Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2023 г. N 09АП-55027/23 по делу N А40-158795/2022

г. Москва

02 октября 2023 г.

Дело N А40-158795/22

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2023 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей Е.А. Птанской, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.Д. Лященко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2023 по делу N А40-158795/22,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ангара Стройконсалтинг" (ОГРН: 1177746152836, ИНН: 7734400414)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об обязании.

при участии в судебном заседании:

от истца: Бобров А.Е. по доверенности от 17.07.2023,

от ответчика: Авакова Н.В. по доверенности от 27.07.2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ангара Стройконсалтинг" обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с истцом договор на условиях прилагаемого проекта.

Решением суда от 16 июня 2023 года Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Ангара Стройконсалтинг" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 78,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1 (этаж 2, пом. I, ком. 35) по цене 8 035 885 (восемь миллионов тридцать пять тысяч восемьсот восемьдесят пять) рублей без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на то, спорное помещение включено в Перечень на основании распоряжения Департамента от 16.11.2018 N 38438. Учитывая, что помещение включено в Перечень на основании распоряжения Департамента от 16.11.2018 N 38438 Департаментом принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 11.05.2021 N 33-5-46935/21- (0)-0.

ООО "Ангара Стройконсалтинг" предлагает заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по цене, основанной на отчете об оценке объекта недвижимости, заказчиком которого не является город Москва. Именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Ангара Стройконсалтинг" является арендатором нежилого помещения общей площадью 78,6 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1 (этаж 2, пом. I, ком. 35).

ООО "Ангара Стройконсалтинг" арендует вышеуказанное помещение на основании Договора аренды нежилого фонда от 07.05.2019 г. N 00-00595/19.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 закона).

В соответствии со ст. 3 федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в российской федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта российской федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом от 29.07.1998 N 135-фз "Об оценочной деятельности в российской федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов российской федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта российской федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в российской федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Было установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-фз, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

Было учтановлено, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывал истец, 11.05.2021 было подано Заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства из государственной собственности города Москвы, в отношении объекта недвижимости общей площадью 78,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1 (этаж 2, пом. I, ком. 35).

Однако, Департамент отказал ООО "Ангара Стройконсалтинг" в реализации преимущественного права выкупа и выдаче договора купли-продажи. ООО "Ангара Стройконсалтинг" полагает, что отказ Департамента в реализации преимущественного права прямо противоречит смыслу и концепции Федерального закона N 159-фз.

ООО "Ангара Строиконсалтинг" направило претензию (оферту) в адрес ответчика с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения с приложением проекта договора купли-продажи и графика платежей, Отчета об оценке указанно нежилого помещения, выполненного ООО "Бизнес-оценка".

Согласно отчету независимого оценщика ООО "Бизнес-Оценка" N 22-21/409 от 04.04.20г., рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 78,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1 (этаж 2, пом. I, ком. 35), по состоянию на 11.05.2021 составляет 5 440 000 рублей.

Однако, Департамент уклонился от исполнения требований, изложенных в претензии (оферте), в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Определением арбитражного суда г. Москвы от 06.02.2023 г. назначена судебная оценочная экспертиза по делу N А40-158795/22-64-1226, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз", комиссии экспертов, состоящей из Вельгоша Ангелины Юрьевны, Слюсаревой Ольги Игоревны, Зубовой Татьяны Ивановны. На разрешение комиссии экспертов поставить следующий вопрос: "1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 77:06:0006001:11621, общей площадью 78,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1, по состоянию на 11.05.2022, без НДС?

Согласно заключению эксперта N 086-ОЭ от 11 мая 2023 года рыночная стоимость нежилого помещения площадью 78.6 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1, по состоянию на 14.07.2022 г. составляет 8 035 885 рублей.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в российской федерации", соответствует требованиям федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в российской федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N1 (приказ минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном федеральным законом "об оценочной деятельности в российской федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом N 159-фз преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении президиума высшего арбитражного суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

На основании изложенного, исковые требования истца об обязании заключить договор купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГУ РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

16 ноября 2018 г. Департаментом городского имущества г. Москвы подписано Распоряжение N 38438 от 16.11.2018 "О внесении изменений в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 11 сентября 2017 г. N 29626".

Согласно Приложению к Распоряжению от 16.11.2018 (строка N 484) объект недвижимости общей площадью 78,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 16, корп. 1 (этаж 2, пом. I, ком. 35) был включен в Перечень государственного имущества, свободного от прав третьих лиц, утвержденный Распоряжением ДГИ г. Москвы N 29626 от 11 сентября 2017 г.

12.12.2018 было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды Объекта.

ООО "Ангара Стройконсалтинг" является победителем Аукциона, на основании чего между ДГИ г. Москвы и ООО "Ангара Стройконсалтинг" был заключен Договор аренды N 00-00595/19 от 07.05.2019 г. в отношении Объекта.

При этом, на момент объявления Аукциона (12.12.2018) и заключения Договора аренды 07.05.2019) на официальном сайте ДГИ г. Москвы (https://www.mos.ru/dgi/) либо в средствах массовой информации не имелось сведений о том, что Департаментом принято Распоряжение от 16.11.2018 г.

Данная информация подтверждается письмом Департамента информационных технологий г. Москвы N 64-01-16471/22 от 15 сентября 2022 г., согласно которому Распоряжение от 16.11.2018 было опубликовано на сайте htrps://wwwMnos.ru/dgi/ лишь 13 1вгуста 2019 г., то есть после объявления Аукциона в отношении Объекта и после заключения Договора аренды в отношении Объекта и его передачи истцу по акту приема-передачи.

