Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2023 г. N 05АП-4920/23 по делу N А51-15558/2022

г. Владивосток

21 сентября 2023 г.

Дело N А51-15558/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества специализированный застройщик "Солнечная долина Владивостока",

апелляционное производство N 05АП-4920/2023

на решение от 05.07.2023 судьи Е.Е. Чжен

по делу N А51-15558/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "ДВ Капитал" (ИНН 2540194869; ОГРН 1132540008435)

к акционерному обществу специализированный застройщик "Солнечная долина Владивостока" (ИНН 2540220438, ОГРН 1162536065251)

о взыскании задолженности и процентов,

при участии:

от ответчика - представитель Гаранина Ю.О. по доверенности от 07.03.2023 сроком действия на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании N 2619, свидетельство о заключении брака, паспорт;

в отсутствие представителя истца;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ДВ Капитал" (далее - ООО "ДВ Капитал") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о взыскании с акционерного общества специализированный застройщик "Солнечная долина Владивостока" (далее - АО СЗ "Солнечная долина Владивостока") 2 976 861 рубля 77 копеек основного долга, а также 214 896 рублей процентов за пользования чужими денежными средствами за период с 23.03.2022 по 27.06.2023 с последующим начислением процентов по день фактической уплаты задолженности (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением суда от 05.07.2023 с АО СЗ "Солнечная долина Владивостока в пользу ООО "ДВ Капитал" взыскано 2 976 861 рубль 77 копеек, 215 508 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.03.2022 по 28.06.2023, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные с 29.06.2023 по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из суммы основного долга и ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды после вынесения решения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО СЗ "Солнечная долина Владивостока" обжаловало его в апелляционном порядке.

По утверждению апеллянта, согласованный при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (в редакции последующих дополнительных соглашений) порядок расчетов был определен сторонами исходя из размера полезной площади вводимого в эксплуатацию жилого дома, в связи с чем, с учетом уже произведенных новым арендатором платежей, задолженности на стороне ответчика не имеется.

Также заявитель жалобы указал на непривлечение судом к участию в дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества "Банк.Дом.РФ", что является нарушением прав и обязанностей акционерного общества "Дом.РФ", выступающего арендодателем земельных участков, право пользования которыми передано по заключенному между истцом и ответчиком соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора.

Позиция ответчика была поддержана его представителем в заседании суда апелляционной инстанции. Неявка в судебное заседание извещенного надлежащим образом о времени и месте его проведения представителя истца не препятствовала коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 10.05.2016 между ООО "ДВ Капитал" (арендатор) и АО "Солнечная долина Владивостока" (новый арендатор) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N Д3-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010 (далее - соглашение от 10.05.2016), на основании которого арендатор передал новому арендатору свои права и обязанности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050080:2013, 25:28:050080:2154, 25: 28:050080:2039, 25:28:050080:2125, 25:28:050080:2102 общей площадью 69 582 кв.м.

Пунктом 4 соглашения установлено, что передача прав и обязанностей в отношении указанных земельных участков осуществляется в счет оплаты арендатором принадлежащих ему 39 обыкновенных (бездокументарных) акций номинальной стоимостью 2 000 000 рублей каждая, общей стоимостью 78 000 000 рублей, распределенных при учреждении АО СЗ "Солнечная долина Владивостока".

30.12.2016 ООО "ДВ Капитал" (арендатор) и АО "Солнечная долина Владивостока" (новый арендатор) заключили дополнительное соглашение к соглашению от 10.05.2016, согласно которому новому арендатору дополнительно переданы права и обязанности в отношении указанных в пункте 2 ряда земельных участков (местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, п. Трудовое, ул. 50 лет Октября, д. 1), в том числе земельного участка площадью 22 503 кв.м. с кадастровым номером 25:28:050080:2097.

