Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2023 г. N 12АП-3613/23 по делу N А57-4210/2022

г. Саратов

22 сентября 2023 г.

Дело N А57-4210/2022

Резолютивная часть постановления объявлена "15" сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен "22" сентября 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистуновой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 марта 2023 года по делу N А57-4210/2022, по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом" (ОГРН 1076450004762, ИНН 6452928525), третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ДЕМИР", межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 22 по Саратовской области (410010, Саратовская обл, г. Саратов, ул. Бирюзова, д. 7А), об изъятии земельного участка, о прекращении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

-представители администрации муниципального образования "Город Саратов" - Полянский Г.Ю., действующий на основании доверенности от 16.11.2022 N 01-08/173, Пузикова О.В., действующая на основании доверенности от 05.09.2023 N 01-04/76;

-представитель комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов" - Зыбин С.А., действующий на основании доверенности от 27.12.2022 N 04-02/2138;

-представитель общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом" -

Григорьева Е.А., действующая на основании доверенности от 13.09.2023;

-эксперты ООО "ЛНСЭ" - Васильев А.А., Степанов В.В. (паспорта обозревались).

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом" (далее - ООО "Торговый Дом") об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования "Город Саратов" у ООО "Торговый Дом" земельного участка с кадастровым номером 64:48:060210:28, площадью 177 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, на пересечение ул. им. Дзержинского Ф.Э, ул. им. Чапаева В.И. и проспекта им. Кирова СМ., с установлением суммы выкупа объекта 460 200 руб.; о прекращении договора аренды N 3488 от 20.10.2000 земельного участка с кадастровым номером 64:48:060210:28.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.03.2023 суд изъял для муниципальных нужд муниципального образования "Город Саратов" у ООО "Торговый Дом" земельный участок с кадастровым номером 64:48:060210:28, площадью 177 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, на пересечение ул. им. Дзержинского Ф.Э, ул. им. Чапаева В.И. и проспекта им. Кирова СМ., с установлением суммы выкупа объекта в размере стоимости права аренды земельного участка 2708277 руб., а также упущенной выгоды определяемой из расчета 90.334,41 руб. в месяц с даты возврата земельного участка по акту приема-передачи до 20.10.2025.

После выплаты возмещения договор аренды N 3488 от 20.10.2000 земельного участка с кадастровым номером 64:48:060210:28 досрочно прекратить.

С муниципального образования "Город Саратов" в лице Комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов" в пользу ООО "Торговый Дом" взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 75000 руб.

Администрация, не согласившись с данным решением, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

Комитет по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования Администрации.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 64:48:06:0210:28; площадью 177 кв.м., расположенный по адресу: Саратов, на пересечение ул. им. Дзержинского Ф.Э, ул. им. Чапаева В.И. и проспект им. Кирова СМ., предоставлен на праве аренды ООО "Торговый Дом" на основании договора аренды земельного участка N 3488 от 20.10.2000 года, заключенного сроком на 25 лет, разрешенное использование участка: для проектирования и строительства торговых и остановочных павильонов.

В целях обеспечения устойчивого развития территории города, упорядочения транспортных и пешеходных потоков, постановлением главы муниципального образования "Город Саратов" от 03.04.2020 N 16 утвержден проект планировки территории, ограниченной ул. им. Чапаева В.И., ул. им. Василия Люкшина, Мирным переулком, ул. им. Вавилова Н.И., ул. им. Рахова В.Г, южной границей земельного участка с кадастровым номером 64:48:060205:9 Мирным переулком и пл. им. Кирова СМ. во Фрунзенском районе города Саратова.