Таким образом, при принятии решения об участии в Аукционе и заключении договора аренды истец был лишен возможности получить объективную информацию о правовом статусе Объекта.

Согласно части 4 статьи 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства, органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают перечни государственного имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав объектов малого и среднего предпринимательства) (далее - Перечень). Государственное имущество, включенное в Перечни, используется в целях предоставления его во владение и в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также может быть отчуждено на возмездной основе собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с ФЗ N 59 от 2008 г. Эти Перечни подлежат обязательному опубликованию в СМИ, а также размещению в сети "Интернет" на официальных сайтах государственных органов исполнительной власти, утвердивших данные Перечни.

Согласно пункту 2 части 2.1 статьи 9 ФЗ N 159 от 2008 г., заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление на выкуп в отношении имущества, включенного в Перечень, при условии, что арендуемое имущество включено в утвержденный в Перечень в течение 5 (пяти) и более лет до дня подачи этого заявления.

Вместе с тем, общий (обычный) срок, по истечении которого арендатор вправе подавать заявление на выкуп в отношении арендуемого объекта, составляет 2 (два) года (пункт 1 статьи 3 Ф3N 159 от 2008 г.). Данный общий срок применяется ко всем остальным объектам, которые не включены в Перечни.

В момент участия в Аукционе и заключения Договора аренды истец не знал и не мог знать о том, что имеется нормативный документ ДГИ г. Москвы, в соответствии с которым Объект включается в Перечень.

Вместе с тем, принимая решение о приобретении права аренды на Объект, истец намерен подать заявление на выкуп уже по истечении 2-х (двух) лет аренды, как это следует из общих правил, предусмотренных ФЗ N 159 от 2008 г.

Согласно абз. 2 п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 84 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества..." суд может признать наличие у арендатора права на приобретение том случае, если после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого ни среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам МСП).

Таким образом, по причине неправомерного бездействия Департамента, выразившегося в несвоевременном опубликовании Распоряжения от 16.11.2018 г., истец был введен в заблуждение относительно правового статуса Объекта, в связи с чем, поведение Департамента по уклонению от заключения договора купли-продажи Объекта является недобросовестным и свидетельствует о злоупотреблении ответчиком правом (ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона г. Москвы от 08.07.2009 N 25 "О правовых актах города Москвы" опубликованием правового акта считается первое размещение (опубликование) его полного текста на официальном сайте органа государственной власти в сети Интернет.

В соответствии с частью 9 статьи 20 Закона о правовых актах г. Москвы, если правовой акт не опубликован официально до указанной в нем даты вступления в силу, то правовой акт вступает в силу на следующий день после дня его официального опубликования.

В соответствии с частью 4 статьи 19 Закона о правовых актах г. Москвы, официальным опубликованием правовых актов органов исполнительной власти города Москвы считается первая публикация полного текста указанных правовых актов в муниципальном издании Мэра и Правительства Москвы - журнале "Вестник Москвы" электронной версии данного издания) или первое размещение (опубликование) полного текста указанных правовых актов на официальном сайте Правительства Москвы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Таким образом, поскольку Распоряжение от 16.11.2018 было опубликовано на официальном сайте ДГИ г. Москвы лишь 13 августа 2019 г., то указанное Распоряжение начало действовать лишь 14 августа 2019 г., то есть уже после объявления и проведения Аукциона и заключения Договора аренды.

Соответственно, Распоряжение от 16.11.2018 г. не может являться основанием для установления 5-летнего срока аренды объекта в целях выкупа.

Следовательно, истец имеет право на выкуп Объекта по общим основаниям (по течении 2-х лет аренды), то есть уже в рамках поданного заявления на выкуп от 11.05.2021, в связи с чем, уклонение Департамента от заключения договора купли-продажи является обоснованным.

На основании изложенного суд усматривает наличие оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи по цене 8 035 885 рублей, ввиду наличия нарушенного права истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также, в виду уклонения ответчика от заключения договора.

Довод департамента о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством, подлежал отклонению, как не соответствующий положениям ст. 445 ГК РФ и положениям ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации".

На основании изложенного, исковые требования истца об обязании заключить договор купли-продажи на приложенных условиях подлежали удовлетворению.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения в силу следующего.

На дату проведения торгов и заключения Договора аренды Распоряжение от 16.11.2018 не имело юридической силы и не действовало, поскольку не было опубликовано до всеобщего доступа в порядке, предусмотренном законодательством г. Москвы. В связи с тем, что Распоряжение от 16.11.2018 фактически было опубликовано лишь 13.08.2019, то в Перечень попал объект, уже обремененный правами третьего лица Истца.

Департамент не пояснил, чем обусловлено включение Объекта в Перечень после вступления в силу 159-ФЗ и в чем выражается "имущественная поддержка" Истца как арендатора спорного помещения. Никаких правовых преимуществ (льгот) от включения Объекта в Перечень Истцу не предоставлено. Включение спорного Объекта в Перечень является ничем не обусловленным, в связи с чем, Истцу как субъекту малого предпринимательства создаются препятствия в реализации права на выкуп. При этом, никаких правовых преимуществ (льгот) от включения Объекта в Перечень Истец не получил.

Судебная практика, указанная Департаментом в жалобе основана на иных фактических обстоятельствах и не является актуальной.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При назначении экспертизы суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе". Оснований не доверять результатам проведенной судебной экспертизы у апелляционной коллегии не имеется.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2023 по делу N А40-158795/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Н. Кухаренко

Судьи

Е.А. Птанская Д.В. Пирожков