Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2023 г. N 01АП-3249/23 по делу N А43-22583/2022

г. Владимир

18 сентября 2023 г.

Дело N А43-22583/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2023 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цадкиной А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поли Сфера" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.03.2023 по делу N А43-22583/2022,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Поли Сфера" (ОГРН 1025202402532, ИНН 5257055681) к Администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 5253001036, ОГРН 1025203032579), обществу с ограниченной ответственностью "Амикон" (ОГРН 1175275084148, ИНН 5260450441), Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 5253000265, ОГРН 1025203030280) о признании права общей долевой собственности и признании недействительным договора аренды, обязаности возвратить комнаты,

при участии представителей: от заявителя (истца) - общества с ограниченной ответственностью "Поли Сфера" - Забурдаевой Ю.Е. (по доверенности от 01.11.2022 сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката от 04.07.2007 N 1553);

от ответчика - администрации города Нижнего Новгорода - Ивановой А.В. (по доверенности от 12.12.2022 N 01-326/Д сроком действия по 31.12.2023, диплому, удостоверение N 6718);

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Амикон" - Арестовой Е.В. (по доверенности от 18.08.2023 сроком действия до 31.12.2023 и диплому);

от ответчика - Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода - Ивановой А.В. (по доверенности от 29.12.2022 N Сл-03-02-965851/22 сроком действия по 31.12.2023, диплому, удостоверение N 6718),

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Поли Сфера" (далее - ООО "Поли Сфера", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Администрации города Нижнего Новгорода (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Амикон" (далее - ООО "Амикон") и Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет):

- о признании права общей долевой собственности на комнату N 4а (туалет), площадью 1,2 кв.м, комнату N 6 (туалет) площадью 1,6 кв.м, комнату N 7 (туалет) площадью 1,2 кв.м., комнату N 8 (туалет) площадью 1,1 кв.м, комнату N 9 (лестничная клетка) площадью 19,4 кв. м, комнату N 10 (лестничная клетка) площадью 9,3 кв.м и комнату N 12 (подсобное помещение) площадью 2,8 кв.м, входящие в состав помещение П17, расположенное по адресу: Г.Н.Новгород, ул. Канавинская, д.5 с кадастровым номером 52:18:0030040:284;

- о признании недействительным договора аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода N 2/2380 от 18.10.2021 г. в части передачи в аренду ООО "Амикон" комнаты N 4а (туалет) площадью 1,2 кв.м, комнаты N 6 (туалет) площадью 1,6 кв.м, комнаты N 7 (туалет) площадью 1,2 кв.м., комнаты N 8 (туалет) площадью 1,1 кв.м, комнаты N 9 (лестничная клетка) площадью 19,4 кв. м, комнаты N 10 (лестничная клетка) площадью 9,3 кв.м и комнаты N 12 (подсобное помещение) площадью 2,8 кв.м, входящих в состав помещение П17 с кадастровым номером 52:18:0030040:284;

- об обязании ООО "Амикон" возвратить комнату N 4а (туалет), площадью 1,2 кв.м, комнату N 6 (туалет) площадью 1,6 кв.м, комнату N 7 (туалет) площадью 1,2 кв.м., комнату N 8 (туалет) площадью 1,1 кв.м, комнату N 9 (лестничная клетка) площадью 19,4 кв. м, комнату N 10 (лестничная клетка) площадью 9,3 кв.м и комнату N 12 (подсобное помещение) площадью 2,8 кв.м, входящих в состав помещение П17 с кадастровым номером 52:18:0030040:284, в общею долевую собственность собственников помещений в здании, расположенном по адресу: Г.Н.Новгород, ул.Канавинская, д.5 (с учетом уточнений от 07.12.2022).

Решением от 20.03.2023 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять судебный акт, в котором удовлетворить иск в полном объеме.

Заявитель настаивает на исковых требованиях по приведенным в иске основаниям. Обратил внимание на то, что суд первой инстанции давал оценку наличию в технической документации другого проема - из комнаты N 3 (помещения П2) в комнату N 12 (помещения II17), который действительно отсутствуют во всех технических паспортах и инвентаризационных планах, так как является вновь образованным, о чем имеется заключение специалиста N 01/1104/22-ТО (стр.19. 20 заключения). Однако истец, обосновывает свое постоянное беспрепятственное пользование спорными комнатами, входящими в состав помещения П17, постоянным наличием (с момента купли-продажи до настоящего времени) проема из комнаты N 4 (помещения П2), а не проема из комнаты N 3 (помещения П2) в комнату N 9,10,12 (помещения П17). Ответчиками не представлено доказательств того, что со стороны соседнего дома (как это указано в техническом паспорте от 19.05.2004) можно осуществлять вход в комнату N 4 помещения П2.

Также заявитель считает, что представленные в материалы дела Администрацией акты инспекций объекта муниципального фонда от 2014, 2017, 2018 годов, а также акт вскрытия объекта недвижимости от 11.01.2019 не могут служить доказательством неиспользования истцом комнат N N 4а, 6,7,8 (санузлы), 9,10,12 (коридоры).

Вывод суда о том, что ООО "Поли Сфера" не несло бремя содержания спорных объектов не имеет правового значения, поскольку не свидетельствует об отсутствии факта пользования истцом спорными комнатами. Также суд первой инстанции не дал оценку наличию в комнате N 9 люка общедомовой канализации, к которому должен быть обеспечен доступ всем собственникам помещений в здании, фотография которого приобщена к материалам дела.

Более того заявитель считает, что суд в нарушение статей 64, 65, 66, 71, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абз.2 п.З постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применении арбитражными судами законодательства об экспертизе" не предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении экспертизы и не разъяснил правовые последствии несовершения такого процессуального действии.

Заявитель выразил несогласие с выводами суда о пропуске срока исковой данности, обратил внимание на подачу иска в июле 2022 года, тогда как о нарушенном праве узнал в октябре 2021 года, ввиду чинения ООО "Амикон" препятствий в пользовании Обществу спорными помещениями.

Считает, что судом не исследовались технический паспорт здания N 3 по ул. Канавинская и фото канализационного люка, расположенного в комнате N 9 помещения П17, указанные документы были направлены в суд через систему "Мой арбитр" и зарегистрированы судом, однако отсутствуют в материалах дела.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе и письменным пояснениям.

Рассмотрение спора в порядке статьи 158 АПК РФ неоднократно откладывалось.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержали доводы изложенные в апелляционной жалобе.

Представители ООО "Амикон" и Администрации в судебном заседании и отзывах изложили позицию по делу, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Комитета в судебном заседании также возразил против доводов истца, просил решение оставить без изменения.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.03.1998 между Комитетом по управлению городским имуществом г.Н.Новгорода и ТОО "Аверс" заключен договор купли-продажи N 57 помещения, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, ул. Канавинская д.5, лит.Б-Б1. пом.ГО (кадастровый номер 52:18:0030040:280), площадью 54,7 кв.м.

По утверждению истца, помещение П2 на момент приобретения состояло из 4 комнат: N 21 (позднее присвоен N 4), площадью 14,9 кв.м - склад: N 1. площадью 24,6 кв.м. - торговый зал; N 2, площадью 9,4 кв.м - кабинет; N 3. площадью 5,8 кв.м - кабинет; вход в комнату N 21 осуществлялся через комнаты NN 9 и 10 - коридоры (места общего пользования), а в комнаты NN 1,2,3 со стороны улицы Канавинская.

Впоследствии, в 2000-2001 годах с целью рационального использования площади объекта для ведения деятельности в комнате N 3 выполнен дверной проем в комнату N 9, а в комнате N 9 (коридор) установлена перегородка и образована комната N 12, площадью 2,8 кв.м, из которой организован выход в помещение N 9 (коридор), а из комнаты N 4 можно пройти в комнаты N 1,2,3 помещения П2.

31.01.2019 между ООО "Аверс" (присоединяемое общество) и ООО "Поли Сфера" (основное общество) был заключен договор о присоединении. Помещение П2 площадью 54,7 кв.м. передано ООО "Поли Сфера" по передаточному акту от 01.07.2019.

Все права и обязанности присоединяемого общества перешли к основному обществу.

В настоящее время собственником помещения П2 является истец.

ООО "Поли Сфера" ссылается, что комнаты N N 9 и 10 (коридоры) и N 12 (подсобное помещение) согласно данным технических паспортов по состоянию на 13.01.1995, 15.05.1999, 19.05.2004 входят в состав помещения П17 (кадастровый номер 52:18:0030040:284).

