Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2023 г. N 05АП-4746/23 по делу N А51-17814/2022

г. Владивосток

18 сентября 2023 г.

Дело N А51-17814/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципальной собственности г. Владивостока, Общества с ограниченной ответственностью "АЛЬТАИР"

апелляционное производство N 05АП-4746/2023, 05АП-4905/2023

на решение от 07.07.2023

судьи М.В. Понкратенко

по делу N А51-17814/2022 Арбитражного суда Приморского края

по исковому заявлению Управления муниципальной собственности г.Владивостока

к обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир"

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии:

от истца: Шпаковский Д.Я. по доверенности от 13.12.2022 сроком действия до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании N 06-2529, служебное удостоверение;

от ответчика: Брацлавский В.С. по доверенности от 05.08.2022 сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании N 16468, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - истец, УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир" (далее - ответчик, ООО "Альтаир") о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 12.12.2018 N 28-Ю-22565 аренды земельного участка в размере 2 980 457 рублей 94 копейки, а также пени в размере 590 429 рублей 20 копеек.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.07.2023 с ответчика в пользу истца взыскано 214 313 рублей 18 копеек задолженности и 19 046 рублей 19 копеек пени, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г.Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Возражая против определения судом размера арендной платы в соответствии с постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов" (далее - Постановление N75-па), истец полагал правомерным исчисление арендной платы в спорный период по примененной Управлением методике с использованием корректирующего коэффициента, установленного Решением Думы г. Владивостока от 17.06.2014 N 306 (далее - Решение Думы г. Владивостока N 306).

В отсутствие же действующих коэффициентов функционального использования заявитель жалобы считает обоснованным при расчете арендной платы по спорному договору применять размер арендной платы, установленной его условиями, так как арендатор принял на себя обязательства, связанные с исполнением договора, в том числе, согласился с порядком расчета и размером ежемесячной арендной платы.

Также не согласившись с вынесенным решением, ООО "Альтаир" обжаловало его в апелляционном порядке, ссылаясь на отсутствие взысканной задолженности вследствие произведенной арендатором переплаты, срок исковой давности для зачета которой в счет денежных обязательств общества не истек с учетом вступившего 20.01.2022 в законную силу решения Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу N 3а-212/2021, которым признано недействующим Приложение N 1 к Решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505 "Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" (далее - Решение Думы г. Владивостока N 505).

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб, возразили против доводов апелляционных жалоб друг друга.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и г. Владивостока и ООО "Альтаир" заключен договор от 12.12.2017 N 28-Ю-22565 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:750, площадью 1212 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ульяновская, дом 12/3, разрешенное использование: для строительства торгово-бытового центра, в границах, указанных в Выписке из ЕГРН.

Срок аренды участка 3 года с момента подписания договора (пункт 1.3 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 27.08.2019 внесена запись государственной регистрации N 25:28:040006:750-25/001/2019-4.

Дополнительным соглашением от 10.08.2022 к договору от 12.12.2017 N 28-Ю-22565 в пункт 1.3 внесены изменения, срок аренды участка устанавлен по 10.12.2026.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата устанавливается в размере 94 498 рублей 19 копеек в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 2.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода арендная плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а конце периода аренды - не позднее даты окончания договора.

Стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу нормативны правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом составление и направление арендатору уведомления, подтверждающего факт изменения не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов и самостоятельно производит исчисление размера арендной платы на соответствующий период (пункт 2. 6 договора).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трёхсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Предупреждением N 28/15905-исх от 15.06.2022 арендодатель уведомил арендатора о нарушении последним условий договора в части внесения арендной платы и потребовал погасить сформировавшуюся задолженность по арендным платежам и пене в полном объеме.

Уклонение общества от исполнения требований Управления послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Возникшие между сторонами правоотношения правомерно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В статье 606 ГК РФ закреплено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

С учетом приведенных норм права и условий спорного договора арендная плата по нему является регулируемой.

Факт пользования ответчиком за период с 12.12.2017 по 31.05.2022 переданным в аренду имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договором и ответчиком не опровергнут.

Определяя период взыскания, суд первой инстанции принял во внимание заявление общества о пропуске Управлением срока исковой давности.

Поскольку исковое заявление подано УМС г. Владивостока в Арбитражный суд Приморского края 14.10.2022 (согласно оттиску штемпеля почтового отделения), с учетом трехлетнего срока исковой давности, который был приостановлен на тридцать календарных дней в связи с досудебным урегулированием спора, суд, руководствуясь статьями 195, 196 ГК РФ, разъяснениями пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", правомерно признал истекшим срок исковой давности по требованиям за период с 12.12.2017 по 13.09.2019 и отказал в удовлетворении иска в данной части.

Проверяя обоснованность исковых требований за период с 14.09.2019 по 31.05.2022, суд первой инстанции установил, что при расчете арендной платы Управление применяло, в том числе, коэффициент функционального использования "9", предусмотренный пунктом 5.10 Приложения N 1 к Решению Думы г. Владивостока N 306.

