Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2023 г. N 15АП-11378/23 по делу N А32-53496/2022

город Ростов-на-Дону

14 сентября 2023 г.

дело N А32-53496/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Нарышкиной Н.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2023 по делу N А32-53496/2022

по иску индивидуального предпринимателя Самсонова Геннадия Николаевича

(ОГРНИП: 317774600351489, ИНН: 771612627989)

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 1022302934367, ИНН: 2320037148), Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 1022302919374, ИНН: 2320034940)

об обязании внести изменения в пункт договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Самсонов Геннадий Николаевича (далее - предприниматель, Самсонов Г.Н.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации города Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) об обязании муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента внести с 02.09.2020 изменения в пункт 2.2 договора аренды от 18.12.1997 N 440, изложив его в следующей редакции: "С 02.09.2020 по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного участка равной 19 369 476 рублей умноженной на ставку земельного налога в размере 1,5% и составляет 290 542,14 рубля"; "С 01.01.2021 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного участка равной 47 431 628 рублей умноженной на ставку земельного налога в размере 1,5% и составляет 711 474, 42 рубля".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2023 администрация города Сочи обязана в течение одного месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда внести в договор аренды от 18.12.1997 N 440 следующие изменения: пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: "С 02.09.2020 по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного участка равной 19 369 476 рублей умноженной на ставку земельного налога в размере 1,5% и составляет 290 542,14 рубля". "С 01.01.2021 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного участка равной 47 431 628 рублей умноженной на ставку земельного налога в размере 1,5% и составляет 711 474, 42 рубля". В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С администрации в пользу ИП Самсонова Г.Н. взысканы расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обжаловали его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявители просили решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ответчики указывают, что суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок относится к ограниченным в обороте, поскольку находится в границах курорта федерального значения. На территории данного участка находится принадлежащий обществу объект недвижимости. Названные обстоятельства позволяют претендовать на применение льготной методики расчета арендной платы в отношении земельного участка. Однако принадлежащий истцу объект недвижимости является объектом незавершенного строительства. Как указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса. В то же время, объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не приведены в приведенной статье. Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не предусмотрен законодательством независимо от того, ограничен земельный участок в обороте или нет. Поскольку право на приобретение участка в собственность в таком случае не возникает, основания для применения принципа N 7 при расчете размера арендной платы до постановки на кадастровый учет законченного строительством объекта и регистрации прав истца на данный объект отсутствуют.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Во исполнение определения апелляционного суда от 15.08.2023 от ППК "Роскадастра" поступили письменные пояснения по запросу суда, согласно которым объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0204018:2218, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова д. 40, снят с государственного кадастрового учета 02.09.2020 на основании заявления от 21.08.2020 и приложенных документов.

07.09.2023 от ИП Самсонова Г.Н. поступили письменные пояснения, в которых предприниматель указал на снос объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0204018:2218 в 2016 году. С целью подтверждения текущего состояния земельного участка привлечён специалист, по результатам осмотра специалистом составлен акт от 06.09.2023, из которого видно, что в границах земельного участка незавершенное строительством здание отсутствует, имеются подпорные стены и бетонная площадка (бетонное мощение), участок огорожен, фактически используется под автомобильную стоянку.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2023 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, произведена замена судьи Сулименко О.А. в связи с нахождением в отпуске на судью Нарышкину Н.В. в порядке, установленном статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение апелляционной жалобы произведено с самого начала.

Лица, участвующие в деле, извещенные о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Представители истца Школьник М.И. и Перелыгина Ю.Ю., ходатайства которых об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции были удовлетворены судом, в назначенное время не подключились к данной системе. Наличие технических сбоев в работе системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) со стороны суда не установлено.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, письменные пояснения, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:166, площадью 1 903 кв.м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 40.

Между комитетом по управлению имуществом г. Сочи, в лице председателя Зубко Н.А., и ТОО "Научно-технический центр" (после переименования - ООО "Технопроект") заключен договор N 440 от 18.12.1997 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1903 кв.м для строительства дома по ул. Войкова, 40 в Центральном районе.

