Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2023 г. N 10АП-17244/23 по делу N А41-96314/2022

г. Москва

28 сентября 2023 г.

Дело N А41-96314/22

Резолютивная часть постановления оглашена 21 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Бархатовой Е.А., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Бикметовой Д.Д.,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Орех" на решение Арбитражного суда Московской области от 30.06.2023 по делу N А41-96314/22,

УСТАНОВИЛ

Администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Орех" (далее - ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 16.07.2013 N ДЗ-542 земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861 задолженности за период с 01.04.2021 по 30.09.2022 в размере 4628880 руб., неустойки за период с 16.06.2021 по 30.09.2022 в размере 564784,80 руб., о расторжении договора аренды, об обязании передать земельный участок по акту приема-сдачи в первоначальном состоянии.

Решением суда первой инстанции исковое заявление удовлетворено частично.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - заявитель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, между администрацией Сергиево - Посадского муниципального района (арндодателем) и ООО "Домальгаут" (арендатором) заключен договор аренды от 16.07.2013 N ДЗ-542 земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861.

Договор аренды земельного участка от 16.07.2013 N ДЗ-542 зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.07.2013.

В силу пункта 2.1 срок договора составляет 10 лет с даты передачи участка.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора определено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

17.09.2013 между ООО "Домальгаут" и ООО "Орех" заключен договор об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861.

Претензией от 20.06.2022 Администрация городского округа Сергиев Посад Московской области уведомила ООО "Орех" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 16.07.2013 N ДЗ-542 и предложила расторгнуть договор аренды.

Претензией от 10.11.2022 Администрация городского округа Сергиев Посад Московской области повторно предложила погасить образовавшеюся задолженность в течение 5 дней с момента получения претензии.

Однако, поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 16.07.2013 N ДЗ-542 не погашена ООО "Орех" в добровольном порядке, Администрация городского округа Сергиев Посад Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 16.07.2013 N ДЗ-542 за период с 01.04.2021 по 30.09.2022 составляет 4628880 руб.

Ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции указывал, что предоставленный в аренду земельный участок имеет ограничения в использовании, препятствующие использованию его в полном объеме для целей договора аренды: 62% территории земельного участка находится в территориальной зоне Л-3 - зона охраняемого природного ландшафта. Кроме того земельный участок с кадастровым номером 50:05:00707707:861 постановлением Главы города Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 14.06.2013 N 347-П включен в территорию парка "Скитские пруды".

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

При этом в силу положений ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1).

В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2). Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3).

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из правового анализа ст. 611, 612, 614, п. 2 ст. 328 ГК РФ следует, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, эти законоположения направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае не предоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Кодекса подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды (Определение от 28.01.2016 N 167-О).

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вместе с тем, суд первой инстанции верно отклонил доводы ответчика в связи со следующим.

Согласно пункту 1.1 договора аренды 883 кв. м земельного участка находится в охранной зоне канализации, 119 - охранная зона электрического кабеля, 145 кв. м - охранная зона газопровода. Между истцом и ответчиком подписано соглашение от 27.11.2018 N ДЗ-549 к договору аренды, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070707:861 имеет ограничения в использовании: расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения "Ансамбль Троице-Сергиевской лавры, 1540-1550 гг."; частично в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом Р4-4; частично в зоне охраняемого природного ландшафта с режимом Л-3 - зона охраняемого природного ландшафта; в границах планируемых особо охраняемых природно-исторических территорий (ландшафтов) - "Исторический город Сергиев Посад"; в функциональной и территориальной зоне О-2 - зона специализированной застройки; 883 кв. м земельного участка находится в охранной зоне канализации, 119 - охранная зона электрического кабеля, 145 кв. м - охранная зона газопровода.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.03.2023 по делу N А41-92610/21 также установлено, что в соглашении от 27.11.2018 N ДЗ-549 к договору аренды от 16.07.2013 N ДЗ542 оговорены ограничения в использовании земельного участка, в связи с чем истец не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. Из представленного ответчиком заключения кадастрового инженера от 10.06.2022 следует, что на 38% земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861 (3040 кв. м) возможно строительство жилых и общественных зданий высотой до 17 м с учетом сохранения доминантного характера объектов культурного наследия, на 62% земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861 строительство запрещено, однако не исключается возможность использования земельного участка для иных целей, что ответчиком не доказано наличие недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель.

Таким образом, часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, в материалы дела представлена градостроительный план от 21.03.2023 земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861, в котором определено, что размещение объекта капитального строительства возможно в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения "Ансамбль Троице-Сергиевской лавры, 1540-1550 гг."; частично в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом Р4-4, с учетом ограничений, установленных для режима такой зоны.

При рассмотрении дела ответчик указывал на наличие неоговоренного в договоре ограничения - земельный участок находится в границах территории парка "Скитские пруды". В обоснование указанного довода ответчик ссылается на постановление Главы города Сергиев Посад от 14.06.2013 N 347-п "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории городского парка "Скитские пруды".

Вместе с тем, из сведений, содержащихся в чертеже межевания территории, следует, что спорный земельный участок расположен в пределах территории, предназначенной для размещения ярмарки.

По договору аренды от 16.07.2013 N ДЗ542 в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2018 земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070707:861 предоставлен для осуществления деятельности (разрешенное использование): рынки.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешенного использования "Рынки" (4.3) предполагает использования участка для размещения объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка.

Следовательно, данный вид разрешенного использования допускает размещение, как объектов недвижимости, так и некапитальных объектов, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар).

Договором аренды от 16.07.2013 N ДЗ542 в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2018 также не предполагает использование земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861 исключительно в целях возведения объектов недвижимости.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ответчиком не представлено достаточных и неопровержимых доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

При данных обстоятельствах, поскольку ответчиком доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены, исковые требования удовлетворены обоснованно.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Московской области от 30.06.2023 по делу N А41-96314/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

Е.А. Бархатова С.А. Коновалов