Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2023 г. N 10АП-15378/23 по делу N А41-99841/2022

г. Москва

14 сентября 2023 г.

Дело N А41-99841/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кононихиной Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2023 по делу N А41-99841/2022.

Общество с ограниченной ответственностью "Транстехстрой" (далее - заявитель, истец, ООО "Транстехстрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Администрации городского округа Красногорск Московской области (далее - ответчик, заинтересованное лицо, администрация) (с учетом уточнений):

- признать недействительной одностороннюю сделку - отказ от договора аренды от 24.11.2020 N 85/20, оформленную в виде уведомления администрации от 18.11.2022 г N 1.2.5/5417 о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская обл., г.о. Красногорск, п. Отрадное, ул. Пятницкая, дом 16, пом. 19, площадью 118,9 кв. м.,

- признать незаконным решение администрации от 13.12.2022 N 1.2.6./3010 об отказе в первоочередном выкупе указанного помещения,

- обязать администрацию заключить с обществом договор купли-продажи указанного помещения по цене 7 873 269 руб.

Решением суда первой инстанции исковое заявление удовлетворено.

С вынесенным решением не согласилась администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, выражает несогласие с экспертным заключением, на основании которого определена цена выкупа помещения.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ООО "Транстехстрой" (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 24.11.2020 N 85/20, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение с кадастровым номером 50:11:0020310:1875, расположенное по адресу: Московская обл., г.о. Красногорск, п. Отрадное, ул. Пятницкая, дом 16, пом. 19, площадью 118,9 кв. м.

Выделенный объект аренды передается для размещения организации по оказанию услуг связи (п. 1.1 договора аренды).

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 24.11.2020 по 26.11.2025.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

ООО "Транстехстрой", руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось к заинтересованному лицу с заявлением Исх. N 2022/11/016 от 28.11.2022 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Заинтересованным лицом по результатам рассмотрения заявления общества вынесено решение об отказе в выкупе помещения N 1.2.6/3010 от 13.12.2022.

Кроме того, администрацией в адрес общества направлено уведомление N 1.2.5/5417 от 18.11.2022 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 24.11.2020 N 85/20 в связи с неиспользованием объекта по назначению, что следует из проведенного администрацией осмотра помещения.

Не согласившись с отказом в реализации преимущественного права, а также односторонним отказом от договора аренды, заявитель обратился в суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 названного Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Основания одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора предусмотрены п. 6.3 договора, в числе которых арендодателю предоставлено право отказать в одностороннем порядке от договора в случае неиспользования арендатором арендуемого помещения полностью либо или в части либо использования его не по целевому назначению, а именно для размещения организации на оказание услуг связи.

Сторонами предусмотрено, что в случае отказа арендодателя от договора он считается расторгнутым через 30 дней со дня направления арендатору соответствующего уведомления.

Администрация, реализуя представленное договором право на односторонний отказ от исполнения договора, направила в адрес общества уведомление N 1.2.5/5417 от 18.11.2022 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 24.11.2020 N 85/20.

Мотивируя отказ от исполнения договора, администрация указала на неиспользование обществом помещения, о чем составлен акт осмотра от 17.11.2022.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что арендуемое обществом помещение фактически используется. Из акта осмотра усматривается, что помещение оборудовано под офис. Помещение оборудовано необходимой техникой, мебелью. Обществом также предусмотрен режим работы (оказание услуг связи).

Из указанного следует, что истец фактически использовал арендуемое помещение согласно условиям договора.

В ходе судебного разбирательства администрацией указанное обстоятельство оспорено не было.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрация в отсутствие предусмотренных законом и договором оснований в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды помещения.

Так, Законом N 159-ФЗ установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Право истца на выкуп указанного выше помещения ответчиком в апелляционной жалобе не оспаривается.

Между сторонами фактически имеет место спор о цене выкупа имущества.

В силу положений части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12.

С целью определения рыночной стоимости нежилого помещения определением от 19.04.2023 суда первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам экспертной организации АНО "МК Эксперт" Петуховой Елене Александровне, Кормину Вадиму Михайловичу.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилого помещения, площадью 118,9 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., г. Красногорск, п. Отрадное, ул. Пятницкая, д. 16, пом. 19, на дату подачи заявления о выкупе нежилого помещения, то есть на 28.11.2022.

Экспертное заключение N 26042023 от 29.05.2023 поступило в адрес суда, из него усматривается, что рыночная стоимость нежилого помещения на 28.11.2022 составила 7 873 269 руб.

Администрация в апелляционной жалобе указывает на наличие у нее сомнений в достоверности выводов эксперта.

Однако достоверных доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, администрация не представила, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявила.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные обществом требования.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2023 по делу N А41-99841/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Е.Н. Виткалова С.А. Коновалов