Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2023 г. N 09АП-26843/22 по делу N А40-24164/2021

г. Москва

26 сентября 2023 г.

Дело N А40-24164/21

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Захаровой,

судей Е.А. Ким, Б.В. Стешана,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Елмановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы и Высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы - Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 января 2022 года

по делу N А40-24164/21,

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Коникс-Школьник" (ОГРН: 1047796225322, ИНН: 7709537944)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

третье лицо: Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы - Правительство Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036)

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Мельников В.А. по доверенности от 07.09.2021

от ответчика - Апрелов С.А. по доверенности от 22.12.2022

от третьего лица - Апрелов С.А. по доверенности от 19.07.2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Коникс-Школьник" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 4 175,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (в составе нежилого помещения общей 2 площадью 3 464,10 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0006035:4246) и нежилого помещения общей площадью 711,4 кв.м. (1 эт., пом. II, ком. 1-15, пом. III, ком. 1-5, 2 эт., пом. II, ком. 1-3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1(кадастровый номер 77:01:0006035:4245), по цене 129 372 199 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением от 18 января 2022 года Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым решением, ответчик и третье лицо обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просят решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Обществом с ограниченной ответственностью "Коникс-Школьник" (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) заключены договор аренды нежилого фонда N 1-00802/06 от 06.07.2006 г. общей площадью 3464,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1, а также договор аренды нежилого фонда N 1- 00703/063 от 16.06.2006 г. общей площадью 711,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Клитниковская Ср., д. 27, стр. 1.

Истец указывает, что являясь добросовестным арендатором и отвечая требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с административным регламентом предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", утвержденным постановлением Правительства города Москвы от 15.05.2012 г. N 199-ПП, Истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации своего преимущественного права: в отношении Договора N 1-00703/063 от 16.06.2006 г. с заявлением от 30.09.2020 г. вх. N 33-5- 90488/20-(0)-0.

Письмом от 13.10.2020 г. N 33-5-90488/20-(0)-1 Ответчик уведомил Истца об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 30.09.2020, в связи с наличием задолженности по арендной плате в размере 3 164 093 руб. 56 коп. и по пеням в размере 199 023 руб. 10 коп.

Истец направил в адрес Ответчика заявления о заключении соответствующих договоров купли-продажи недвижимости:

- в отношении Договора N 1-00802/06 от 06.07.2006 г. с заявлением от 11.12.2020 г. вх. N ДГИ-1-144702/20 с приложением проекта договора купли-продажи и отчетом об оценке от 11.09.2020 г. N 56/2020-О;

- в отношении Договора N 1-00703/063 от 16.06.2006 г. с заявлением от 11.12.2020 г. вх. N ДГИ-1-144714/20 с приложением проекта договора купли-продажи и отчетом об оценке от 23.11.2020 г. N 64/2020-О.

Письмом от 28.12.2020 г. N ДГИ-1-144702/20-1 Ответчик отказал в заключении договоров купли-продажи на условиях Истца по причине наличия задолженности, а также в связи с тем, что Истец предложил заключить договоры купли-продажи недвижимости по цене, основанной на отчете об оценке объекта недвижимости, заказчиком которого не является город Москва.

Истец считает, что отказ Департамента городского имущества города Москвы, оформленный письмом от 28.12.2020 г. N ДГИ-1-144702/20-1, является незаконным, в связи с чем, обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Коникс-Школьник" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 4 175,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (в составе нежилого помещения общей площадью 3 464,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0006035:4246) и нежилого помещения общей площадью 711,4 кв.м. (1 эт., пом. II, ком. 1-15, пом. III, ком. 1-5, 2 эт., пом. II, ком. 1-3), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0006035:4245), на условиях направленной оферты по цене 129 372 199 руб. 00 коп.

При этом суд первой инстанции установил, что Истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2021 г. по делу была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объекта, проведение которой поручено ООО "Вердикт - Оценка".

Согласно заключению эксперта от 24.08.2021 г., рыночная стоимость исследуемого объекта - нежилых помещений, общей площадью 4175,5 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1, по состоянию на 25.08.2020 г. (без учета НДС) составляет: 129 372 199 руб. 00 коп.

Довод заявителей апелляционной жалобы об отсутствии совокупности условий, предусмотренных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является несостоятельным.

Согласно ст. 3 Закона преимущественное право по выкупу арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, Закон N 159-ФЗ имеет исчерпывающий перечень оснований для отказа в преимущественном праве выкупа арендуемых помещений, которых в отношении ООО "Коникс-Школьник" не имеется.

ООО "Коникс-Школьник" является субъектом малого и среднего бизнеса, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 05.02.2021 N ЮЭ9965-21-11265553.

ООО "Коникс-Школьник" владеет арендуемым имуществом непрерывно с 2006 года, то есть более двух лет.

Как установлено судом первой инстанции, вступившими в законную силу Решениями Арбитражного суда г. Москвы по делам N А40-195375/14 от 22.04.2016 г., N А40-35624/2019 от 01.08.2019 г., N А40-35335/19 от 04.06.2019 г., N А40-53043/19 от 19.07.2019 г., N А40-133529/20 от 20.01.2021 г., N А40-25869/21 от 05.07.2021 г. Департаменту городского имущества города Москвы отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности и пени по договорам аренды N 1-00802/06 от 06.07.2006 г. и N 1-00703/063 от 16.06.2006 г., а также отказано в расторжении договоров аренды и выселении.

