Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2023 г. N 09АП-48373/23 по делу N А40-269710/2022

город Москва

15 сентября 2023 г.

Дело N А40-269710/22

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Александровой Г.С., Левченко Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2023 года

по делу N А40-269710/22

по иску ООО "Гамма-111" (ИНН 7726399797, ОГРН 1177746321378)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Мерненко Э.С. по доверенности от 10.10.2022;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Гамма-111" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Хилков, д. 5, общей площадью 214,9 кв.м., в том числе: нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001053:3262, площадью 207,5 кв.м, нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001053:3257, площадью 3,6 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001053:3255, площадью 3,8 кв.м.

Решением суда от 16 июня 2023 года суд урегулировал разногласия между ООО "ГАММА-111" (ИНН: 7726399797) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: 7705031674), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Хилков, д. 5, общей площадью 214,9 кв.м., в том числе: нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001053:3262, площадью 207,5 кв.м, нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001053:3257, площадью 3,6 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001053:3255, площадью 3,8 кв.м., изложив пункты 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

пункт 3.1. абз. 1 договора: "Цена объекта составляет 94 890 000 (девяносто четыре миллиона восемьсот девяносто тысяч) рублей, является окончательной, согласованной сторонами и изменению не подлежит";

пункт 3.4. абз. 3 договора: "Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 129 642 (один миллион сто двадцать девять тысяч шестьсот сорок два) руб. 86 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга";

пункт 5.5 договора: "Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек";

пункт 5.10 договора: "В случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на объекты и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса объектов Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены объектов".

пункт 7.4. "Стороны договорились о том, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным"".

Взыскал с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАММА-111" (ИНН: 7726399797) 6 000 руб. 00 коп. (шесть тысяч рублей 00 коп.) расходов по уплате государственной пошлины, 25 000 руб. 00 коп. (двадцать пять тысяч рублей 00 копеек) расходов на проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия по цене, установленной Департаментом, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя истца, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что ООО "ГАММА-111" на основании Договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности Москвы от 14.06.2017 N 00-00247/17 является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу г. Москва, пер. Хилков, д. 5, с кадастровым номером 77:01:0001053:3262, площадью 207,5 кв. м (далее - Объект 1), с кадастровым номером 77:01:0001053:3257, площадью 3,6 кв. м (далее - Объект 2), с кадастровым номером 77:01:0001053:3255, площадью 3,8 кв. м (далее - Объект 3).

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 9 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1. настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено, что Общество "ГАММА-111" отвечает требованиям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с Законом N 159-ФЗ Истец 01.08.2022 г. (номер обращения 0001-9000120-042601-00005838/22) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

В "личном кабинете" на Портале ООО "ГАММА-111" 13.10.2022 г. получен проект договора купли-продажи недвижимости N 59-7986, расположенной по адресу: г. Москва, пер. Хилков, д. 5, общей площадью 214,9 кв. м. (далее - проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объектов составила 151 263 000 руб. 00 коп. без НДС, в том числе: цена Объекта 1 - 146 054 000 руб. 00 коп., цена Объекта 2 - 2 534 000 руб. 00 коп., цена Объекта 3 - 2 675 000 руб. 00 коп.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости 28.09.2022 N М277-2293-П/2022 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 30.09.2022 N 485/894-22, подготовленным Ассоциацией Саморегулируемой организацией оценщиков "Свободный Оценочный Департамент".

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, ООО "ГАММА-111" обратилось в специализированную экспертную организацию ООО "АМР Консалтинг" для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчету от 21.10.2022 N 181022-01 "Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ЦАО, пер. Хилков, д. 5, общей площадью 214,9 кв. м.", выполненным ООО "АМР Консалтинг", рыночная стоимость объектов оценки составляет 36 937 500 руб. 00 коп. без НДС, в том числе: цена Объекта 1 - 35 665 571 руб. 00 коп., цена Объекта 2 - 618 776 руб. 00 коп., цена Объекта 3 - 653 153 руб. 00 коп.

27.10.2022 г. в "личном кабинете" на Портале ООО "ГАММА-111" выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

В протоколе разногласий предлагалось внести изменения в пункты 1.7, 3.1, 3.3, абз. 3 п. 3.4, 3.7, 5.5, 5.10, 7.11, 7.12, исключить п. 3.8, 5.9, 5.11, 7.4 проекта договора, и дополнить проект договора п. 8.8.

В протоколе разногласий к Проекту договора предлагалось определить цену выкупаемой недвижимости в размере 36 937 500 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии со ст.13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой экспертом АНО "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз" Клищенко Т.Н. выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составила 94 890 000 рублей, без учета НДС..

С учетом результатов судебной экспертизы суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения с учетом выводов эксперта.

Также Истцом предъявлено требование об изложении следующих пунктов в редакции покупателя, а именно:

- пункт 5.5 договора: "Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в части, не покрытой неустойкой"

- пункт 5.10 договора: "В случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на объекты и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса объектов Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 200 000 рублей".

- Пункт 7.4 из условий договора исключить.

Из условий п. 7.4 проекта договора в редакции ответчика следует, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным.

Согласно п. 7.3 проекта договора, Продавцу не известно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных п. 8. ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ и (или) ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, иными нормами законодательства Российской Федерации и (или) города Москвы, а равно о правах третьих лиц, препятствующих приватизации объектов.

Случаи, когда объекты не могли быть отчуждены из государственной или муниципальной собственности, влекут последствия, предусмотренные п. 1 ст. 174.1 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Сделка, нарушающая права третьих лиц (например, если объекты относятся к федеральной собственности), является ничтожной в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Такая сделка не может быть расторгнута в силу своей ничтожности, и влечет последствия иные, чем при расторжении договора, а именно при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, п. 7.4 договора в редакции ответчика противоречит положениям п. 1 ст. 174.1, п. 2 ст. 168 ГК РФ и подлежит исключению.

Суд первой инстанции счел необходимым п.5.5., 5.10, 7.4. урегулировать в редакции продавца, поскольку в нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации истец не доказал, что поименованные условия договора противоречат законодательству или являются кабальными для истца.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ установлено обязательное проведение оценки объектов оценки.

Определением Арбитражного суда г. Москвы назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения.

По результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость объектов аренды, расположенных по спорному адресу составила 94 890 000 руб.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Исходя из буквального толкования норм права, регулирующих порядок проведения экспертизы в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Согласно действующему законодательству, регулирующему оценочную деятельность, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки.

Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Результаты экспертизы подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами, при этом стороны не лишены возможности задавать вопросы эксперту, заявлять ходатайство о проведении повторной (дополнительной) экспертизы.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, Арбитражный суд г. Москвы пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, основано на материалах дела и является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания отклонять результаты судебной оценочной экспертизы и не принимать их во внимание при вынесении оспариваемого решения.

Департаментом не представлено доказательств необъективности выводов, содержащихся в заключении по результатам оценочной экспертизы. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, ответчиком не представлено.

Таки образом, при рассмотрении дела судом были установлены все существенные обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2023 года по делу N А40-269710/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Мезрина Е.А.

Судьи

Александрова Г.С. Левченко Н.И.