Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2023 г. N 15АП-10175/23 по делу N А32-2075/2023

город Ростов-на-Дону

28 сентября 2023 г.

дело N А32-2075/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: представитель Рябикина А.А. по доверенности от 27.12.2022;

иные лица не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,

исковое заявление администрации муниципального образования город Краснодар

(ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "АВА Инвест"

(ИНН 2312197444, ОГРН 1122312011656)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Тишина Марина Владимировна (ОГРНИП: 313231116800041, ИНН: 231108483060)

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования города Краснодара, г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "АВА Инвест" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 25.06.2015 г. N 4300021617; указать, что решение является основанием для исключения записи о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62 в ЕГРН.

Решением суда от 25.05.2023 в иске отказано. Решение мотивировано следующим.

До внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар в части установления функционального зонирования, предусматривающего возможность размещения объектов среднеэтажного жилищного строительства, выполнить обязательства, предусмотренные пунктом 9.4 договора, не представлялось возможным.

В целях выполнения обязательств, предусмотренных договором, а также требований пункта 2.2 градостроительного плана земельного участка 2015 ООО "ABA Инвест" 08.10.2018 обратилось в адрес главы администрации муниципального образования город Краснодар с предложением о внесении изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар, в части установления в границах земельного участка функциональной общественно-деловой зоны.

Решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 п. 1 "О генеральном плане муниципального образования город Краснодар" утвержден генеральный план муниципального образования город Краснодар в новой редакции, согласно которому земельный участок расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне. Таким образом, после вступления в силу указанного решения, а также с учетом пункта 2.2 градостроительного плана земельного участка 2015 у арендатора земельного участка появилась возможность осуществить мероприятия, направленные согласно пункту 4.1.4 договора на обеспечение на участке строительства среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, в том числе мероприятия, предусмотренные абзацем 2 и 3 пункта 9.3 договора.

Ответчиком неоднократно предпринимались попытки для получения разрешения на строительство на спорном земельном участке, а именно поданы заявления о выдаче разрешения на строительство от 19.07.2019, от 26.07.2022 и от 05.08.2022. Отказы обжалованы в судебном порядке.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

Суд не дал оценку тому, что по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд должен был оценить уступку с учётом положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.07.2022 N 308-ЭС22- 2357.

Кроме того, неиспользование ответчиком земельного участка в течение трех лет подтверждено материалами дела. Каких-либо препятствий со стороны администрации муниципального образования город Краснодар в освоении земельного участка не было.

Договор аренды заключен на аукционе. С условиями об освоении земельного участка путем разработки, согласования и утверждения в установленном порядке проектной документации, получения в установленном порядке разрешения на строительство, о расположении земельного участка за красной линией застройки (территории общего пользования), договор аренды подписан без замечаний и возражений. Сведения генерального плана муниципального образования носят открытый и общедоступный характер.

Заключая договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте аренды, в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования город Краснодар, действующем в момент заключения договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на применение принципа эстоппеля. Доводы о ничтожности уступки суду первой инстанции не заявлялись.

Определением от 21.08.2023 апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела N А32-2075/2023 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Тишина Марина Владимировна (ОГРНИП: 313231116800041, ИНН: 231108483060).

В судебном заседании представитель администрации дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела. Администрация настаивает на удовлетворении иска в заявленном объёме, не усматривает необходимости в изменении процессуального статуса участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления, отзывов участвующих в деле лиц, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования администрации подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар по лоту N 844-3 от 15.06.2015 между администрацией муниципального образования город Краснодар и Тишиной Мариной Владимировной заключен договор аренды земельного участка от 25.06.2015 N 4300021617.

Договор зарегистрирован в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2015, регистрационная запись N 23-23/001-23/001/042/2015-1877/2.

Согласно пункту 1.1. указанного договора истец сдает, а ответчик принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 12 003 кв.м, расположенный по ул. Атаманской, 1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0416066:62.

На основании п. 1.3 договора участок предоставляется для строительства среднеэтажных жилых домов. В том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения.

На основании договора от 24.04.2018 о переуступке прав и обязанностей по договору, зарегистрированного в ЕГРН 07.05.2018, регистрационная запись N 23:23:0416066:62-23/001/2018-1, арендатором по договору является ООО "АВА-Инвест".

В соответствии с пунктом 4.1.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра земельного участка от 11.05.2022 N 1803 установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, сооружений, зарос деревьями, травой.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар письмом от 29.04.2022 N 6773/29 сообщено, что на земельном участке разрешение на строительство объекта капитального строительства не выдавалось.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика направлено предписание от 23.05.2022 N 12247/26 об устранении нарушений в 14 - дневный срок со дня получения данного предписания.

Предписание получено ответчиком 30.05.2022.

Однако, разрешение на строительство объектов капитального строительства на вышеуказанном участке ответчиком не получено.

Актом осмотра земельного участка от 22.06.2022 N 2470 установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий и сооружений, густо зарос сорной растительностью, на части участка произрастают деревья.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией в адрес ответчика направлено письмо от 28.07.2022 N 1395/07 о прекращении договора аренды земельного участка и о необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Уклонение ответчика от подписания соглашения послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение, суд первой инстанции оценил обстоятельства по делу и пришёл к выводу о том, что до внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар в части установления функционального зонирования, предусматривающего возможность размещения объектов среднеэтажного жилищного строительства, выполнить обязательства, предусмотренные пунктом 9.4 договора, не представлялось возможным.