На основании договора от 11.12.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.12.1997 ООО "Технопроект" передало Сергееву А.В. право аренды земельного участка площадью 1903 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204018:166.

Между Сергеевым А.В. и Остринским А.Л. был заключен договор купли-продажи от 21.01.2016 объекта незавершенного строительства 85% готовности, площадью 773 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204018:2218, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204018:166 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 40.

Одновременно с договором купли-продажи 21.01.2016 был заключен договор уступки прав аренды земельного участка N 2 от 21.01.2016, которым Сергеев А.В. уступил Остринскому А.Л. за плату права и обязанности арендатора земельного участка по договору N 440 от 18.12.1997, с учетом договора от 11.12.2013.

В последующем с 02.09.2020 арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204018:166 стал ИП Самсонов Г.Н.

Как указал истец, в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0204018:2218, владельцем которого является предприниматель.

Согласно пунктам 1.3, 2.1 договора аренды, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:166 предназначен для строительства многоквартирного дома, срок аренды участка составляет 49 лет.

Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С - 1 - б х 1 903 х 0,3.

Начиная с 2016 года размер годовой арендной платы установлен в соответствии с постановлением администрации от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" и определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

11.08.2022 предпринимателем в адрес департамента направлено предложение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, мотивированное тем, что арендная плата за пользование участками, ограниченными в обороте не может быть выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Письмом от 09.09.2022 N О02.01-31/5700 департамент отказал ИП Самсонову Г.Н. во внесении изменений в части величины арендной платы в договор аренды.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования в части определения арендной платы за пользование земельным участком исходя из 1,5 % от его кадастровой стоимости, суд исходил из нахождения спорного участка в границах курорта федерального значения г. Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (режим особо охраняемой природной территории), следовательно, такой земельный участок ограничен в обороте, а также расположения на земельном участке объекта незавершенного строительства, владельцем которого является ИП Самсонов Г.Н. В этой связи суд пришел к выводу о необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям принципа N 7, согласно которому размер арендной платы по договору аренды не может превышать размера земельного налога. По расчету суда на 01.01.2020 кадастровая стоимость земельного участка составила 19 369 476 руб., размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составил 290 542,14 руб.; на 01.01.2021 и на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка составила 47 431 628 руб., размер годовой арендной платы за пользование земельным участком - 711 474,42 руб. С учетом положений статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции изложил п. 2.2 договора аренды в редакции истца.

Суд апелляционной инстанции повторно рассмотрев дело, пришел к выводу об ошибочности выводов суда первой инстанции, сделанных без исследования и оценки в полном объеме представленных доказательств и фактических обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 173-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Регулируемая плата за земельный участок право государственной собственности на который не разграничено до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, после указанной даты по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (органами государственной власти субъекта РФ).

Таким образом, в силу положений пункта 2 статьи 422, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей до 01.03.2015, и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции, за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные без торгов, заключенные после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается плата, которая определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, органом власти субъекта Российской Федерации (включая неразграниченные земли) и органом местного самоуправления.

Вместе с тем, в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы, обязательные при установлении в случаях предусмотренных законом уполномоченными органами арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).

При этом постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017 (далее - Постановление N 531) Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Из содержания указанного принципа следует, что его целью является установление дополнительных гарантий для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на публичных земельных участках, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлены ограничения по их приватизации.

Постановлением N 531 были внесены изменения в подпункт "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением N 582, согласно которым арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Таким образом, размер арендной платы за ограниченный в обороте земельный участок, на котором расположены здания, сооружения не должен превышать размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения вышеуказанного принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Позиция по применению принципа N 7 выражена в решении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N АКПИ18-667, предметом проверки в котором являлся абзац восьмого Основных принципов, утвержденных Постановлением N 582, которым предусмотрен принцип N 7.

Согласно правовой позиции высшей судебной инстанции, применение принципа N 7 распространяется к случаям аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (земельные участки, ограниченные в обороте).

Таким образом, устанавливая порядок определения размера арендной платы, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны учитывать основные принципы определения арендной платы при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закрепленные в Постановлении N 582, к которым относятся: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости; принцип предельно допустимой простоты; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности; принцип запрета необоснованных предпочтений; принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка.

При рассмотрении настоящего дела установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:166 находится в собственности муниципального образования город - курорт Сочи.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения N 591-р (распоряжением от 21.04.2011 N 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий (определение от 16.12.2016 N 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 N 18- ККГ17-248).

С учетом изложенного, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:166 является ограниченным в обороте, поскольку входит в округ горно-санитарной охраны курорта, в связи с чем не подлежит передаче в частную собственность.

Таким образом, как указал суд первой инстанции, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, размер арендной платы определяется по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

При этом суд первой инстанции указал, что подлежит применению по аналогии абзац 1 пункта 5 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации города Сочи N 1699 от 18.07.2016 (в редакции постановления администрации города Сочи N 2116 от 19.09.2016) в той части, в которой они закрепляют размер арендной платы при заключении договора аренды в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, в размере земельного налога.

Поскольку спорный земельный участок относится к ограниченным в обороте ввиду его нахождения в границах курорта федерального значения, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, постольку суд первой инстанции пришел к выводу о возможности применения к предпринимателю льготной методики расчета арендной платы в отношении спорного земельного участка.

Между тем, как указывал предприниматель при обращении с иском и согласно выписке из ЕГРН (том 2 л.д. 78-80), объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0204018:2218 является объектом незавершенного строительства.

Как указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В то же время объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не приведены в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями, как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен в собственность земельный участок.

Толкование отдельных положений Земельного кодекса Российской Федерации дано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10 и от 10.04.2012 N 15874/11, согласно которому земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (с 01.03.2015 - статьи 39.20), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Аналогичный правовой подход по применению пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для целей выкупа земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 N 19-КГ15-48.

Таким образом, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не предусмотрен независимо от того, ограничен земельный участок в обороте или нет.

Поскольку право на приобретение участка в собственность в таком случае не возникает, основания для применения принципа N 7 при расчете размера арендной платы до постановки на кадастровый учет законченного строительством объекта и регистрации прав на данный объект отсутствуют.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.03.2023 по делу N А32-2960/2022.

Кроме того, как уже было указано, согласно выписке из ЕГРН, объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0204018:2218, являвшийся объектом незавершенного строительства, с 02.09.2020 снят с кадастрового учета

Апелляционным судом направлен запрос в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о предоставлении сведений о правообладателе спорного объекта, письменных документально подтвержденных пояснений относительно обстоятельств снятия объекта с кадастровым номером 23:49:0204018:2218 с кадастрового учета 02.09.2020.

В ответ на запрос суда ППК "Роскадастр" представило письменные пояснения, в которых указало, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0204018:2218 был снят с государственного кадастрового учета 02.09.2020 на основании заявления о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости от 21.08.2020 N КУВД-001/2020-12348462 (N PKPVD-2020-08-21-106664) и приложенных документов (определение Центрального районного суда города Сочи от 07.08.2020 N 2-5293/2020, определение Центрального районного суда города Сочи от 17.07.2020 N 2-5293/2019, решение Центрального районного суда города Сочи от 08.11.2019 N 2-5293/2019, поручение на реализацию арестованного имущества от 27.04.2020 N 9341/640-20, постановление о замене стороны исполнительного производства ее правопреемником от 19.08.2020 N 23072/20/515693, предложение взыскателю оставить не реализованное в принудительном порядке имущества за собой от 20.08.2020 N 23072/20/516471, постановление о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 20.08.2020 N 23072/20/516475, акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 20.08.2020).

