установленного ПЗЗ г. Сочи.

Градостроительный кодекс определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Исходя из системного толкования положений п. 4 ст. 37 ГрК РФ, п. 3 ст. 85 ЗК РФ правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Спорный земельный участок относился и относится к категории земель - земли населенных пунктов, что в свою очередь означает, что на правовой статус спорного земельного участка распространяется действие градостроительного регламента установленной территориальной зоны согласно принятых на территории города Сочи ПЗЗ.

Таким образом, решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, оформленное распоряжением N 23-304-р от 20.04.2020, принято истцом для приведения его в соответствие с действующими ПЗЗ г. Сочи. На момент заключения договора аренды спорный земельный участок не относился к категории земель сельскохозяйственного назначения, категорией земельного участка являлась категория земли населенных пунктов. Территориально земельный участок расположен в городе Сочи, на него распространяется действие градостроительных регламентов. Изменение вида разрешенного использования земельного участка как относящегося к категории земель населенных пунктов было обусловлено необходимостью приведения вида разрешенного использования в соответствие с правилами землепользования и застройки муниципального образования. Установленный до 2019 года вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования не соответствовал действующим правилам землепользования и застройки муниципального образования, применимым к землям населенных пунктов.

Установление теруправлением вида разрешенного использования относящегося к категории земель населенных пунктов земельного участка, предусмотренного ПЗЗ муниципального образования для данной территориальной зоны, не нарушает прав и законных интересов теруправления как собственника земельного участка.

Оспаривая сделку по внесению изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка и требуя восстановить первоначальный вид разрешенного использования, теруправление при этом не учтено принятое им на законных основаниях распоряжение от 20.04.2020 N 23-304-р "О выборе вида разрешенного использования федеральных земельных участков, находящихся в федеральной собственности".

Между тем, согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Оспаривая дополнительное соглашение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, теруправлением не приведено ссылок на какой охраняемый законом публичный интерес в признании данной сделки недействительной будет защищен.

Как следует из представленной АО "Совхоз "Восход" в материалы дела сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи от 12.07.2017 321-01-21/18556 в отношении территориальной зоны расположения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 (территориальная зона "Ж2" - малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров) предусмотрены ПЗЗ основные разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые были установлены принятым теруправлением распоряжением от 20.04.2020 N 23-304-р в отношении данного земельного участка и буквально воспроизведены как в дополнительном соглашении N 1 от 07.05.2022, так и в сведениях ЕГРН.

Воспроизведение в договоре аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, вида разрешенного использования, соответствующего правилам землепользования и застройки, не является само по себе предоставлением земельного участка для строительства в обход публичной процедуры.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка в данном случае устранило противоречие между фактическим видом разрешенного использования земельного участка и видами, установленными ПЗЗ муниципального образования город-курорт Сочи.

Данные выводы соответствуют правовой позиции Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 20.02.2023 по делу N А32-49469/2020.

Из текста постановления кассационного суда следует, что судом прямо признано право арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности и полученного в аренду в порядке переоформления ранее возникшего по государственному акту права постоянного (бессрочного) пользования, на внесение изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка в целях его приведения в соответствие с градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования, и на обращение арендатора к арендодателю с иском о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

Таким образом, с учетом расположения земельного участка на территории города Сочи, отнесения участка к категории земель населенных пунктов, приобретения права аренды в порядке переоформления ранее возникшего права постоянного бессрочного пользования сельскохозяйственного предприятия (совхоза), установление АО "Совхоз "Восход" и теруправлением заключенным ими дополнительным соглашением вида разрешенного использования земельного участка исходя из тех видов, которые в качестве основных разрешенных видов использования предусмотрены для данной территориальной зоны ПЗЗ муниципального образования, не может рассматриваться как предоставление земельного участка для застройки в обход установленной публичной процедуры выставления участка на торги для строительства.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 июля 2023 года по делу N А32-43809/2022 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко Т.Р. Фахретдинов