Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2023 г. N 20АП-5029/23 по делу N А23-4427/2022

г. Тула

20 сентября 2023 г.

Дело N А23-4427/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20.09.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.09.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Мосиной Е.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии в судебном заседании от Прокуратуры Калужской области - Епихина Т.С. (удостоверение, доверенность от 10.08.2023, диплом); в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Алексаняна Владимира Рубеновича на решение Арбитражного суда Калужской области от 01.06.2023 по делу N А23-4427/2022 (судья А.В. Бураков), принятое по иску администрации сельского поселения "Деревня Ерденево" (Калужская область, Малоярославецкий район, Ерденево деревня, ОГРН 1064011002021, ИНН 4011016673) в лице Главы Администрации СП "Деревня Ерденево" Кошевого Александра Ивановича, Прокуратуры Калужской области (г. Калуга, ОГРН 1024001182193, ИНН 4027020160) к индивидуальному предпринимателю Алексаняну Владимиру Рубеновичу (ОГРНИП 304402512800092, ИНН 402506873501), администрации сельского поселения "Деревня Ерденево" (Калужская область, Малоярославецкий район, Ерденево деревня, ОГРН 1064011002021, ИНН 4011016673) в лице Главы Администрации СП "Деревня Ерденево" Кошевого Александра Ивановича, о признании договора купли-продажи недвижимости от 21.05.2021 недействительным,

УСТАНОВИЛ:

указанным решением признан недействительным договор купли-продажи недвижимости от 21.05.2021, заключенный между администрацией сельского поселения "Деревня Ерденево" и предпринимателем Алексаняном Владимиром Рубеновичем. Индивидуальный предприниматель Алексанян Владимир Рубенович обратился с апелляционной жалобой о его отмене, ссылается на то, что суд первой инстанции оставил без внимания и оценки дополнительное соглашение от 23.01.2015 N 141/3/1/АИД-101, которым возобновлены арендные отношения, что ставит ответчика в неравное положение с другими арендаторами муниципального имущества. Также считает, что осуществляя фактическое и титульное владение спорным имуществом, полагал, что имел преимущественное право арендатора на выкуп муниципального имущества по цене, определенной оценщиком, приглашенным администрацией.

В судебном заседании представитель Прокуратуры Калужской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица в суд апелляционной инстанции представителей не направили, извещались о дате, времени и месте проведения судебного заседания своевременно и надлежащим образом. Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

21 мая 2021 г. между администрацией сельского поселения "Деревня Ерденево" Малоярославецкого района Калужской области и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - Договор) следующего недвижимого имущества: Столовая площадью 457,8 кв. м, кадастровый номер 40:13:120205:1274, расположенного по адресу: Калужская обл., Малоярославецкий район, пос. Хрустали, строен, б/н (далее - Объект); земельный участок площадью 2005 кв.м. с кадастровым номером:40:13:120101:273, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее - земельный участок).

12.10.2020 г. ответчик обратился к Главе МО СП "Деревня Ерденево" И.Н.Антипову с заявлением, о рассмотрении на заседании Сельской думы вопрос о рассмотрении приоритетного права приобретения недвижимого имущества. На основании заявления Глава администрации МО СП "Деревня Ерденево" Ю.В.Санников Постановлением N 51 от 10.11.2020 г. "Об утверждении условий приватизации недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества" утверждает условия приватизации недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества на Объект. На основании Решения Сельской Думы сельского поселения N 13 от 11.05.2021 г. "Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества сельского поселения "Деревня Ерденево" на 2021 год" Постановлением администрации СП "Деревня Ерденево" от 11.05.2021 N 14 утвержден порядок реализации вышеуказанного имущества с использованием преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159-ФЗ). В приложении к вышеуказанному постановлению предусмотрена приватизация столовой с кадастровым номером 40:13:120205:1274, общей площадью 457,8 кв.м, стоимость имущества определена в размере 595 140 рублей, земельного участка с кадастровым номером 40:13:120101:273, площадью 2002 кв.м стоимость - 260 294 руб. 11 коп. арендатором вышеуказанного имущества субъектом малого и среднего предпринимательства в согласно приложению к постановлению является ИП Алексанян В.Р.

В соответствии со ст. 3 ФЗ N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.; а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

По информации из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства размещенной на официальном сайте ФНС ИП Алексанян В.Р. состоит в реестре с 01.08.2016.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.05.2021 (п. 2.1, п. 2.2) ИП Алексанян В.Р. приобрел у администрации СП "Деревня Ерденево" недвижимое имущество: столовая с кадастровым номером 40:13:120205:1274, общей площадью 457,8 кв.м - объект недвижимости, который на момент продажи предоставлен ИП в аренду и земельный участок, занимаемый объектом недвижимости и необходимый для его использования с кадастровым номером 40:13:120101:273 площадью 2005 кв.м.