В соответствии со статьями 11.2, 11.3, 11.10, 49, 56.3, 56.6, 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденными решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 N 54-397, проектом планировки территории, ограниченной ул. им. Чапаева В.И., ул. им. Василия Люкшина, Мирным переулком, ул. им. Вавилова Н.И., ул. им. Рахова В.Г., южной границей земельного участка с кадастровым номером 64:48:060205:9, Мирным переулком и пл. им. Кирова СМ.. вр Фрунзенском районе города Саратова, утвержденным постановлением главы муниципального образования "Город Саратов" от 3 апреля 2020 года, 02.10.2020 было принято постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" N 1916 "Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд", в т. ч. земельного участка с кадастровым номером 64:48:060210:28, площадью 177 кв.м., расположенного по адресу: Саратов, на пересечение ул. им. Дзержинского Ф.Э, ул. им. Чапаева В.И. и проспекта им. Кирова С.М.

Согласно пункту 6.2 названного постановления Комитету по управлению имуществом поручено осуществить мероприятия, предусмотренные ст. 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) связанные с изъятием находящихся в частной собственности нежилых помещений и земельного участка.

В соответствии с заданием на оценку, МБУ "Городское БТИ" подготовлен отчет от 17.09.2021 N О/И-НЮ21-399-М-00 об оценке рыночной стоимости права временного возмездного пользования (годовой арендный платеж) земельным участком.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки составляет 460 200 руб.

06.10.2021 Соглашение об изъятии недвижимости, подписанное истцом, с приложением отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка направлено для подписания ответчику, что подтверждается реестром об отправке внутренних почтовых отправлений.

ООО "Торговый Дом" проект соглашения об изъятии земельного участка и нежилого здания не подписало, о своем согласии на изъятие земельного участка и нежилого здания (торговых павильонов) не уведомило.

В связи с тем, что между сторонами не разрешен вопрос о выплате компенсационной стоимости, подлежащей возмещению в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая на заявленные требования, ответчик указывает, что согласно договора N 3488 аренды земельного участка от 20.10.2000 ООО "Торговый Дом" имеет право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:060210:28, площадью 177 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, на пересечение ул.им. Дзержинского Ф.Э., ул.им. Чапаева В.И. и проспекта им. Кирова СМ., сроком до 20.10.2025.

Ежемесячно ответчик получает доход от использования земельного участка на основании договора аренды от 30.08.2011, заключенного с ООО "Торговый Дом "ДЕМИР" на неопределенный срок, но в рамках действия договора аренды N 3488 (пункт 2.1 договора от 30.08.2011 г.).

Как указывает ответчик, досрочное расторжение договора аренды в связи с изъятием земельного участка лишит его дохода от использования земельного участка.

В связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд ответчик обязан освободить земельный участок - демонтировать торговые и остановочные павильоны за свой счет.

Как следует из локального сметного расчета, выполненного ООО "САМ-стропроект" 20.05.2022, стоимость работ, связанных с досрочным освобождением земельного участка, составляет 1982660 рублей 40 коп.

По мнению ответчика, расходы на разбор, демонтаж, транспортировку к месту хранения, хранение, последующий монтаж павильонов являются убытками ответчика, подлежащими возмещению истцом.

Пунктом 1 статьи 279 ГК РФ установлено, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются оглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

Как следует из пункта 2 статьи 281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Таким образом, лицо, у которого изымают земельный участок вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, в рассматриваемом случае, рыночную стоимость права аренды и упущенную выгоду.

Указанный правовой подход сформирован в определении Верховного суда Российской Федерации от 04.10.2022 N 303-ЭС22-9142.

Поскольку между сторонами в добровольном порядке не было заключено соответствующее соглашение, суд счел возможным рассмотреть данный спор по существу. При этом разногласия между истцом и ответчиком в целом касаются размера денежной компенсации.

Согласно статьи 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: выполнением международных договоров Российской Федерации; строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно- технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения; иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункта 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Согласно пункта 10 статьи 59.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правого образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 57 ЗК РФ).

