Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2023 г. N 18АП-11850/23 по делу N А07-6561/2022

г. Челябинск

14 сентября 2023 г.

Дело N А07-6561/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юдина Александра Александровича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2023 по делу N А07-6561/2022.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление - 36" - Акчурин Р.А. (доверенность от 17.08.2023, паспорт, диплом).

Индивидуальный предприниматель Юдин Александр Александрович (далее - истец, ИП Юдин А.А.) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление-36" (далее - ответчик, ООО "СУ-36") о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:050229:525 по договору аренды N 1/525 от 01.11.2016 за период с 01.11.2016 по 30.03.2023 с учетом оплат (105 900 000 руб.) в размере 21 100 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 4, л.д. 26-27).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2023 в удовлетворении исковых требований ИП Юдина А.А. отказано (т. 4, л.д. 61-64).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Юдин А.А. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом не принят во внимание п. 6.1 договора аренды, согласно которому по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора по любому основанию арендатор обязуется передать земельный участок арендодателю в 30-дневный срок с момента наступления соответствующего события. Доказательств возврата арендодателю земельного участка, соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи до обращения истца в суд, ответчик не представил. Разрешение на ввод в эксплуатацию Юдиным А.А. не подписывалось, в связи с чем истец не мог и не должен был знать о получении ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию N 02RU 03308000-825-2016 от 17.03.2021. Об этом истцу стало известно только в ходе рассмотрения настоящего спора. Привязка к наступлению события произведена в п. 5.6 договора именно к разрешению на ввод в эксплуатацию, а не акту завершенного строительством объекта. При этом судом не приняты во внимание особенности государственной регистрации аренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования (ссуды), которые установлены статьей 51 Закона N 218-ФЗ. Кроме того, судом не принято во внимание, что само по себе наличие зарегистрированного права собственности на первое жилое помещение за одним из участников долевого строительства не является бесспорным основанием для прекращения права собственности Юдина А.А. на всю долю в праве собственности на земельный участок, и отсутствие у застройщика обязанности по возврату земельного участка в рамках договора аренды земельного участка арендодателю согласно пунктам 6.1 и 6.2 договора.

ООО "СУ-36" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

ИП Юдиным А.А. представлены дополнения к апелляционной жалобе, в которых истец настаивает на доводах апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.11.2016 между ИП Юдиным А.А. (арендодатель) и ООО "СУ-36" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1/525 (т. 1, л.д. 45-47).

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять и вносить арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:525, площадью 7304 кв. м, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 280 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная, д.2/д у автодороги "Уфа пос.8 Марта" (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора его целью аренды является создание арендатором на земельном участке арендодателя объектов недвижимости в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, действующим на момент заключения договора, с последующим переходом права собственности на земельный участок юридическим и (или) физическим лицам, приобретшим права в отношении построенного на земельном участке объекта (части объекта).

В соответствии с п. 1.5 договора срок аренды земельного участка начинает течь в дату подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка и истекает через 6 лет с момента государственной регистрации договора. По истечении срока действия договора, указанного в настоящем пункте, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Пунктом 2.1 договора установлено, что размер ежемесячной арендной платы за земельный участок составляет 5 000 000 руб.

В случае окончания строительства объекта на земельном участке и получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до окончания срока действия настоящего договора цель договора считается достигнутой, а настоящий договор прекращает свое действие со дня получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Арендатор обязуется вернуть земельный участок по правилам п. 6.1 договора (п. 5.6 договора).

По условиям п. 6.1 договора по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора на любом основании арендатор обязуется передать земельный участок арендодателю в 30-дневный срок с момента наступления соответствующего события.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2016 (т. 1, л.д. 48).

Дополнительным соглашением от 16.08.2018 сторонами уменьшен размер ежемесячных арендных платежей до 1 200 000 руб. (т. 1, л.д. 90).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности за период с 01.11.2016 по 30.03.2023 в размере 21 100 000 руб. с учетом оплат (105 900 000 руб.), предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора предпринимателем представлена досудебная претензия от 23.11.2021 (т. 1, л.д. 50).

Рассмотрев заявленные истцом требования, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Исковые требования мотивированы ИП Юдиным А.А. тем, что ответчику земельный участок был предоставлен в аренду в целях создания на земельном участке арендодателя объектов недвижимости в соответствии с разрешенным использованием земельного участка. Несмотря на то, что цель договора считается достигнутой, а настоящий договор прекращает свое действие со дня получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, арендатор обязуется вернуть земельный участок по правилам п. 6.1 договора (п. 5.6 договора). В силу п. 6.1 договора по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора на любом основании, арендатор обязуется передать земельный участок арендодателю в 30-дневный срок с момента наступления соответствующего события.

Поскольку ответчик земельный участок арендодателю по акту приема-передачи не вернул, в соответствии с расчетом истца, задолженность по арендной плате за использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:525 составила 21 100 000 руб. за период с 01.11.2016 по 30.03.2023.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Проанализировав пункт 5.6 договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что действие спорного договора аренды прекращается со дня получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что обществом "СУ-36" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 02RU03308000-825Ж-2016 получено 17.03.2021 (т.3, л.д. 113-114).

Соответственно, с учетом условий договора аренды, а именно пункта 5.6, договор прекратил свое действие с 17.03.2021, а, следовательно, прекращена и обязанность арендатора по внесению арендной платы за пользование земельным участком независимо от факта возврата земельного участка.

Довод апеллянта о том, что ИП Юдин А.А. не знал и не мог знать о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, судебной коллегией подлежит отклонению, поскольку указанное обстоятельство не имеет правового значения.

По условиям договора аренды его стороны связали момент прекращения действия договора и обязанности по внесению арендной платы с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не с даты уведомления арендодателя о получении такого разрешения арендатором.

Более того, принимая во внимание определенную в договоре аренды цель его подписания (пункт 1.2) при оценке довода апеллянта о не возврате земельного участка арендатором, следует руководствоваться разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также учитывать правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как установлено судом первой инстанции и не оспорено апеллянтом, право собственности первого лица на квартиру в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050229:525 зарегистрировано 21.04.2021.

С учетом изложенного у арендатора фактически отсутствует возможность возврата спорного земельного участка арендодателю.

Довод апеллянта о не определении площади земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома и ее соотношении с площадью земельного участка, являющегося предметом договора аренды, проверен и подлежит отклонению.

По условиям договора аренды ответчик освобождается от внесения арендной платы за весь земельный участок площадью 7 304 кв. м в связи с прекращением действия такого договора в момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Каких-либо исключений, равно как условий о порядке определения площади земельного участка для целей продолжения исполнения арендатором своей обязанности по внесению арендной платы, договор аренды от 01.11.2016 N 1/525 не содержит.

За период с 01.11.2016 по 17.03.2021 (дата ввода объекта в эксплуатацию) размер арендной платы составляет 104 858 064 руб. 50 коп.

Сторонами не оспаривается, что за период с 01.11.2016 по 15.07.2021 ООО "СУ-36" перечислило в адрес ИП Юдина А.А. денежные средства в размере 105 900 000 руб. в качестве арендной платы по договору.

Таким образом, на стороне ответчика имеется переплата, что исключает удовлетворение исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

При подаче апелляционной жалобы истцом уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 13.07.2023.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2023 по делу N А07-6561/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юдина Александра Александровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

А.С. Жернаков А.Х. Камаев