Согласно сведениям из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости: - с кадастровым номером 40:13:120205:1274: 11.04.2008 г. зарегистрировано право собственности Российской Федерации; 16.12.2019 г. зарегистрировано право собственности МО СП "Деревня Ерденево"; 07.06.2021 г. зарегистрировано право собственности Алексанян В.Р. - с кадастровым номером 40:13:120101:273: 29.03.2021 г. зарегистрировано право собственности МО СП "Деревня Ерденево"; 07.06.2021 г. зарегистрировано право собственности Алексаняна В.Р.

По данным Публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru) кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 4 498 106 руб. 9о коп., земельного участка (категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: общественное использование объектов капитального строительства) - 1 041 176 руб. 45 коп.

Пунктом 3.1 договора цена продажи объекта недвижимости и земельного участка определена в размере 855 434 руб. 11 коп. (без НДС), в т.ч. объект недвижимости - 595 140 руб., земельный участок - 260 294 руб. 11 коп.

В договоре отсутствует информация о способе определения цены объекта недвижимости и земельного участка.

В соответствии с постановлением правительства Калужской области от 10.06.2015 N 308 "О Порядке определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности Калужской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов" проведение оценки рыночной стоимости имущества не проводилось.

С учетом изложенного, стоимость имущества определена с нарушением ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 62 БК РФ неналоговые доходы местных бюджетов формируются, в т.ч. за счет доходов от продажи имущества по нормативу 100 процентов.

Следовательно, продажа имущества без учета оценки его рыночной стоимости (если такая оценка является обязательной) влечет риск возникновения ущерба бюджету.

Здание столовой площадью 457,8 кв. м предоставлено ИП Алексанян В.Р. по договору аренды имущества (N 1316-ФО по реестру Управления) заключенному 01.02.2008 г. с территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калужской области.

Акт приемки-передачи помещения по договору от 27.09.2007.

В соответствии с условиями договора: п. 2.1. - срок аренды устанавливается с 01.02.2008 по 15.01.2013, п. 4.1 - размер ежемесячной арендной платы составляет 10213 руб. 52 коп. (без учета НДС), п. 6.1 - изменения условий договора допускаются по соглашению сторон, п. 6.5 - договор прекращается по истечении срока его действия.

Дополнительным соглашением к вышеуказанному договору б/д 2019 г. (дата регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области от 16.01.2020) между администрацией СП "Деревня Ерденево" и ИП Алексанян В.Р. внесены изменения в вышеуказанный договор аренды в части изменения арендодателя имущества в связи со сменой собственника по следующим основаниям: - решение Сельской Думы сельского поселения "Деревня Ерденево" от 21.11.2018 N 30 "О принятии недвижимого имущества, в соответствии с перечнем, расположенного в границах военного городка N 48, являющегося собственностью Министерства обороны РФ, закрепленных на праве бессрочного пользования за ФГКУ "Центральное ТУИО" Министерство обороны РФ"; - приказ Заместителя Министра обороны РФ от 20.03.2019 N 201 "О передаче объектов недвижимого имущества в собственность муниципального сельского поселения "Деревня Ерденево" Малоярославецкого района Калужской области"; - постановление администрации сельского поселения "Деревня Ерденево" от 11.06.2019 N 45 "О принятии в муниципальную собственность и постановке на баланс администрации сельского поселения "Деревня Ерденево" объектов недвижимого имущества".

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях установленных вышеуказанной статьей.

Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии со ст. 62 БК РФ неналоговые доходы местных бюджетов формируются, в т.ч. за счет доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, за исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных по нормативу 100 процентов.

Таким образом, доходы от аренды муниципального имущества сельского поселения подлежат зачислению в бюджет сельского поселения в полном объеме.

Согласно информации из отчетов об исполнении бюджета сельского поселения "Деревня Ерденево" за 2019, 2020 и 2021 годы платежи за использование муниципального имущества в бюджет поселения не поступали.

По данным бухгалтерской отчетности в период 2019-2021 гг. начисление арендной платы не производилось, информация о наличии задолженности отсутствует.

Суд обоснованно указал, что на день заключения договора купли-продажи отсутствовало основание для использования преимущественного права в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В нарушение ст. 15 "О приватизации государственного и муниципального имущества" не обеспечено размещение информационных сообщений о продаже государственного и муниципального имущества и информации об итогах его продажи.

Сделка содержит пороки, влекущие ее недействительность по основаниям ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд области, удовлетворяя иск, пришел к верному выводу о том, что данная сделка нарушает права и законные интересы сельского поселения, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия, а именно - приватизация муниципального имущества с использованием преимущественного права произведена незаконно с нарушением ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и признаками нарушения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, оснований для которой у судебной коллегии нет.

Руководствуясь ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 01.06.2023 по делу N А23-4427/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Мосина