Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2023 г. N 09АП-40918/23 по делу N А40-33860/2023

город Москва

29 сентября 2023 г.

Дело N А40-33860/23

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.05.2023 по делу N А40-33860/23

принятое в порядке упрощенного производства

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "СтройСервис"

о взыскании по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Седов И.В. по доверенности от 28.12.2022, диплом 107704 0187626 от 03.12.2019;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамента городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "СтройСервис" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 29.05.2020 г. по 10.08.2020 г. в размере 106 605 руб. 09 коп., пени за период с 30.05.2020 г. по 10.08.2020 г. в размере 855 руб. 66 коп. за просрочку внесения арендных платежей.

Решением суда от 12.05.2023 по делу N А40-33860/23, принятым в порядке упрощенного производства, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2023 дело назначено в судебное заседание с вызовом сторон.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 30.05.2022 г. N КУВИ-001/2022-82181256 в пределах земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001014:1000 площадью 830 +/- 10 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Фестивальная, вл. 52, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:09:0001014:1065, 77:09:0001014:8311, 77:09:0001014:8369.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 16.11.2022 г. N КУВИ-001/2022-202217107 в отношении жилого здания 1978 года ввода в эксплуатацию площадью 3 796,3 кв.м с кадастровым номером 16.11.2022 г. N КУВИ-001/2022-202217107 отсутствуют данные о правообладателе.

Между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ЗАО "Моспромстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, от 05.10.2011 г. N М-09-036290, предметом которого является земельный участок площадью 830 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:09:0001014:1000, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Фестивальная, вл. 52, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания общежития.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "ТЕТИС Кэпитал" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом "Время" под управлением ООО "ТЕТИС Кэпитал" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 07.05.2020 г. к договору, согласно п. 1 которого в соответствии с обращением от 12.12.2019 г. N 33-5-144778/19-(0)-0, ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, переходом права собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фестивальная, д. 52, все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.10.2011 г. N М-09-036290 в полном объеме (в том числе оплата арендных платежей) переходят к владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Время под управлением ООО "ТЕТИС Кэпитал", данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев с 29.10.2019 г.

В соответствии с п. 1.5 договора с учетом дополнительного соглашения от 07.05.2020 г. на участке расположено девятиэтажное жилое здание общежития общей площадью 3 796,3 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Фестивальная, д. 52.

В п.п. 2.1, 2.2 договора установлено, что договор заключен сроком до 18.08.2060 г. и вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН была внесена регистрационная запись от 15.11.2011 г. N 77-77-14/017/2011-171, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 30.05.2022 г. N КУВИ-001/2022-82181256.

Согласно п. 1.2 договора передача участка по договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Пунктом 5.7 договора предусмотрена обязанность арендатора ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата начисляется с даты присвоения учетного номера договору арендодателем и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

В соответствии с п. 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор оплачивает арендодателю пени, которые начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день оплаты включительно.

В связи с чем истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 30.05.2020 г. по 10.08.2020 г. в размере 855 руб. 66 коп. за просрочку внесения арендных платежей.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей истцом в адрес ответчика направлена претензия от 31.05.2022 г. N 33-6-226092/22-(0)-1 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта АО "Почта России".

Претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что истцом не представлено доказательств наличия у ответчика права собственности в отношении спорного жилого здания или расположенного в нем помещения, материалы дела не содержат доказательств фактического пользования ответчиком спорным земельным участком.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между Арендодателем - Департаментом городского имущества города Москвы и Арендатором ЗАО "МОСПРОМСТРОЙ" - был заключен договор от 05.10.2011 N М-09-036290 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Фестивальная (г. Москва, ул. Фестивальная, вл. 52), площадью 830 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания общежития. Договор заключен сроком до 18.08.2060.

Согласно выписке из ЕГРН здание с кадастровым номером 77:09:0001014:1065 принадлежало арендатору с 18.06.2009 г.

Затем между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "ТЕТИС Кэпитал" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом "Время" под управлением ООО "ТЕТИС Кэпитал" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 07.05.2020 г. к договору, согласно п. 1 которого в соответствии с обращением от 12.12.2019 г. N 33-5-144778/19-(0)-0, ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, переходом права собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фестивальная, д. 52, все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.10.2011 г. N М-09-036290 в полном объеме (в том числе оплата арендных платежей) переходят к владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Время под управлением ООО "ТЕТИС Кэпитал", данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев с 29.10.2019 г.

В соответствии с п. 1.5 договора с учетом дополнительного соглашения от 07.05.2020 г. на участке расположено девятиэтажное жилое здание общежития общей площадью 3 796,3 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Фестивальная, д. 52. В п.п. 2.1, 2.2 договора установлено, что договор заключен сроком до 18.08.2060 г. и вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН была внесена регистрационная запись от 15.11.2011 г. N 77-77-14/017/2011-171, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 30.05.2022 г. N КУВИ-001/2022-82181256.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата начисляется с даты присвоения учетного номера договору арендодателем и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей истцом в адрес ответчика направлена претензия от 31.05.2022 г. N 33-6-226092/22-(0)-1 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта АО "Почта России". Однако, ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии с п. 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор оплачивает арендодателю пени, которые начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день оплаты включительно.

Суд первой инстанции, принимая решение, не применил подлежавшие применению положения ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, ошибочно придя к выводам об отсутствии у Ответчика обязанности по внесению арендной платы по договору аренды в спорный период.

Принимая решение, суд указал, что Ответчик не является стороной по рассматриваемому договору аренды земельного участка, в связи с чем, по мнению суда, Ответчик не обязан вносить по нему арендную плату.

Однако выводы суда в указанной части являются ошибочными в связи со следующим.

Как следует из материалов настоящего дела, право собственности на принадлежащие Ответчику объекты недвижимости перешло к нему от титульного арендатора по договору аренды земельного участка - ПАО "Моспромстрой".

В силу положений п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также указано, что по смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Таким образом, в силу положений ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ в связи с переходом права собственности на расположенные на арендуемом земельном участке объекты недвижимости к Ответчику перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в том числе и обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Согласно ранее указанной выписке из ЕГРН к ответчику право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 77:09:0001014:1065 перешло 29.05.2020, правообладателем ответчик был вплоть до 10.08.2020 (т.е. в спорный период)

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются арендная плата и земельный налог.

Размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2021 N 308-ЭС21-9197).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В данной связи предъявленные Департаментом к Ответчику требования о взыскании образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка являлись законными и обоснованными, расчет арендной платы судом апелляции проверен и признан верным, ответчиком не оспорен.

Требование в части долга подлежит удовлетворению на основании ст. 614, 35 ГК РФ в сумме 106605,09 руб. за период с 30.05.2020 по 10.08.2020.

Акцессорное требование о взыскании пени также подлежит удовлетворению на основании ст. 330 ГК РФ в сумме 855,66 руб. за период с 30.05.2020 по 10.08.2020

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, отмене решения суда первой инстанции на основании п.3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Оснований для передачи дела по подсудности не имелось с учетом условий о договорной подсудности.

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.05.2023 по делу N А40-33860/23 отменить.

Взыскать с ООО "СтройСервис" в пользу Департамента городского имущества города Москвы задолженность по арендной плате за период с 29.05.2020 по 10.08.2020 в сумме 106 605 руб. 09 коп., пени за период с 30.05.2020 по 10.08.2020 в сумме 855 руб. 66 коп.

Взыскать с ООО "СтройСервис" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 4224,00 руб. по иску, 3000,00 руб по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Судья

Мезрина Е.А.