Вместе с тем, оснований для применения данного КФИ не имеется ввиду следующего.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), которое в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Указанным нормативным правовым актом предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Приложение N 1 к Решению Думы г. Владивостока N 306 (применяемому до принятия Решения Думы г. Владивостока N 505, которым установлены аналогичные КФИ земельных участков) являлось предметом активного оспаривания посредством предъявления административных исков субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом.

Вступившим в законную силу решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу N 3а-212/2021 признано недействующим Приложение 1 к Решению N 505 (в редакции от 31.10.2019 N 284) в полном объеме.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов", нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

По смыслу данных разъяснений, признание судом недействующим нормативного правового акта означает, что такой нормативный правовой акт не подлежит применению при рассмотрении судом в последующем споров, возникших, в том числе и из ранее сложившихся правоотношений.

Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения КФИ земельных участков, закрепленных в Решениях Думы г. Владиовостока N 505 и N 306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.

Апелляционной коллегией в рассматриваемом случае принято во внимание, что коэффициент, установленный пунктом 5.10 Приложения 1 Решения N 306, примененные Управлением к расчету размера арендной платы по спорному договору, так же как и пункт 5.1, признанный недействительным решением Приморского краевого суда от 20.12.2021 по делу N 3а-585/2021, относятся к общему пункту 5 указанного нормативного акта (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания), что позволяет сделать вывод об идентичности подхода уполномоченного органа к определению их значения, который уже признан противоречащим Постановлению N 582.

На основании изложенного, принимая во внимание разъяснения, приведенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, к спорным правоотношениям не подлежит применению Приложение 1 Решения N 306 в качестве действующего нормативного регулятора.

Данный правовой подход приведен в постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.07.2022 N Ф03-2479/2022 по делу N А51-6283/2020.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения КФИ, установленного пунктом 5.10 Приложения 1 Решения N 306, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, исходя из регулируемого характера арендной платы по спорному договору, апелляционный суд признает обоснованной позицию суда первой инстанции о том, что при расчете подлежащей внесению арендной платы за период взыскания, находящийся в пределах срока исковой давности, надлежит руководствоваться Постановлением N 75-па, принятым администрацией Приморского края в соответствии с ЗК РФ в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов, и вступившим в силу 01.03.2015.

Доводы Управления о том, что в отсутствие действующих коэффициентов расчет арендной платы должен основываться на согласованных сторонами договора условиях, отклоняются судом апелляционной инстанции как не учитывающие регулируемый характер арендной платы за публичные земельные участки.

Изменение размера арендной платы в результате принятия или отмены соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (определение Верховного Суда РФ от 24.11.2014 N 305-ЭС14-2862).

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления N 75-па).

В соответствии с седьмым абзацем пункта 4 Постановления N 75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Поскольку судом установлено, что на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:040006:21791, ежемесячный арендный платеж по данному договору подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости земельного участка х 1,5% (налоговая ставка, установленная Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке")) х 1, что свидетельствует о некорректном начислении арендной платы со стороны УМС г. Владивостока в спорный период.

Проверив произведенный судом первой инстанции расчет исковых требований в части основного долга в пределах спорного периода (с учетом срока исковой давности), коллегия считает его обоснованным и арифметически верным, в связи чем приходит к выводу о правомерном частичном удовлетворении иска на сумму 214 313 рублей 18 копеек за период с 14.09.2019 по 31.05.2022.

Доводы ответчика об имеющейся переплате по состоянию на 01.09.2019 обоснованно не учтены судом первой инстанции при расчете задолженности с учетом внесения указанных платежей за пределами заявленного ответчиком давностного срока. При этом доводы апеллянта о том, что срок исковой давности для зачета указанной переплаты в счет денежных обязательств общества не истек с учетом вступившего 20.01.2022 в законную силу решения Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу N 3а-212/2021 несостоятельны, поскольку основаны на неверном понимании норм об исковой давности применительно к обстоятельствам спора.

Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени в размере 590 429 рублей 20 копеек за период с 10.01.2019 по 10.06.2022.

В силу пункта статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трёхсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Применив срок исковой давности, а также приняв во внимание недопустимость начисления финансовых санкций в период с 01.04.2022 по 01.10.2022 вследствие моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами", суд первой инстанции произвел самостоятельный расчет пени, взыскав ее в размере 19 046 рублей 19 копеек.

Изучив указанный расчет, апелляционный суд признает его обоснованным и арифметически верным, в связи с чем поддерживает позицию суда первой инстанции об обоснованности исковых требований в части взыскания неустойки в указанной сумме.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб не нашли своего подтверждения и признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе УМС г.Владивостока судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации данный апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы общества на основании положений статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.07.2023 по делу N А51-17814/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев Е.Н. Шалаганова