Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2023 г. N 17АП-9783/23 по делу N А60-4538/2023

г. Пермь

26 сентября 2023 г.

Дело N А60-4538/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Гуляевой Е.И., Дружининой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от заинтересованного лица, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, посредством веб-конференции: Веретенникова К.С., паспорт, доверенность от 11.07.2023, диплом,

от заявителя, общества с ограниченной ответственностью "Стройтехцентр", посредством веб-конференции: конкурсный управляющий Сандырев И.А., паспорт,

от третьего лица, акционерного общества "АМОС-Групп": представитель не явился,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 июля 2023 года

по делу N А60-4538/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройтехцентр" (ИНН 6685080326, ОГРН 1146685040468),

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107),

третье лицо: акционерное общество "АМОС-Групп" (ИНН 6670220299, ОГРН 1086670023615)

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройтехцентр" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным отказа управления в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0614066:908 и 66:41:0614066:909; обязании заключить с обществом договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0614066:908 и 66:41:0614066:909 сроком на 3 (три) года (с учетом принятого судом уточнения в порядке ст.49 АПК РФ).

На основании ст. 51, 200 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "АМОС-Групп".

Решением суда от 07.07.2023 заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ управления в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0614066:908 и 66:41:0614066:909, выраженный в письме от 18.05.2023 N 66-АР-07/6374. На заинтересованное лицо возложена обязанность заключить с обществом договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0614066:908, 66:41:0614066:909 сроком на 3 (три) года для завершения строительства.

Заинтересованное лицо с решением суда не согласно, обжалует его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. По существу приводит доводы, идентичные приведенным в суде первой инстанции, в отзыве на заявление, дополнениях к нему. Полагает, что отсутствуют основания как для продления договоров аренды, так и заключения договоров аренды на новый срок на земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0614066:908 и 66:41:0614066:909 с целью завершения строительства, поскольку заявитель обратился к заинтересованному лицу после истечения срока действия договоров аренды.

Заявитель направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность и обоснованность принятого судебного акта.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица, принявший участие посредством веб-конференции, поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, просил решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Конкурсный управляющий общества, принимавший участие посредством веб-конференции, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Акционерное общество "АМОС-Групп", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, отзыв на апелляционную жалобу не направило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 04.09.2012 между управлением и закрытым акционерным обществом "АМОС-Групп" (ранее ЗАО "Галапагос") заключены следующие договоры аренды земельных участков:

- N АЗФ-809/0220 в отношении земельного участка площадью 829 кв. м с кадастровым номером 66:41:0614066:908 под размещение индивидуальных жилых домов, блокированных жилых домов, и многоквартирных домов;

- N АЗФ-815/0220 в отношении земельного участка площадью 828 кв. м с кадастровым номером 66:41:0614066:909 под размещение индивидуальных жилых домов, блокированных жилых домов, и многоквартирных домов.

Срок аренды участков в соответствии с п. 2.1. договоров установлен до 26.02.2020.

23.11.2015 ЗАО "АМОС-Групп" свои права и обязанности по вышеуказанным договорам аренды передало в пользу общества по соглашению N 9-08 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.09.2012 N АЗФ-809/0220 и по соглашению N 9-09 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-815/0220 от 04.09.2012, соответственно.

22.08.2017 заявителю выданы разрешения на строительство N RU 66302000-676-2017 (объект капитального строительства - трехсекционный жилой дом блокированного типа) и N RU 66302000-674-2017 (объект капитального строительства - трехсекционный жилой дом блокированного типа).

15.12.2021 зарегистрировано право собственности истца в отношении объекта незавершенного строительства площадью 534,2 кв.м, находящегося по адрес: г. Екатеринбург, ул. Большая Георгиевская, 5-я линия, кадастровый номер: 66:41:0614066:3996, степень готовности объекта незавершенного строительства: 7%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 66:41:0614066:909.

27.12.2021 зарегистрировано право собственности истца в отношении объекта незавершенного строительства площадью 534,2 кв.м, находящегося по адрес: г. Екатеринбург, ул. Большая Георгиевская, 5-я линия, кадастровый номер: 66:41:0614066:4051, степень готовности объекта незавершенного строительства: 46%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 66:41:0614066:908.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-37440/2018 от 28.05.2019 в отношении общества введено конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Сандырев Игорь Александрович.

10.11.2022 конкурсный управляющий Сандырев И.А. обратился с первоначальным заявлением в управление о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды, в случае невозможности продления аренды - заключить новые договоры аренды в отношении земельных участков кадастровыми номерами 66:41:0614066:908 и 66:41:0614066:909 сроком на 3 (три) года для завершения строительства объектов незавершённого строительства.

Кроме того, содержалась просьба представить расчеты задолженности.

Управление письмом от 13.12.2022 N 66-АР-07/16672 направило акты сверки взаимных расчетов, претензию об оплате задолженности.

Данное письмо на момент обращения в суд заявитель не получил.

Заявление в части продления договоров аренды либо заключении новых договоров не рассмотрено, что послужило основанием для обращения заявителя в суд с первоначальными требованиями о признании бездействия незаконными.

В дальнейшем общество уточнило требования, просило признать незаконными действия управления по отказу в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровым номером 66:41:0614066:908 и с кадастровым номером 66:41:0614066:909 являются незаконными, нарушают права заявителя в сфере экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В силу положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, по существу заявитель обратился с требованием заключить новые договоры аренды на 3 года с целью завершения строительства, со ссылкой на наличие на земельных участках объектов незавершенного строительства, принадлежащих ему на праве собственности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объект собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что обязательным юридическим фактом, наличие которого является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, является расположение на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок, при этом отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

На основании пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, право аренды спорных земельных участков заявитель приобрел 23.11.2015 после заключения соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с ЗАО "АМОС-Групп"; 22.08.2017 заявителю выданы разрешения на строительство (объекты капитального строительства - трехсекционные жилые дома блокированного типа) N RU 66302000-676-2017 и N RU 66302000-674-2017; 15.12.2021 на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 66:41:0614066:3966 поставлен объект незавершенный строительством - по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, степень готовности объекта 7%, правообладатель - общество; 27.12.2021 на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 66:41:0614066:4051 поставлен объект незавершенный строительством - по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, ул. Большая Георгиевская, 5-я линия, степень готовности объекта 46%, правообладатель - общество. Судебные акты об изъятии этих объектов отсутствуют.

При таких обстоятельствах, вопреки позиции заинтересованного лица об отсутствии оснований для заключения договоров аренды для завершения строительства по причине истечения сроков действия договоров аренды, у общества как застройщика, обладающего правом собственности на незавершенные строительством объекты, легально возведенные со степенью готовности 46% и 7% (ленточный фундамент), имеются основания для приобретения в аренду для завершения строительства без проведения торгов земельных участков, ранее предоставленных до 01.03.2015.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 N 308-ЭС20-3366, п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020).

Иных доказательств наличия оснований для незаключения с обществом договоров аренды и доводов, имеющих юридическое значение и подтверждающих наличие законных препятствий для реализации предусмотренного законом права на предоставление земельного участка для завершения строительства собственнику данных объектов, не представлено (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Учитывая изложенное суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказ управления в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0614066:908 и 66:41:0614066:909, выраженный в письме от 18.05.2023 N 66-АР-07/6374, возложив на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0614066:908 и 66:41:0614066:909 сроком на 3 (три) года для завершения строительства.

Оснований не согласиться с изложенными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судом первой инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы суда, заявителем апелляционной жалобы не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заинтересованного лица с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права. Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 июля 2023 года по делу N А60-4538/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Е.И. Гуляева О.Г. Дружинина