Собственником помещения П17 является город Нижний Новгород. Право собственности зарегистрировано 07.09.2005 (выписка из ЕГРН от 05.07.2022).

18.10.2021 помещение П17 передано в аренду ООО "Амикон" по договору аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода N 2/2380 сроком действия договора с 18.10.2021 по 17.10.2026.

Договор зарегистрирован в ЕГРН 08.11.2021.

ООО "Амикон" стало чинить ООО "Поли Сфера" препятствия в пользовании коридором и подсобным помещением (помещениями N N 9,10,12), мотивируя их нахождением у него в аренде.

22.06.2022 ООО "Поли Сфера" направило в адрес Ответчиков письмо с требованием не чинить арендатором помещения П17 препятствия в пользовании местами общего пользования, а именно комнатами N 9. 10 и 12.

По мнению истца, администрация города Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода передала в аренду ООО "Амикон" помещение П17, в состав которого входят комнаты N 9, N 10 (коридоры) и комната N 12 (подсобное помещение), являющиеся местами общего пользования, тем самым лишив других собственников помещений в здании по адресу: Г.Н.Новгород, ул.Канавинская, д.5 правом пользования общими коммуникациями (канализация) и правом прохода к своим помещениям, поскольку на дату появления нескольких собственников помещений в здании (1998 год) спорные комнаты использовалось как общее имущество (для прохода на улицу/с улицы, пользование общедомовыми коммуникациями (канализация)), и перевод данных комнат из мест общего пользования в собственность одного лица совершен при отсутствии воли и согласия остальных собственников.

ООО "Поли Сфера" своего согласия на передачу в аренду комнат N 9,10,12 помещения П17 Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода не давало.

В настоящее время владеют и распоряжаются спорными комнатами ответчики, арендатор помещения П17 доступ в спорные комнаты ограничил.

Истец полагает, что договор аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода N 2/2380 от 18.10.2021 является ничтожной сделкой.

Данные обстоятельства послужили ООО "Поли Сфера" основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска, придя к выводу, что из принадлежащих истцу (ранее его правопредшественнику) помещений выход к помещениям общего пользования, как на то ссылается истец, не осуществлялся, имелся иной самостоятельный выход, подпомещения N 9,10,12 помещения П 17 по ул. Канавинская. д. 5 не являлись местами общего пользования, с 2004 года подпомещения N 9,10,12 помещения П 17 по ул. Канавинская, д. 5 не использовались ООО "Поли сфера" (до присоединения ООО "Аверс") как места общего пользования, доказательств несения бремени содержания спорных объектов, в том числе обустройства помещений, на которые претендует истец, как на места общего пользования, последним не представлено, а также связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Повторно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов и возражений сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Признание права как способ защиты гражданских прав предусмотрено абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, иного вещного права на имущество. Решение по иску о признании права собственности устраняет сомнение в праве, обеспечивает необходимую уверенность в наличии права, придает определенность взаимоотношениям сторон и служит основой для осуществления конкретных правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

В предмет доказывания по иску о признании права общей долевой собственности на помещения, на которые зарегистрировано право индивидуальной собственности ответчика, прежде всего, включаются обстоятельства отнесения спорных помещений к общему имуществу здания.

Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушения его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция содержится в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Таким образом, к отношениям собственников помещений в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, по аналогии применяются нормы жилищного законодательства.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из разъяснений, данных в п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Аналогичная позиция изложена и в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Как следует из разъяснений, данных в п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Таким образом, по смыслу закона, право долевой собственности на общее имущество и само общее имущество как таковое возникают в силу закона, независимо от регистрации права собственности, с момента поступления отдельных помещений в здании в собственность двух и более лиц.

При этом, определяя назначение того или иного помещения, устанавливая, относится оно к общему имуществу или нет, следует руководствоваться следующим.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие фактически выстроенного объекта проектной документации, на основании которой осуществлялось строительство. Соответственно, факт ввода объекта недвижимости в эксплуатацию свидетельствует о соответствии помещений, составляющих здание, тому назначению, которое указано в проекте. При этом, следует учитывать что фактическое использование помещение по иному назначению не изменяет его назначения, определенного проектом и не изменяет правовой статус помещения.