Пунктом 7 дополнительного соглашения от 30.12.2016 предусмотрено, что за передачу прав и обязанностей новый арендатор оплачивает арендатору денежные средства в размере 202 524 038 рублей; оплата производится частями в следующем порядке:

- после получения разрешения на строительство жилья в каждом отдельном этапе строительства и/или отдельном жилом доме (включая индивидуальные жилые дома), расположенных на земельных участка, количество квадратных метров, указанных в разрешении на строительство жилого дома (ином документе, предусмотренным действующим на тот момент законодательством), должно быть умножено на 613,71 рублей, а полученная сумма должна быть уплачена в течение 12 месяцев равными долями на расчетный счет ООО "ДВ капитал", если иное не будет установлено отдельным соглашением между участниками расчетов;

- аналогичным образом происходит расчет и уплата денежных средств после получения каждого разрешения на строительство на земельных участках до тех пор, пока АО "Солнечная долина Владивостока" не выплатит ООО "ДВ Капитал" 202 524 038 рублей. Как только указанная сумма выплачена (все платежи учитываются нарастающим итогом) полностью, обязательства АО "Солнечная долина Владивостока" перед ООО "ДВ Капитал" по оплате всех земельных участков считаются исполненными в полном объеме.

Впоследствии, 11.10.2018 в дополнительное соглашение от 30.12.2016 были внесены очередные изменения. Так, соглашением от 11.10.2018 стороны согласовали следующую редакцию пункта 7 соглашения от 30.12.2016:

"7. За передачу прав и обязанностей по настоящему Дополнительному соглашению к Соглашению от 10.05.2016 года о передаче прав и обязанностей к Договору аренды N ДЗ-136 от 20.12.2010 года в соответствии с настоящим соглашением, Новый арендатор оплачивает Арендатору денежные средства в размере 202 524 038 рублей. Все установленные законодательством о налогах и сборах платежи включены в эту стоимость.

Оплата за передаваемые права по настоящему дополнительному соглашению производится АО "Солнечная долина Владивостока" частями на расчетный счет ООО "ДВ Капитал".

Для расчета размера причитающейся ООО "ДВ Капитал" частичной оплаты стороны определили следующий порядок:

- после получения разрешения на строительство жилья в каждом отдельном этапе строительства и/или отдельном жилом доме (включая индивидуальные жилые дома), расположенные на земельных участках, указанных в приложении N 1 к настоящему протоколу, количество квадратных метров, указанных в разрешении на строительство жилого дома (ином документе, предусмотренном действующим на тот момент законодательством), должно быть умножено на 613 рублей 71 копейку, а полученная сумма должна быть уплачена в течение 3 (трех) месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома равными долями на расчетный счет ООО "ДВ Капитал", если иное не будет установлено отдельным соглашением между участниками расчетов;

аналогичным образом происходит расчет и уплата денежных средств после получения каждого разрешения на строительство на земельных участках, указанных в приложении N 1 к настоящему протоколу, до тех пора пока АО "Солнечная долина Владивостока" не выплатит ООО "ДВ Капитал" 202 524 038 рублей. Как только указанная сумма выплачена (все платежи учитываются нарастающим итогом) полностью, обязательства АО СЗ "Солнечная долина Владивостока" перед ООО "ДВ Капитал" по оплате всех земельных участков, указанных в приложении N 1 к настоящему протоколу, считаются исполненными в полном объеме;

- в случае изменения объемов строительства жилых домов (включая индивидуальные) по соглашению с АО "ДОМ.РФ" в рамках исполнения договора аренды земельных участков, плата за 1 кв.м. введенного жилья в пользу ООО "ДВ Капитал" исчисляется пропорционально сумме 202 524 038 рублей и фактическому объему возводимых жилых домов (включая индивидуальные), согласованному арендодателем земельных участков.

13.06.2018 ООО "Солнечная долина Владивостока" получило разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050080:2097, права аренды на который были переданы на основании заключенного с ООО "ДВ Капитал" соглашения от 10.05.2016 и дополнительного соглашения от 30.12.2016.

Данным разрешением предусмотрено строительство Жилого дома N 1 и Жилого дома N 2 площадью 16 637,4 кв.м. каждый.

22.12.2021 АО СЗ "Солнечная долина Владивостока" было получено Разрешение на ввод в эксплуатацию Жилого дома N 1.

Претензиями от 10.03.2022 и от 12.07.2022 ООО "ДВ Капитал" потребовал от АО СЗ "Солнечная долина Владивостока" уплаты денежных средств за переданные по соглашению от 10.05.2016 (с учетом дополнительных соглашений) права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050080:2097.

