Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2023 г. N 09АП-57825/23 по делу N А40-26137/2023

город Москва

22 сентября 2023 г.

Дело N А40-26137/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей Ю.Н. Кухаренко, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.Д. Лященко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Силкина Алексея Александровича

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 июля 2023 года

по делу N А40-26137/23, принятое судьей Дружининой В.Г.,

по иску Индивидуального предпринимателя Силкина Алексея Александровича

(ОГРНИП: 314501205700080)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Решение"

(ОГРН: 1107746617901)

третье лицо: Коммерческий банк "Милбанк"

о взыскании 2.155.155 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: Абдусаламов А.М. по доверенности от 01.09.2023,

от ответчика: Лысенко А.И. по доверенности от 24.02.2023,

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Силкин Алексей Александрович (далее - истец, Силкин А.А.) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Решение" (далее - ответчик) о взыскании денежных средств в размере 2.155.155 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Коммерческий банк "Милбанк".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд исходил из необоснованности исковых требований.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Указывает, что имеющаяся разница по площади неправомерно признана явным недостатком недвижимого имущества; цена объекта зависит от стоимости недвижимого имущества за кв.м.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истец доводы апелляционной жалобы поддержал, ответчик против доводов жалобы возражал.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе с учетом того, что жалоба подана с соблюдением установленного срока на апелляционное обжалование, стороны были извещены о начавшемся судебном процессе, апелляционным судом исполнена обязанность по размещению информации о времени и месте рассмотрения дела в Картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://kad.arbitr.ru,), явку представителя в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Исковые требования по настоящему делу мотивированы следующим.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что определением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2020 г. по делу А40-238316/2019 ООО "Решение" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Конкурсным управляющим утвержден Ведилин Евгений Игоревич.

06.10.2021 г. между индивидуальным предпринимателем Силкиным Алексеем Александровичем (далее - заявитель) и ООО "Решение" в лице Конкурсного управляющего Ведилина Евгения Игоревича, по результату проведения торгов был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым к истцу в собственность было передано недвижимое имущество со следующими характеристиками: нежилое помещение общей площадью 257,9 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0004006:2161, расположенное по адресу: 127055, г. Москва, Новослободская ул., д. 20, этаж 4 - комната Г; помещение 1 - комнаты 1, 2; помещение I - комната 1; машино-места м/м1, м/м2, м/мЗ, м/м4, м/м5, м/мб, м/м7, м/м 8 (пункт 1.2 договора купли-продажи).

Цена договора - 32.503.777 руб. (пункт 3.1 договора купли-продажи).

Обязательство истца было исполнено в полном объеме, что подтверждается копиями платежных поручений, представленными в материалы настоящего дела.

Истец, обосновывая исковые требования, указывает на то, что согласно техническому паспорту 07.11.2022 г., объект был подвергнут перепланировке и фактическая площадь объекта составляет 240,8 кв.м., то есть на 17,1 кв.м. меньше, чем заявлено в договоре, в связи с чем предприниматель на основании статьи 475 ГК РФ настаивает на соразмерном уменьшении цены.

Согласно расчета истца, цена договора подлежит уменьшению на 2.155.155 руб. (17,1 х 126.032,40 руб.).

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с иском по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В пункте 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 454, 469, 475, 549, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, установив, что покупатель, действуя разумно и добросовестно, перед заключением договора купли-продажи должен был осмотреть помещение и, установив, что его фактическое состояние возможно не соответствует имеющейся технической документации, затребовать у продавца разрешительную документацию на перепланировку, привести в соответствие действительности техническую документацию, кадастровый паспорт; принимая во внимание, что выявленные недостатки являются явными и могли быть обнаружены покупателем при осмотре помещения на момент заключения договора и подписания акта приема-передачи имущества, кроме того, согласно договору цена объекта недвижимости не была установлена на единицу площади или иного показателя ее размера, в связи с чем счел, что в силу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения цены по договору.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что имеющаяся разница по площади неправомерно признана явным недостатком недвижимого имущества, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Полное наименование лота выглядело следующим образом:

"Нежилое помещение общей площадью 257,9 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0004006:2161, расположенное по адресу: 127055, город Москва, Новослободская ул., д. 20, этаж 4 - комната Г, помещение I - комнаты 1, 2, помещение I - комната 1: машино-места м/м 1, м/м2, м/мЗ, м/м4, м/м5, м/мб, м/м7, м/м8. Обременение Лота: 1) залог (ипотека) в пользу ООО КБ "МИЛБАНК", 2) запрещение сделок с имуществом за peг. N 77:01:0004006:2161-77/012/2018-1 от 04.07.2018, N77:01:0004006:2161-77/011/2019-2 от 01.02.2019".