19.03.1998 между Комитетом и ТОО "Аверс" был заключен договор купли-продажи N 57 помещения, расположенного по адресу: Г.Н.Новгород, ул. Канавинская д.5, лит.Б-Б1, пом.П2 (кадастровый номер 52:18:0030040:280), площадью 54,7 кв.м.

Помещение П2 на момент приобретения состояло из 4 комнат:

- N 21 (позднее присвоен N 4), площадью 14,9 кв.м - склад;

- N 1, площадью 24.6 кв.м. - торговый зал:

- N 2, площадью 9,4 кв.м - кабинет;

- N 3, площадью 5,8 кв.м - кабинет.

При этом вход в комнату N 21 осуществлялся через комнаты NN 9 и 10 - коридоры (места общего пользования), а в комнаты NN 1,2,3 со стороны улицы Канавинская. Инвентаризационный план из технического паспорта от 13.01.1995.

При проведении инвентаризации в 1999 году БТИ Канавинского района был составлен новый технический паспорт, где также был указан выход из комнаты N 4 (бывшая N 21) на улицу через комнаты N 9 и N 10 (коридоры).

Инвентаризационный план из технического паспорта от 16.05.1999.

Впоследствии, в 2000-2001 года с целью рационального использования площади объекта для ведения деятельности в комнате N 3 был выполнен дверной проем в комнату N 9, а в комнате N 9 (коридор) была установлена перегородка и образована комната N 12. площадью 2.8 кв.м, из которой организован выход в помещение N 9 (коридор), а из комнаты N 4 через комнату N 12 можно пройти в комнаты N 1,2,3 помещения П2.

В технической документации данные изменения зафиксированы не были.

Комнаты N N 9 и 10 (коридоры) и N 12 (подсобное помещение), согласно выписки из ЕГРН от 12.07.2022 на здание по ул.Канавинская, д.5 входят в состав помещения П17 (кадастровый номер 52:18:0030040:284).

Собственником помещения П17 является город Нижний Новгород. Право собственности зарегистрировано 07.09.2005 г. (выписка из ЕГРН от 05.07.2022 г.)

Согласно заключению кадастрового инженера Удалова B.C.

N 01/1104/22-ТО по обследованию технического состояния конструкций нежилого помещения П2 по факту визуального осмотра несущих конструкций (кирпичная кладка) проема подтверждается, что проем в комнате N 4 существующий, выполненный при строительстве здания работ по расширению/изменению размеров проема не установлено.

При этом было осуществлено вскрытие отделочных покрытий ГКЛ существующего дверного проема в комнату 4 (склад) помещения П2.

Из данного заключения также видно, что здание N 3 и N 5 по ул.Канавинской плотно прилегают друг к другу.

В заключении также отмечено, что "Указан дверной проем в наружной стене здания на плане БТИ. Техническая ошибка, данная стена отделяет здание от соседнего по адресу ул.Капавипская.ЗБ. Существующий дверной проем во внутренней степе не отображен на плане БТИ. Техническая ошибка".

Также в материалы дела Управлением Росреестра по Нижегородской области было представлено реестровое дело на помещение П2.

Согласно инвентаризационному плану и плану возвращаемых помещений, приложенных к договору аренды, выход из комнаты N 4 (помещения П2) указан в комнату N 9 и N 10 (помещения П17).

В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Таким образом, технический план либо воспроизводит внесенные в ГКН сведения об объекте недвижимости, либо содержит новые сведения об объекте недвижимости, только еще подлежащие внесению в ГКН.

Следует учитывать, что в соответствии со ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Любой объект недвижимости существует юридически в том виде, в котором сведения о нем внесены в ГКН. Изменение сведений об объекте недвижимости должно иметь под собой законное основание, произвольное изменение параметров объекта не допускается.

Суд первой инстанции, проанализировав действующую техническую документацию, пришел к ошибочному выводу о том, что доступ в помещение N 4 площадью 14,9 кв. метров мог осуществляться иным способом, нежели через коридоры N 9 и N 10, поскольку указание в техническом паспорте 2004 года (т. л.д.53) на наличие отдельного выхода из помещения N 3 на улицу является технической ошибкой.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что возникновение права на общее имущества возникает в том виде и с того момента, когда соответствующее лицо стало правообладателем. На момент приобретения правопредшественником истца права на нежилые помещения, согласно технической документации иного выходы из помещения N 4 кроме как в коридоры N 9 и N 10 не имелось, следовательно, указанные помещения с момента их приобретения являлись общей собственностью истца как помещения общего пользования. Даже при условии оборудования в дальнейшем отдельного выходы из помещения N 4 на улицу право собственности на общее имущество не прекратилось.

