Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2023 г. N 21АП-3685/23 по делу N А84-634/2023

18 сентября 2023 г.

Дело N А84-634/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11.09.2023.

В полном объёме постановление изготовлено 18.09.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Мкртчяном Д.А.,

при участии:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Чугайнова А.Н., представитель на основании доверенности от 12.05.2023 N 81;

от индивидуального предпринимателя Рожок Сергея Николаевича - Трошина О.Б., представитель на основании доверенности от 21.02.2023 N 77АД2672237,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 28.06.2023 по делу N А84-634/2023 (судья Смоляков А.Ю.),

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

(ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115)

к индивидуальному предпринимателю Рожок Сергею Николаевичу

(ОГРНИП 314920436708380, ИНН 920450028733)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ЖК на Фадеева"

о взыскании задолженности, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды земельного участка, всего 1 842 242,33 рубля,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился к индивидуальному предпринимателю Рожок Сергею Николаевичу с иском о взыскании задолженности, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды земельного участка, всего 1 739 888,37 руб.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 14.04.2021 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ДИЗО города Севастополя обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объёме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податель апелляционной жалобы со ссылкой на пункт 3.4. постановления Правительства Севастополя N 219-ПП от 08.04.2019 года "Об утверждении Порядка расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" указывает, что ответчик по истечению 3-х лет со дня предоставления в аренду ему земельного участка для жилищного строительства, не ввёл в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, в связи с чем, арендная плата за земельный участок должна исчисляться в размере 3-х кратной ставки арендной платы за соответствующий земельный участок.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции пришёл к ошибочному выводу об отказе во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку пеня, предусмотренная договором аренды земельного участка в размере 1/300 ЦБ РФ, за каждый день просрочки платежа, применяется только до окончания срока действия договора, то есть до первой регистрации права собственников помещений в многоквартирном жилом доме (до 20.04.2022 года), после чего, подлежат взысканию проценты в соответствии со статьёй 395 ГК РФ.

ИП Рожок С.Н. просит оставить апелляционную жалобу ДИЗО без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, по тем основаниям, что пунктом 3.4. постановления Правительства Севастополя N 219-ПП от 08.04.2019 года "Об утверждении Порядка расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" установлено трёхкратное увеличение размера арендной платы только для земельных участков, предоставленных для "Жилищного строительства", в то время как ответчику был предоставлен земельный участок "Для строительства и обслуживания культурно-спортивного центра".

При этом, вид разрешённого использования арендуемого ответчиком земельного участка был изменён с "Для строительства и обслуживания культурно-спортивного центра" на "Жилищное строительство" на основании Дополнительного соглашения от 14.12.2018 года, зарегистрированного 09.01.2019 года, следовательно, земельный участок с кадастровым номером 91:02:001016:23 и видом разрешённого использования "Жилищное строительство" фактически находился в аренде у ответчика с 14.12.2019 года.

Таким образом, как указывает ответчик, поскольку на момент проведения Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя инвентаризации - 13.11.2021 года, три года со дня предоставления застройщику земельного участка для "Жилищного строительства", не истекли, то оснований для применения 3-х кратной ставки арендной платы не имеется. Кроме того, условиями договора аренды от 29.04.2016 года, применение трёхкратной арендной платы не предусмотрено. Согласно ответу ДИЗО города Севастополя и акта сверки, по состоянию на 08.02.2022 года задолженность по арендным платежам у ответчика отсутствует.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

29.04.2016 года между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Рожок Сергеем Николаевичем (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,8278 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 44, целевое назначение земельного участка - "для строительства и обслуживания культурно-спортивного центра".

Договор аренды зарегистрирован 31.05.2016 года под N 91-91/001-91/001/079/2016-390/1,2.

Дополнительным соглашением от 14.12.2018 года к договору аренды от 29.04.2016 года предусмотренный пунктом 1.1 договора вид разрешенного использования изменён с "для строительства и обслуживания культурно-спортивного центра" на "многоэтажная жилая застройка (код 2.6), обслуживание жилой застройки (код 2.7)".