В этом случае согласно ст. 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст. 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 56.9 ЗК РФ при наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с пунктами 4 и 5 указанной статьи. Этому положению соответствуют нормы, предусмотренные подпунктом 16 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов, транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера выкупа, причитающегося ответчику за изымаемые земельный участок и комплекс объектов, и учитывая, что для разрешения данного вопроса требуются специальные познания, суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную экспертизу, производство которой было поручено ООО "ЛНСЭ " экспертам Степанову В.В., Васильеву А.А.

Согласно выводов судебной экспертизы, рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:060210:28, площадью 177 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, на пересечение ул. им. Дзержинского Ф.Э, ул. им. Чапаева В.И. и проспекта им. Кирова СМ., составляет: 2 975 016 рублей.

Рыночная стоимость аренды торговых павильонов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:060210:28, составляет: 202 640 рублей в месяц.

Стоимость работ по разбору, демонтажу, доставке к месту хранения, услуг хранения, последующего монтажа в другом месте в том же виде и состоянии торговых и остановочных павильонов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:060210:28, на момент проведения экспертного исследования, составляет: 2 005 810 рублей.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.

Согласно выводов дополнительной судебной экспертизы, рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:060210:28, площадью 177 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, на пересечение ул. им. Дзержинского Ф.Э, ул. им. Чапаева В.И. и проспекта им. Кирова СМ., с момента проведения судебной экспертизы до даты окончания срока действия договора аренды земельного участка составляет 2 708 277 руб.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

Оценив в порядке статей 68, 71 АПК РФ заключение судебной экспертизы (дополнительное), суд признал его надлежащим и достоверным, оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта и правильности произведенного исследования суд не установил.

Заявители апелляционных жалоб полагают, что судом необоснованно принято в качестве допустимого доказательства по делу экспертное заключение, поскольку истец считает ошибочной методику проведенного исследования.

Апелляционный суд, изучив имеющееся в деле экспертное заключение (дополнительное) пришел к выводу, что оно составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73), по форме и содержанию соответствует требованиям ч. 1 ст. 86 АПК РФ, выводы эксперта понятны, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.

Эксперт, которому было поручено проведение экспертизы, предупрежден об уголовной ответственности по поручению суда, что подтверждается подпиской (т. 1 л.д. 152), процедура назначения и проведения судебной экспертизы соблюдена. Привлеченный к исследованию эксперт обладал необходимым образованием и стажем работы в экспертной сфере и исследуемой области, необходимые для проведения подобных исследований, о чем свидетельствуют представленные документы, подтверждающие квалификацию данного эксперта.

В соответствии со статьей 7 Закона N 73-ФЗ, который распространяет в соответствующих положениях свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений; эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования.

Эксперт правильно использовал метод объектов-аналогов (сравнительный подход) для определения рыночной цены спорного земельного участка.

Как следует из заключения, для определения рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж. Моделирование рыночной стоимости оцениваемого объекта проводилось на основе информации о ценах фактических сделок (ценах предложения на продажу) с сопоставимыми объектами.

Объектом оценки является земельный участок, принадлежащий к категории "Земли населенных пунктов" с разрешенным использованием "для проектирования и строительства торговых и остановочных павильонов".

Однако, на момент исследования рынка земельных участков в центральной части города Саратова было установлено, что достаточного количества предложений по продаже земельных участков для ведения коммерческой деятельности не зафиксировано, в связи с чем для анализа рынка и дальнейших расчетов эксперт использовал объекты- аналоги, в том числе с другим разрешенным использованием, делая акцент на местоположение участка. Кроме того, проведен анализ рынка земельных участков, расположенных в районах схожих по экономическим характеристикам по местоположению оцениваемого объекта оценки.

Учитывая отсутствие достаточного количества объектов-аналогов, а также необходимость использования корректировки на отличающиеся факторы, экспертом при расчете корректировки на торг принято среднее значение, которое составляет 10,1% для всех объектов-аналогов.

Снижение цены во время торга и наиболее вероятное значение цены сделки определена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. По мнению эксперта, объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов.

Аналоги N 1 и N 2 относятся к категории ИЖС, корректировка:1/066=1,51.