В поступивших от ИП Самсонова Г.Н. письменных пояснениях истец указал на снос объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0204018:2218 в 2016 году. В 2018 году, в связи с неисполнением Остринским А.Л. обязательств по внесению цены договора, Сергеев А.В. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с иском к Остринскому А.Л. о взыскании задолженности, обеспеченной залогом имущественного права аренды и вступившим в законную силу решением суда от 19.07.2018 по делу N 2-3142/2018 года исковые требования удовлетворены. Далее, в 2019 году Сергеев А.В. обратился с иском к Остринскому А.Л. об обращении взыскании на предмет залога в виде объекта незавершенного строительства и имущественного права аренды. Решением Центрального районного суда г. Сочи от 08.11.2019 иск удовлетворен в части обращения взыскания на право долгосрочной аренды земельного участка КН 23:49:0204018:166, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что объект незавершенного строительства КН 23:49:0204018:2218 фактически снесён. Определением от 17.07.2020 взыскатель Сергеев А.В. заменен на правопреемника Самсонова А.Л. Актом судебного пристава-исполнителя от 20.08.2020 передано нереализованное имущество должника взыскателю Самсонову Г.Н. С 02.09.2020 ИП Самсонов Г.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204018:166 и вносит арендную плату от своего имени. Основанием для снятия снесённого объекта с кадастрового учёта послужило определение Центрального районного суда г. Сочи от 07.08.2020 о разъяснении положений, способа и порядка исполнения решения Центрального районного суда г. Сочи от 08.11.2019. С целью подтверждения текущего состояния земельного участка привлечён специалист, по результатам осмотра специалистом составлен акт от 06.09.2023, из которого видно, что в границах земельного участка незавершенное строительством здание отсутствует, имеются подпорные стены и бетонная площадка (бетонное мощение), участок огорожен, фактически используется под автомобильную стоянку.

Таким образом, как установлено апелляционным судом и подтверждено истцом в пояснениях, объект незавершенного строительства, на наличие которого ссылался предприниматель, обращаясь с рассматриваемым иском в суд, был снесен в 2016, и соответственно, с указанного момента на спорном земельном участке в принципе отсутствуют объекты недвижимости, позволяющие претендовать на льготный порядок расчета арендной платы.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции усматривает в действиях истца признаки злоупотребления правом, поскольку предприниматель, достоверно зная о произведенном в 2016 году сносе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0204018:2218, о его снятии с кадастрового учета в 2020 года, обратился в суд с иском об изменении регулируемой цены арендной платы за земельный участок, применив льготный порядок ее расчета.

Договор аренды N 440 от 18.12.1997 был заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, однако в пункте 2.4 данного договора стороны прямо согласовали условие о том, что величина арендной платы за земельный участок будет являться регулируемой, в связи с чем будет изменяться в одностороннем порядке при изменении нормативно-правовой базы, устанавливающей порядок определения размера арендной платы. Принимая во внимание изложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что основания для разрешения преддоговорного спора у суда первой инстанции отсутствовали, поскольку арендная плата носит регулируемый характер, при этом возможность применения принципа N 7 при расчете размера арендной платы апелляционным судом не установлена по вышеуказанным причинам, ввиду чего, принимая во внимание отсутствие у сторон иных разногласий по условиям договора, исковые требования не подлежали удовлетворению.

Поскольку основания для внесения изменений в договор аренды в части порядка начисления арендной платы в испрашиваемой истцом редакции в силу закона отсутствуют, постольку в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Поскольку выводы суда первой инстанции, сделанные при рассмотрении настоящего дела, не соответствуют обстоятельствам дела, судебная коллегия на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым отменить решение арбитражного суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплаченная ИП Самсоновым Г.Н. при подаче искового заявления государственная пошлина (чек-ордер от 13.10.2022) в размере 6 000 руб. относится апелляционным судом на предпринимателя.

Поскольку апелляционная жалоба подана освобожденными от уплаты государственной пошлины ответчиками, государственная пошлина по апелляционной жалобе с истца не взыскивается (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2023 по делу N А32-53496/2022 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

Н.В. Нарышкина А.А. Попов