Уклонение нового арендатора от исполнения требований арендатора в полном объеме послужило основанием для обращения ООО "ДВ Капитал" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Квалифицировав правоотношения сторон как арендные, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде и общими положениями об обязательствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с учетом определенного пунктом 7 дополнительного соглашения от 18.10.2021 порядка расчетов, после введения 22.12.2021 жилого дома в эксплуатацию на стороне АО СЗ "Солнечная долина Владивостока" возникла обязанность по оплате переданных ответчику в отношении спорного земельного участка прав арендатора в срок до 22.03.2022.

Размер такой оплаты исчислен судом как произведение указанной в разрешении на строительство от 13.06.2018 общей площади жилого дома (количество квадратных метров 16 637, 4) на 613 рублей 71 копейку, что составило 10 210 538 рублей 08 копеек.

Приняв во внимание осуществленную ответчиком 20.05.2022 частичную оплату на сумму 7 233 677 рублей 03 копейки, суд первой инстанции правомерно признал исковые требования ООО "ДВ Капитал" о взыскании неуплаченной разницы - 2 976 861 рубля 77 копеек - подлежащими удовлетворению.

Оспаривая выводы суда, АО СЗ "Солнечная долина Владивостока" указало, что расчет причитающейся ООО "ДВ Капитал" суммы оплаты по соглашению от 10.05.2016 (в редакции дополнительных соглашений от 30.12.2016 и от 11.10.2018) следует производить исходя из размера общей площади жилых помещений (полезной площади помещений).

В обоснование позиции апеллянт ссылался на обстоятельства осуществления им строительства жилого дома в соответствии с целями Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", что предполагает строительство жилых помещений, относимых к стандартному жилью.

В этой связи, указывая на установленные Приказом Минстроя России от 29.04.2020 N 237/пр условия отнесения жилых помещений к стандартному жилью, положения статей 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, раскрывающие понятия жилых помещений и их общей площади, Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", Приказ Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531 "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения", Приказа Минстроя России от 27.02.2014 N 67/пр "О стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения <_>", заявитель жалобы настаивал на необходимости проведения расчетов с учетом общей площади именно жилых помещений в построенном жилом доме, а не его общей площади.

Отклоняя доводы ответчика, коллегия исходит из того, что толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 ГК РФ).

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из разъяснений абзаца третьего пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В пункте 7 дополнительных соглашений от 30.12.2016 и от 11.10.2018 стороны договорились, что расчет частичной оплаты производится путем перемножения количества квадратных метров, указанных в разрешении на строительство жилого дома, на определенную ставку (613 рублей 17 копеек).

Изучив и истолковав по правилам статьи 431 ГК РФ условия данных соглашений, коллегия приходит к выводу о том, что расчет оплаты осуществляется в соответствии с отраженной в разрешении на строительство общей площади жилого дома. Оснований для исчисления размера оплаты применительно к полезной площади жилых помещений при отсутствии в пункте 7 соглашений соответствующих уточняющих указаний у суда не имеется.

Упомянутые апеллянтом правовые нормы и нормативные акты, определяя критерии возможности отнесения помещений к жилым и правила исчисления площади таких помещений, в том числе, для целей инвентаризации и учета жилого фонда, приобретения жилых помещений, не опровергают указанного вывода суда и не свидетельствуют о том, что воля сторон соглашения была направлена на формирование платежей исходя из полезной площади помещений вводимого в эксплуатацию жилого дома.

В части требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами коллегией установлено, что произведенный судом расчет суммы в размере 215 508 рублей за период с 23.03.2022 по 28.06.2023 (дата объявления резолютивной части судебного акта) соответствует требованиям статьи 395 ГК РФ и установленным обстоятельствам дела, выполнен с учетом ключевой ставки Центрального Банка РФ.

Дальнейшее начисление процентов с 29.06.2023 по день фактического исполнения обязательства также является правомерным применительно к пункту 3 статьи 395 ГК РФ.

Выводы суда в данной части сторонами не оспорены.

Довод апелляционной жалобы о непривлечении к участию в деле в качестве третьего лица АО "Банк.ДОМ.РФ" не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку в нарушение положений статьи 51 АПК РФ заявитель не обосновал, каким образом принятие решения по настоящему делу повлияло или может повлиять на права и обязанности названного лица.

Из содержания обжалуемого судебного акта не следует, что судом принято решение о правах и обязанностях указанного лица, каких-либо указаний относительно его прав и обязанностей судебный акт не содержит.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 05.07.2023 по делу N А51-15558/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев Е.Н. Шалаганова