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 Договора, годовой размер арендной платы за право пользования участком подлежит к оплате в размере 2 515 891,15 руб. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Пунктами 2.3, 2.4 Договора установлено, что в случае изменения размера арендной платы Арендодатель уведомляет об этом Арендатора и направляет в его адрес проект соглашения о внесении изменений в договор аренды земли и расчет размера арендной платы.

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приёма-передачи участка и перечисляется Арендатором ежемесячно, не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчётным.

Дополнительным соглашением от 14.12.2018 года к договору аренды от 29.04.2016 года, пункт 2.3 Договора аренды изложен в следующей редакции: величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

Кадастровая стоимость земельного участка Х ставку арендной платы = сумма годовой арендной платы.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету, составляет: 35 367 009, 98 х 0,01 = 353 670, 09 руб.

Как указал истец, изменения в п. 2.1 Договора действуют с 01.01.2019 года на основании постановления Правительства Севастополя от 25.10.2018 года N 716-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя" и постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 года N 524-ПП "Об утверждении Порядка расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов".

Согласно расчёту истца, месячная арендная плата за период с 12.11.2018 по 31.12.2018 года составляет 26 468,66 руб.

Как укал истец, за период с 29.04.2016 по 31.05.2022 года у ответчика образовалась задолженность в общем размере 1 695 834,84 рубля, в связи с чем, истцом также заявлены требования о взыскании пени в размере 23 466,40 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 20 587,13 рублей.

Заявлением от 18.05.2023 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ИП Рожок С.Н. задолженность по арендной плате за период с 29.04.2016 по 20.04.2022 года в общем размере 1 695 834,84 рубля, пеню в размере 23 466,40 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.04.2022 по 28.02.2022 года в размере 122 941,09 рубль.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в Арбитражный суд города Севастополя с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением ограниченных в обороте, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором аренды (статьи 614 ГК РФ, части 4 статьи 22 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 года N 524-ПП утверждён Порядок расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, предоставленных в аренду без торгов (Порядок N 524-ПП), в соответствии с разделом 2 которого, годовой размер арендной платы за пользование землей рассчитывается по формуле: нормативная цена земельного участка (руб./кв. м) х площадь земельного участка (кв. м) х ставка арендной платы (%) х сумма годовой арендной платы (руб.).

Согласно материалам дела, из содержания представленного Департаментом расчёта усматривается, что в период арендных правоотношений ИП Рожок С.Н. до февраля 2020 систематически оплачивал арендную плату, в связи с чем, по состоянию на февраль 2020 года имелась переплата в размере 8 246,90 рублей.

С марта 2020 года арендная плата вносилась в меньшем размере, в связи с чем, по итогам 2020 года размер задолженности составил 114 676,19 рублей (468 346,31 (начислено) - 353 670,12 (оплачено)).

В 2021 году арендная плата вносилась систематически в разном размере (как в большем, так и в меньшем), в связи с чем, по итогам 2021 года, а также по состоянию на январь 2022 года имела место переплата в пользу ИП Рожок С.Н. в размере 4 829,91 рублей.

С февраля 2022 года, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, размер ежемесячной арендной платы составил 155 985,11 рублей, которая ответчиком оплачена в меньшем размере (в феврале и марте оплачено по 50 000 рублей, в апреле - 45 000 рублей).

15.03.2022 года Департаментом Архитектуры и градостроительства города Севастополя выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 91-94104000-401-2022 "Многоэтажные жилые дома с объектами обслуживания по ул. Адмирала Федеев,44 г. Севастополь".

Как правильно указал суд первой инстанции, согласно пункту 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нём.