Из фотографий, которые содержатся в общедоступном опубликованном Отчете об оценке N 260820-5-1, а также при визуальном осмотре усматривается, что какие-либо машино-места в реализуемом лоте отсутствуют.

Видимые признаки имущества, также могли быть установлены покупателем при визуальном осмотре объекта перед заключением договора.

Непринятие предпринимателем Силкиным А.А. разумных мер по предварительному осмотру приобретаемой недвижимости, установлению ее визуального состояния является риском покупателя, который несет все неблагоприятные последствия своего бездействия.

Несоответствие нежилого помещения ожиданиям покупателя, не принявшего всех должных и разумных мер к осмотру предмета сделки, в данном случае не может служить основанием удовлетворения заявленных требований.

Принимая во внимание абзац 3 пункта 9, абзац 2 второго пункта 10, статьи 110 Федерального Закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", следует отметить, что целью публикации в порядке статьи ПО Федерального Закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Информация о характеристиках имущества была основана на данных публичного реестра недвижимого имущества, который обладает принципом публичной достоверности.

Статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает основополагающие принципы государственной регистрации прав на имущество, в том числе принцип открытости реестра, устанавливающий, что любое заинтересованное лицо вправе изучать содержание реестра.

При этом, недостаточность каких-либо сведений для принятия претендентом решения об участии в торгах компенсировалась возможностью детального ознакомления с имуществом.

Таким образом, не проведение надлежащего изучения информации, в том числе посредством неосуществления запроса дополнительных сведений, при наличии обозначенных средств для связи с организатором и инициатором торгов, является предпринимательским риском покупателя, ответственность за который не может быть возложена на должника.

Об информированности покупателя о состояния помещения свидетельствует также факт того, что покупатель не отказался от заключения и последующей оплаты по договору купли-продажи.

Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (статья 475 ГК РФ).

Между тем истец не воспользовался правом на отказ от заключения договора купли-продажи, цену объекта на торгах предложил истец, в связи с чем, довод истца о заблуждении о фактическом состоянии объекта, а также ссылка на недостатки приобретенного имущества являются несостоятельными.

Кроме того, Силкин А.А. не ссылается на то, что документы, которые были представлены для ознакомления претенденту на участие, не соответствовали фактическому состоянию имущества.

Вместе с тем, при принятии решения об участии в торгах, Силкин А.А. мог и должен был заблаговременно ознакомиться с приобретаемым помещением.

Действуя как покупатель разумно и добросовестно, истец перед заключением договора купли-продажи должен был осмотреть помещение и, установив, что его фактическое состояние не соответствует имеющейся технической документации, затребовать у продавца разрешительную документацию на реконструкцию, привести в соответствие действительности техническую документацию, кадастровый паспорт.

Однако как следует из акта приема-передачи от 02.11.2021 г., покупатель подтвердил, что он ознакомлен с имуществом, являющимся предметом договора купли-продажи, претензий к имуществу не имеет.

Доказательств обратного истцом не представлено и апелляционным судом не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что цена объекта зависит от стоимости недвижимого имущества за кв.м., необоснованны.

Цена объекта недвижимости не была установлена на единицу площади или иного показателя ее размера.

В соответствии с пунктом 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что согласно договору, цена объекта недвижимости не была установлена на единицу площади или иного показателя ее размера.

Из извещения о проведении торгов также не следует, что начальная цена продажи имущества установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера.

Начальная стоимость имущества не оспаривалась, итоговая выкупная стоимость имущества сформирована по результатам торгов.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации проведение торгов и заключение договора купли-продажи по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой.

Заключение договора купли-продажи от 06.10.2021 г. является следствием проведения торгов в форме публичного предложения, информация о которых опубликована 29.07.2021 г.

Удовлетворение требования истца фактически приведет к изменению продажной цены имущества и существенного условия торгов (публичного предложения) по цене.

Оснований для отмены принятого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2023 года по делу N А40-26137/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Лаптева

Судьи

Ю.Н. Кухаренко Е.А. Птанская