Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2023 г. N 10АП-17322/23 по делу N А41-9896/2023

г. Москва

04 октября 2023 г.

Дело N А41-9896/23

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатовой Е.А.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Алешкевич В.М.,

при участии в заседании: без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 13.07.2023 по делу N А41-9896/23,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Московская областная энергосетевая компания" (далее - АО "Мособлэнерго", ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 01.09.2015 N 6240, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2023 исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка от 01.09.2015 N 6240. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, а также на сайте арбитражных судов www.arbitr.ru).

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета.

Как следует из материалов дела, 01.09.2015 между истцом (арендодатель) и АО "Одинцовская электросеть" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 6240 (далее - Договор).

Земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 50:20:0090505:223, общей площадью 6532+/-57 кв.м, из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Никольское, с. Никольское, ул. Кубинский проезд, уч. 52а для строительства производственной базы.

Вышеуказанный договор заключен на период с 09.06.2014 по 08.06.2019.

В связи с тем, что ни одной из сторон не было заявлено о своём желании расторгнуть договор аренды от 01.09.2015 N 6240, с 09.06.2019 в соответствии с ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор считается возобновлённым на неопределённый срок.

В связи с реорганизацией в форме присоединения АО "Одинцовская электросеть" к АО "Московская областная энергосетевая компания", Дополнительным соглашением от 22.04.2016 к Договору, стороны определили считать со 2 марта 2016 года арендатором по Договору АО "Московская областная энергосетевая компания", плательщиком по договору является Филиал АО "Московская областная энергосетевая компания" Одинцовские электрические сети (Одинцовский филиал АО "Мособлэнерго" (ИНН 5032137342).

11.03.2022 истцом с выездом на место проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 50:20:0090505:223.

По результатам проведённой проверки составлен акт N 232, в котором отражено выявленное состояние арендуемого земельного участка и признаки нарушения земельного законодательства, а именно: неиспользование земельного участка по целевому назначению.

При заключении Договора, пп. 4.1.1 были определены права Арендодателя, а именно: Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы более чем за 3 (три) месяца, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору в соответствии с п. 3.4. и нарушения других условий Договора, либо внесении её не в полном объёме на протяжении указанного периода.

В соответствии с п. 6.2. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1. настоящего Договора.

На основании указанного акта Комитет пришел к выводу, что ответчиком земельный участок не используется по целевому назначению.

В связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению, истец 14.04.2022 направил в адрес ответчика претензию от 14.04.2022 с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор аренды, в связи с существенным нарушением его условий, в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

В связи с тем, что досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, Комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для частичного удовлетворения искового заявления в связи со следующим.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

По смыслу ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3. ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу п. 2 ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как верно установлено судом первой инстанции, уведомлением от 13.04.2022 N б/н Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области предложил ответчику досрочно расторгнуть договор в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

Факт направления претензии по юридическому адресу ответчика подтверждается описью вложения с отметкой Почты России.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что Комитетом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В качестве доказательств неиспользования земельного участка не по целевому назначению истцом представлены акт выездного обследования от 11.03.2022 N 232 и акт визуального обследования от 23.05.2023, с приложением фотоматериалов, в соответствии с указанными актами, установлено нарушение земельного законодательства, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства производственной базы.

В границах спорного земельного участка расположен заброшенный объект строительства, одноэтажное кирпичное здание. Сведения об указанном здании не внесены в ЕГРН. Часть земельного участка огорожена забором. По земельному участку проходит не асфальтированная дорога. В некоторых частях земельного участка расположен строительный мусор.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом, ответчик надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что он осваивает и/или использует земельный участок по целевому назначению, в материалы дела не представил.

Принимая во внимание факт неиспользования ответчиком земельного участка, учитывая соблюдение истцом досудебного претензионного порядка, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции, что требование о расторжении договора аренды земельного участка от 01.09.2015 N 6240 подлежит удовлетворению.

Комитетом также заявлено требование об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:20:0090505:223.

Согласно положению ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно акту визуального обследования от 23.05.2023, на земельном участке расположен объект строительства, одноэтажное кирпичное здание, используемое под склад.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Возвращение участка по правилам ст. 622 ГК РФ невозможно без разрешения судьбы объекта недвижимости, расположенного на нем. В связи с чем, в удовлетворении данного требования надлежит отказать.

Оценив и исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о частичном удовлетворении исковых требований Комитета.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.07.2023 по делу N А41-9896/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.А. Бархатова

Судьи

С.В. Боровикова Е.Н. Виткалова