Более того, Истцом в материалы дела представлен расчет по внесению арендной платы и пени, из которого следует, что задолженность у Истца по арендным платежам и пени отсутствует.

Также Истцом представлены платежные поручения, подтверждающие внесение арендных платежей

Таким образом, Истец, на момент обращения в Департамент городского имущества города Москвы соответствовал требованиям Закона.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об обоснованности исковых требований о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что совокупность обращений по договорам аренды двух помещений, подразумевает, что ООО "Коник-Школьник" осуществляет выкуп всего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Средняя Калитниковская, д. 27. стр. 1.

Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка.

Так, пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09 и постановлении от 03.04.2012 N 14556/11.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В данном случае, договор купли-продажи в редакции заявителя предусматривает передачу в собственность общества ООО "Коник-Школьник" только здания, что противоречит законодательству, в связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор купли-продажи спорного объекта недвижимости может быть заключен только с условием выкупа и земельного участка, расположенного под зданием, находящимся по адресу: г. Москва, ул. Клитниковская Ср., д. 27, стр. 1.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции определением от 03.08.2022 назначил по делу судебную экспертизу оценки стоимости единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1.(здания и земельного участка, на котором расположено здание), поставив перед экспертом следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилых помещений, общей площади 4 175,5 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1, по состоянию на 25.08.2020? 2 А40-24164/21

- Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 0,1764 га по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр.1 по состоянию на 25.08.2020?

Согласно представленному экспертом заключению N 09/10/2022/ЗЭ-9ААС: "По первому вопросу Суда: "Какова рыночная стоимость нежилых помещений, общей площади 4 175,5 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср, д. 27, стр. 11 по состоянию на 25.08.2020?", Ответ Эксперта: Рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 4175,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, Средняя Калитниковская ул., д.27, стр. 1, с учетом стоимости земельного участка, по состоянию на 25.08.2020 г., составляет (НДС не облагается): 134 429 000 (Сто тридцать четыре миллиона четыреста двадцать девять тысяч) руб." "Так как спорный земельный участок не имеет кадастрового номера, не зарегистрирован в государственном реестре, то он не является объектом гражданских прав, то есть не может рассматриваться как объект оценки. В связи с вышеизложенным, а также руководствуясь ст. 55 АПК РФ и ст. 16 ФЗ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 г., эксперт сообщает о невозможности дать заключение по второму вопросу суда".

При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции определением от 19.04.2023 назначил по делу судебную экспертизу оценки стоимости единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1.(здания и земельного участка, на котором расположено здание), поручил проведение судебной экспертизы Обществу с ограниченной ответственностью "Городской кадастр плюс", эксперту Левковской Екатерине Юрьевне, поставил перед экспертом следующий вопрос: Какова рыночная стоимость единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1. - нежилых помещений, общей площади 4 175,5 кв.м., с учетом стоимости земельного участка, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1, по состоянию на 25.08.2020?

Согласно заключению эксперта от 01.08.2023 рыночная стоимость единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1. - нежилых помещений, общей площади 4 175,5 кв.м., с учетом стоимости земельного участка, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1, по состоянию на 25.08.2020 составляет 150 037 000 рублей.

В силу положений статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501 по делу N А41-97565/2015.

В данном случае требование о понуждении заключить договор должно быть рассмотрено и разрешено судом и в том случае, если судом установлено, что предложенные истцом редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон.

Поскольку в силу вышеуказанных норм права, отчуждение зданий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования, то требование о понуждении заключить договор купли-продажи спорного здания подлежит удовлетворению с учетом одновременного отчуждения земельного участка, занимаемого этим зданием и необходимого для его использования,

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требование о понуждении ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 4 175,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (в составе нежилого помещения общей площадью 3 464,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0006035:4246) и нежилого помещения общей площадью 711,4 кв.м. (1 эт., пом. II, ком. 1-15, пом. III, ком. 1-5, 2 эт., пом. II, ком. 1-3), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0006035:4245), на условиях направленной оферты, с учетом стоимости земельного участка, по цене 150 037 000 руб. 00 коп. подлежит удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

В соответствии со ст. 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции следует изменить, исковые требования удовлетворить, понудить ответчика заключить с истцом договор купли-продажи на условиях направленной оферты, с учетом стоимости земельного участка, по цене 150 037 000 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2022 года по делу N А40-24164/21 изменить.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Коникс-Школьник" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 4 175,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (в составе нежилого помещения общей площадью 3 464,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0006035:4246) и нежилого помещения общей площадью 711,4 кв.м. (1 эт., пом. II, ком. 1-15, пом. III, ком. 1-5, 2 эт., пом. II, ком. 1-3), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0006035:4245) на условиях направленной оферты с учетом стоимости земельного участка, по цене 150 037 000 руб. 00 коп.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Коникс-Школьник" (ОГРН: 1047796225322, Дата присвоения ОГРН: 06.04.2004, ИНН: 7709537944) расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. 00 коп. (Двенадцать тысяч рублей 00 копеек) и судебные издержки в размере 75 000 руб. 00 коп. (Семьдесят пять тысяч рублей 00 копеек).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.В. Захарова

Судьи

Е.А. Ким Б.В. Стешан