Довод истца о пропуске истцом срока исковой давности также является ошибочным, поскольку факт пользования спорным имуществом подтверждается тем, что в рамках дела N А43-33742/2022 муниципальное образование город Нижний Новгород в лице администрации города нижнего Новгорода обратилось к ООО "Поли сфера" об освобождении нежилого подпомещения П12, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ул. Канавинская, д. 15, от находящегося в помещении имущества и о приведении помещения в первоначальное состояние в соответствии с кадастровым паспортом на помещение от 21.01.2014.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно абзацу 2 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу пятому статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Определяющим фактором для применения двух способов владельческой защиты (негаторный или виндикационный иски) является наличие или утрата владения истцом спорными помещениями, на которое он претендует как на общее имущество, наличие у истца доступа в это спорное помещение, а не доступа в собственные помещения.

В рассматриваем случае заявленный иск подлежит рассмотрению как негаторный и исковая давность к нему неприменима в силу прямого указания статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорные помещения относятся к общему имуществу здания и могут находиться только в общей долевой собственности всех собственников помещений, в связи с чем необходимо признать за ООО "Поли Сфера" право общей долевой собственности на помещение N 9 площадью 19,4 кв.м, помещение N 10 площадью 9,3 кв.м и помещение N 12 площадью 2,8 кв.м, входящих в состав помещения П17, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, ул. Канавинская, д.5 с кадастровым номером 52:18:0030040:284.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 указанного кодекса за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В пункте 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласие всех арендодателей - участников долевой собственности относительно передачи в аренду находящегося в долевой собственности спорного недвижимого имущества отсутствует.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Сторонами не приводилось доводов о том, что указанная сделка не могла быть заключена без включения в нее спорных помещений, таким образом, требования истца о признании недействительным договора аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода N 2/2380 от 18.10.2021 являются правомерными в части включения помещений: N 9 площадью 19,4 кв.м, N 10 площадью 9,3 кв.м и N 12 площадью 2,8 кв.м, входящих в состав помещения П17 по адресу: г.Н.Новгород, ул. Канавинская, д. 5 и обязанность ООО "Амикон" освободить их.

В остальной части в удовлетворении требования о признании сделки недействительной надлежит отказать.

В связи с изложенным принятое по делу решение подлежит отмене на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права и неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании судебного акта, принятого арбитражным судом апелляционной инстанции, выдается арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.03.2023 по делу N А43-22583/2022 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поли Сфера" удовлетворить частично

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Поли Сфера" удовлетворить частично.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Поли Сфера" (ОГРН 1025202402532, ИНН 5257055681) право общей долевой собственности на помещение N 9 площадью 19,4 кв.м, помещение N 10 площадью 9,3 кв.м и помещение N 12 площадью 2,8 кв.м, входящих в состав помещения П17, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, ул. Канавинская, д.5 с кадастровым номером 52:18:0030040:284.

Признать недействительным договор аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода N 2/2380 от 18.10.2021 в части помещений: N 9 площадью 19,4 кв.м, N 10 площадью 9,3 кв.м и N 12 площадью 2,8 кв.м, входящих в состав помещения П17 по адресу: г.Н.Новгород, ул. Канавинская, д. 5, обязав общество с ограниченной ответственностью "Амикон" (ОГРН 1175275084148, ИНН 5260450441) освободить их.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 5253001036, ОГРН 1025203032579) и общества с ограниченной ответственностью "Амикон" (ОГРН 1175275084148, ИНН 5260450441) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Поли Сфера" расходы по государственной пошлине за подачу иска и апелляционной жалобы в общем размере 15 000 рублей (11 500 рублей с администрации города Нижнего Новгорода; 4500 рублей с общества с ограниченной ответственностью "Амикон").

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Н. Ковбасюк

Судьи

Е.Н. Наумова Д.Г. Малькова