Исходя из содержания статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 2 статьи 23 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Так, согласно представленной ООО "Специализированный застройщик "ЖК на Фадеева" информации, первая регистрация права собственности за собственником помещения в указанной выше многоквартирном доме осуществлена 21.04.2022 года, что также подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Следовательно, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что арендная плата подлежит начислению за период до 21.04.2022 года, в связи с чем, размер задолженности составляет:

за период с 01.01.2022 по 31.03.2022: 155 985,11 х 3 месяца = 467 955,33 рублей;

за период с 01.04.2022 по 21.04.2022: 155 985,11 / 30 дней х 21 день = 109 189,58 рублей, всего - 577 144,91 рубля.

Поскольку за указанный период ответчиком было оплачено 195 000 рублей, в связи с чем, с учётом имевшейся переплаты в размере 4 829,91 рублей размер задолженности составил: 577 144,91 - 195 000 - 4 829,91 = 377 315 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика.

Отказывая в удовлетворении требований в части применения трёхкратного увеличения ставки арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Севастополя N 219-ПП от 08.04.2019 года в связи с нарушением трёхлетнего срока освоения земельного участка за период с декабря 2021 года, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 3.4. постановления Правительства Севастополя N 219-ПП от 08.04.2019 года "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов", в случае если по истечению 3-х лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, не введён в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 3-х кратной ставки арендной платы за соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что согласно Дополнительному соглашению от 14.12.2018 года, вид разрешённого использования земельного участка был изменён с "Для строительства и обслуживания культурно-спортивного центра" на "Многоэтажная жилая застройка (код 2.6), обслуживание жилой застройки (код 2.7)" (государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 09.01.2019 года).

Таким образом, положения пункта 3.4. постановления Правительства Севастополя N 219-ПП от 08.04.2019 года "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" могли быть применены к ответчику не ранее 14.12.2021 года, в то время как согласно формулы расчёта, ДИЗО Севастополя применяет трёхкратное увеличение ставки арендной платы уже с 13.11.2021 года.

Кроме того, судебной коллегией установлено, что разрешением на строительство N RU91-94102000-854-2019/2, которое было выдано 21.08.2019 года, предусмотрен срок строительства до 21.01.2023 года в соответствии с проектом организации строительства, разработанным ООО "Интерпроект" в 2019 г. - 42 месяца. Застройщик фактически осуществил строительство в пределах строка, предусмотренного разрешением на строительство.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что с учётом даты заключения между ИП Рожок С.Н. и ООО "СЗ "ЖК на Фадеева" договора субаренды земельного участка - 24.01.2019 года, даты выдачи Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 91-94104000-401-2022 "Многоэтажные жилые дома с объектами обслуживания по ул. Адмирала Федеев, 44 г. Севастополь" - 15.03.2022 года, а также установленного разрешением на строительство срока строительства - до 21.01.2023 года, обязательства по договору аренды по завершению строительства, ввода объекта в эксплуатацию исполнены в предусмотренный постановлением Правительства Севастополя N 219-ПП от 08.04.2019 срок, в связи с чем, взысканию подлежит задолженность в размере 377 315 рублей без трёхкратного увеличения ставки арендной платы.

Согласно статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 2.5 Договора, в случае невнесення арендной платы в установленный Договором срок, Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской федерации за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчету истца, размер неустойки составляет 3 767,64 рублей, которые подлежат взысканию. Контррасчет неустойки за просрочку внесения арендной платы за отдельные месяцы ответчиком не представлен.

Доводы апеллянта о том, что после окончания срока действия договора неустойка, установленная в пункте 2.5 договора, не может быть начислена; взысканию с 21.04.2022 года подлежали проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке, предусмотренном в статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется апелляционным судом, поскольку они противоречат разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которых, по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства (пункт 65).

По общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622 названного кодекса) (пункт 66).

При этом, окончание срока действия договора не влечёт прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 68).

В силу пункта 4 статьи 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что в данном случае договором аренды взыскание процентов не предусмотрено, следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 377 315 рублей, а также неустойка в размере 3 767,64 рублей.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 28 июня 2023 года по делу N А84-634/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Евдокимов

Судьи

Ю.В. Колупаева А.А. Тарасенко