В целях выполнения обязательств, предусмотренных договором, а также требований пункта 2.2 градостроительного плана земельного участка 2015 ООО "ABA Инвест" 08.10.2018 обратилось в адрес главы администрации муниципального образования город Краснодар с предложением о внесении изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар, в части установления в границах земельного участка функциональной общественно-деловой зоны.

Решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 п. 1 "О генеральном плане муниципального образования город Краснодар" утвержден генеральный план муниципального образования город Краснодар в новой редакции, согласно которому земельный участок расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне. Таким образом, после вступления в силу указанного решения, а также с учетом пункта 2.2 градостроительного плана земельного участка 2015 у арендатора земельного участка появилась возможность осуществить мероприятия, направленные согласно пункту 4.1.4 договора на обеспечение на участке строительства среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, в том числе мероприятия, предусмотренные абзацем 2 и 3 пункта 9.3 договора.

Ответчиком неоднократно предпринимались попытки для получения разрешения на строительство на спорном земельном участке, а именно поданы заявления о выдаче разрешения на строительство от 19.07.2019, от 26.07.2022 и от 05.08.2022. Отказы обжалованы в судебном порядке.

Апелляционный суд при рассмотрении дела учитывает следующее.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" указано следующее. При подготовке дела к судебному разбирательству арбитражный суд обязан определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Апелляционный суд привлёк к участию в деле первоначального арендатора (индивидуальный предприниматель Тишина Марина Владимировна), а также поставил на обсуждение сторон вопрос о действительности уступки права аренды земельного участка. С учётом представленных документов и пояснений суд пришёл к следующим выводам.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как предусмотрено пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона N 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015 и действовавшей на дату заключения спорного договора) предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

По смыслу названной нормы, а также из анализа судебной практики, следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, а также обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебная коллегия приходит к выводу о недействительности (в силу ничтожности) заключенного договора от 24.04.2018 о переуступке прав и обязанностей из договора аренды.

Судебная коллегия не принимает ссылку ответчика и Тишиной М.В. на эстоппель, поскольку из поведения администрации не следует её недобросовестность в отношении сторон сделки перенайма. В договоре уступки от 24.04.2018 администрация не участвовала, разрешение на её совершение не давала. Представление в материалы дела платёжных поручений, подтверждающих внесение обществом "АВА-Инвест" арендных платежей также не может быть принята в качестве обоснования принципа "эстоппель". В силу императивного принципа платности пользования землей, установленного статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, такие арендные платежи были обязательными, их поступление в краевой бюджет никак не сопряжено с признанием администрацией сделки перенайма.

С учётом ничтожности сделки перенайма исковые требования администрации о расторжении договора заявлены к ненадлежащему ответчику. В судебном заседании 27.09.2023 истец настаивал на рассмотрении иска в заявленном объёме и определённом в исковом заявлении кругом лиц.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка от 25.06.2015 N 4300021617 надлежит отказать.

Также администрацией заявлено об исключении записи о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62 в ЕГРН.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Регистрационная запись в ЕГРН, совершенная на основании ничтожной сделки, может быть прекращена на основании решения суда о применении последствий недействительности сделки или о признании обременения отсутствующим (в зависимости от избранного истцом с учетом фактических обстоятельств способа защиты).

В настоящем деле суд квалифицирует требование администрации об аннулировании записи в ЕГРН как негаторное, на которое не распространяется срок исковой давности (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

По общему правилу такой способ защиты, как признание зарегистрированного права (обременения) отсутствующим, подлежит применению в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет недвижимым имуществом, однако, не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в ЕГРН записи о праве ответчика на это же имущество. Обязательным условием для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения. Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим допустим и как форма требования о применении последствий недействительности сделки, когда нарушение прав истца состоит именно в наличии в ЕГРН регистрационной записи о праве ответчика в отношении того или иного объекта недвижимости, внесенной на основании недействительной сделки. При этом сам истец для восстановления своего нарушенного права не нуждается в восстановлении фактического владения вещью.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок не ограждён, свободен от сооружений, зарос деревьями, травой.

Установив, что существует возможность доступа на земельный участок неопределенного круга лиц, земельный участок находится в запустении, каких-либо признаков использования земельного участка не усматривается, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что собственник участка (муниципальное образование город Краснодар) фактически не лишен владения данным участком. Ввиду того, что истцу не требуется восстановление владения земельным участком, у ответчика (общество "АВА-Инвест") отсутствует титул на него в силу констатации ничтожности договора от 24.04.2018 уступки прав и обязанностей по договору аренды, признание отсутствующим права аренды общества на такой участок признаётся судом допустимым и надлежащим способом восстановления прав публичного собственника.

Поскольку суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об удовлетворении исковых требований администрации в части.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2023 по делу N А32-2075/2023 отменить.

Признать отсутствующим право аренды общества с ограниченной ответственностью "АВА Инвест" (ИНН 2312197444, ОГРН 1122312011656) на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о праве аренды общества с ограниченной ответственностью "АВА Инвест" (ИНН 2312197444, ОГРН 1122312011656) на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62 на основании соглашения от 24.04.2018, заключённого между индивидуальным предпринимателем Тишиной Мариной Владимировной (ОГРНИП: 313231116800041, ИНН: 231108483060) и обществом с ограниченной ответственностью "АВА Инвест" (ИНН 2312197444, ОГРН 1122312011656) о переуступке прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62 по договору аренды земельного участка от 25.06.2015 N 4300021617.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АВА Инвест" (ИНН 2312197444, ОГРН 1122312011656) в доход федерального бюджета 9 000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов