Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2023 г. N 09АП-54148/23 по делу N А40-244927/2022

г. Москва

27 сентября 2023 г.

Дело N А40-244927/22

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2023 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кухаренко Ю.Н.,

судей О.Н. Лаптевой, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.Д. Лященко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2023 по делу N А40-244927/22,

по исковому заявлению ООО "Интеллект-С"

к Департаменту городского имущества города Москвы,

об обязании,

при участии в судебном заседании:

от истца: Соболь Л.Я. по доверенности от 05.10.2022, Бобров А.К. по доверенности от 05.10.2022,

от ответчика: Клюкин С.Е. по доверенности от 10.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Интеллект-С" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 89,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гончарова, д. 17, корп. 4 (1 эт., пом. I) по цене 5 729 000 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях истца.

Решением суда от 09.06.2023 Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить с ООО "Интеллект-С" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гончарова, д. 17, корп. 4, общей площадью 89,7 кв.м. (1 эт., пом. I) по цене 5 729 000 руб. без учета НДС на условиях прилагаемого проекта договора истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на то, что по истечении пяти лет со дня включения в Перечень, а именно не ранее 26.06.2024, ООО "Интеллект-С" вправе повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы" при условии непрерывного владения указанным помещением по договору аренды в течение трех лет.

Ссылается на то, что Распоряжением от 27.06.2019 N 24510 не предусмотрен иной порядок его вступления в силу, Распоряжение вступило в силу со дня его подписания. Департамент также отмечает, что распоряжение Департамента от 27.06.2019 N 24510 Истцом в установленном порядке не оспорено.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 89,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гончарова, д. 17, корп. 4 (1 эт., пом. I), на основании договора аренды N 00-01616/19 от 13.11.2019.

Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях: офис, бытовые услуги населению, склад, образовательная деятельность, медицинский центр.

Пунктом 2.1 договора, установлен срок его действия с 06.11.2019 по 06.11.2029, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 21.09.2022 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, номер обращения 0001-9000120-042601-00007157/22.

Ответчиком отказано в заключении договора купли-продажи со ссылкой на включение помещения в перечень распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 27.06.2019 N 24510.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений.

Ответчик указал на отсутствие оснований реализации истцом преимущественного права выкупа с учетом указанных в отказе обстоятельств.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2018, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 27.06.2019 N 24510 арендуемое истцом помещение включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Договор аренды помещения заключен на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 23.07.2019 N 27921 и выписки из протокола аукциона от 17.10.2019.

Согласно письму Департамента информационных технологий города Москвы от 16.01.2023 N 64-01-26240/22 распоряжение от 27.06.2019 N 24510 опубликовано 13.08.2019.

Таким образом, на момент проведения аукциона объект не был включен в перечень, и, учитывая приведенную правовую позицию, действия ответчика по включению объекта в перечень являются незаконными, как имеющие целью воспрепятствовать обществу реализовать свое право приобретения данных помещений.

При таких обстоятельствах доводы отзыва об отсутствии у истца на момент обращения преимущественного права выкупа арендуемого помещения, а также избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права в силу положений ст. 10 ГК РФ подлежат отклонению.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из реестра N ЮЭ9965-22-18711870 от 12.12.2022.

Сведений о наличии задолженности по арендной плате на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного право не имеется.

Площадь выкупаемого нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве (запись в ЕГРН от 22.09.2003 N 77-01/02-740/2003-199).

Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 06.11.2019.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом направлен в адрес ответчика проект договора по цене, определенной на основании отчета об оценке ООО "Бизнес-Оценка", согласно которому рыночная стоимость помещения по состоянию на 21.09.2022 составляет 6 279 000 руб.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

Ответчиком оценка рыночной стоимости помещения, в отношении которого истцом реализовано преимущественное право выкупа, не проведена.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках рассмотрения настоящего дела была проведена судебная экспертиза, в результате которой экспертом ООО "Центр оценки собственности" Вагнером А.А. выполнено заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 21.09.2022 составила 5 729 000 руб., без НДС.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Оснований считать условия прилагаемого проекта договора не соответствующим закону судом первой инстанции при рассмотрении дела не установлено.

На основании изложенного, исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

На дату объявления торгов и заключения договора аренды Распоряжение от 27.06.2019 не имело юридической силы и не действовало, поскольку не было опубликовано в порядке, предусмотренном законодательством г. Москвы.

Департамент не пояснил, чем обусловлено включение Объекта в Перечень после вступления в силу 159-ФЗ и в чем выражается "имущественная поддержка" Истца как арендатора спорного помещения. Никаких правовых преимуществ (льгот) от включения Объекта в Перечень Истцу предоставлено не было.

Обстоятельство включения/невключения нежилого помещения в перечень имеет важнейшее правовое значение для определения момента возникновения права на его выкуп в рамках ФЗ N 159.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2023 по делу N А40-244927/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Н. Кухаренко

Судьи

О.Н. Лаптева Е.А. Птанская