Аналог N 4 относится к категории МЖС, корректировка 1/0,98-1,02.

Для аналогов N 3 и N 5 корректировки не вводятся, так как они относятся к землям коммерческого назначения.

Для разъяснений вопросов поступивших от заявителей апелляционных жалоб, в судебное заседание суда первой инстанции, а также суда апелляционной инстанции были приглашены эксперты, которые ответили на все поставленные вопросы.

В частности, эксперты пояснили, что к объектам-аналогам (земельные участки), принадлежащим на праве собственности применены корректировочные коэффициенты.

Экспертное заключение и дополнительные пояснения экспертов судом исследованы, дополнительных вопросов к экспертам у суда апелляционной инстанции не возникло; заявители жалоб дополнительных вопросов к экспертам не имели.

Само по себе несогласие истца с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для исключения ее из числа доказательств по делу.

С учетом вышеизложенного, доводы жалобы о том, что рассчитанная стоимость права аренды спорного земельного участка не соответствует рыночной, поскольку экспертом в качестве объектов аналогов в четырех случаях из пяти подобраны земельные участки, продающиеся на праве собственности, что существенно завысило стоимость права аренды, отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

При рассмотрении дела, в суде первой инстанции, а также на стадии апелляционного производства, сторонам было предложено рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы.

Однако, заявители жалоб отказались от назначения экспертизы.

Судом в основу решения принято дополнительное экспертное заключение, согласно которому сумма права аренды земельного участка составила 2708277 руб.

Согласно пункту 2 статьи 56.8. ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, права частной собственности за которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В пункте 8 статьи 56.8 ЗК РФ приведен исчерпывающий перечень случаев, при которых убытки и упущенная выгода не рассчитываются и не возмещаются лицу, чья собственность подлежит изъятию.

Упущенная выгода, состоящая из недополученных арендных платежей по договорам аренды изымаемых земельных участков, к таким основаниям не относится.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Пунктом 4 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.

В пункте 6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, указано, что по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. При установлении размера упущенной выгоды следует учитывать тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывается деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Ответчик считает, что упущенная выгода должна быть определена исходя из размера арендной платы за использование находящихся на земельном участке павильонов.

Суд не согласился с данным доводом ответчика, т.к. павильоны относятся к движимому имуществу и изъятию не подлежат.

На основании договора субаренды земельного участка, заключенного с ООО "Торговый дом", ООО "Торговый Дом "Демир" с 30.08.2011 и по настоящее время осуществляет деятельность по сдаче в аренду торговых павильонов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:060210:28.

По условиям заключенного договора ООО "Торговый Дом "ДЕМИР" оплачивает ООО "Торговый Дом" арендную плату ежемесячно в размере 50% от дохода, полученного в течение отчетного месяца (пункт 3.1 договора).

Размер получаемой арендной платы истцом не оспорен.

Таким образом, суд считает необходимым при определении размера упущенной выгоды руководствоваться положениями вышеуказанного договора субаренды.

Согласно расчета суда (исходя из представленных документов) средний размер получаемой ответчиком арендной платы за три года предшествующих обращению истца в суд с настоящим иском (с марта 2019 по февраль 2022 года) составил 94.109, 18 руб. в месяц.

Из данной суммы должны быть исключены затраты, а именно арендная плата которую должен был за тот же период заплатить ответчик.

Арендная плата рассчитывается как 1.509.905,58*3%/12= =3.774,76 руб. в месяц.

Таким образом, размер упущенной выгоды составил 90.334,41 руб. в месяц.

Данная сумма также подлежит взысканию с момента возврата земельного участка и до окончания срока действия договора аренды.

Решение суда в части отказа ООО "Торговый Дом" во взыскании убытков (работ по разбору, демонтажу, хранению павильонов) ответчиком не обжалуется.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильности сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 марта 2023 года по делу N А57-4210/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

Т.С. Борисова М.Г. Цуцкова