Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2023 г. N 09АП-55072/23 по делу N А40-250742/2022

г. Москва

03 октября 2023 г.

Дело N А40-250742/22

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей Н.И. Левченко, Е.А. Мезриной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного общества "Риалрен" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.06.2023 г. по делу N А40-250742/22 по иску Акционерного общества "Риалрен" к Обществу с ограниченной ответственностью "ПроектПланСервис" о взыскании 3 193 672 руб. 02 коп. по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ПроектПланСервис" к Акционерному обществу "Риалрен" о расторжении договора аренды и взыскании обеспечительного платежа, переплаты по эксплуатационным платежам

при участии в судебном заседании: от истца Морозов М.Ю. (по доверенности от 24.09.2022 г.); от ответчика Губайдуллина И.Ф. (по доверенности от 11.01.2022 г.)

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Риалрен" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "ПроектПланСервис", с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, задолженности по долгосрочному договору аренды от 17.06.2019 г. N RR-245-ДДА/201 в размере 2 774 905 руб. 32 коп. и неустойки по состоянию на 11.11.2022 г. в размере 1 362 349 руб. 99 коп.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 10.01.2023 г. к производству принят встречный иск ООО "ПроектПланСервис" к АО "Риалрен" о расторжении договора аренды от 17.06.2019 г. N RR-245-LLF/2019 и взыскании с АО "Риалрен" в пользу ООО "ПроектПланСервис" 2 109 296 руб. 02 коп. обеспечительного платежа, 197 892 руб. 53 коп. переплаты по эксплуатационным платежам, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.06.2023 г. в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречного иска и удовлетворении первоначальных исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

В обоснование первоначальных заявленных требований истцом указал на то, что ему принадлежит на праве собственности здание ТРЦ "Аура" по адресу ХМАО-Югра, г. Сургут, Нефтеюганское ш., д.1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 86-86-03/021/2013-137 от 30.04.2015 г., и что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 86-АБ 537920 от 18.02.2013 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре.

В соответствии с условиями долгосрочного договора аренды от 17.06.2019 г.

N RR-245-ДДА/2019 за аренду помещения арх. N 1066 в ТРЦ "Аура" (далее - помещение), ООО "ПроектПланСервис" (ответчик, арендатор) как арендатор помещения обязался уплачивать арендную плату и иные платежи в пользу АО "Риалрен" (арендодатель, истец) так, как это установлено в разд. 5 договора и в дополнительных соглашениях к договору.

Как указывает истец, в силу неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, на стороне ответчика за период июль - август 2022 г. возникла задолженность.

В силу просрочки оплаты ответчиком, а также в отсутствие ведения коммерческой деятельности ответчиком в помещении, истец был вынужден расторгнуть договор в одностороннем порядке, предусмотренном п. 11.2 договора, направив соответствующее уведомление исх. N 90 от 30.08.2022 г. (далее - уведомление).

Согласно п. 2.3. спорного договора для расчета предусмотренных договором платежей применяется расчетная площадь помещения, составляющая 407,2 кв.м.

Арендная плата за весь спорный период пользования помещением, не оплаченная ответчиком, согласно разделу 5 договора и дополнительному соглашению от 20.05.2021 г. N 4 к договору (далее - ДС4) состоит из: базовой арендной платы (далее - БАП).

Срок оплаты: до 5 числа оплачиваемого месяца (п. 5.2.2 договора).

Период: 01.07.2022 г. - 31.08.2022 г.

Согласно п. 5.2.1 договора ставка базовой арендной платы составляет 443, 23 Евро за 1 кв.м. помещения в год начиная с третьего года с даты открытия помещения (т.е. с 01.09.2021 г. по 01.09.2022 г.).

Согласно разделу 1 договора датой открытия помещения является 01.09.2019 г. Курс евро - 55 руб. за евро (п. 2 Дополнительного соглашения N 4);

расчетная площадь помещения - 407,2 кв.м. (п. 2.3 договора); расчет: ((443,23 Евро * 407,2 кв.м. /12 месяцев) * 55 руб.) + 20%

Итого месячный размер БАП за спорный период июль - август 2022 г. составляет 992 657 руб. 60 коп.

Как следует из текста уведомления, договор был расторгнут истцом в одностороннем порядке и прекратил свое действие с 16.09.2022 г.

Как указывает истец, общая сумма задолженности за БАП составляет 1 819 872 руб. 45 коп.

Период: август 2022 г.

Ставка - 5 000 руб. за 1 кв.м. помещения в год, кроме того НДС (п. 5.3 договора).

При этом, согласно п. 5.3.2 договора, начиная со второго года с даты открытия помещения (т.е. с 01.09.2020 г.) ставка эксплуатационных расходов подлежит индексации на индекс потребительских цен, но не менее 8%.

Таким образом, в июле-августе 2022 г. действовала ставка эксплуатационных расходов 5 832 руб., кроме того НДС, за 1 кв.м. площади помещения в год:

5 000 + 8 % + 8 % = 5 832 руб., а размер эксплуатационных расходов за август 2022 г. составил 237 479 руб. 04 коп. в месяц: (5 832 * 407,2 / 12) + 20 %.

Требование об уплате задолженности и неустойки было изложено в тексте уведомления, однако ответчиком задолженность не погашена, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В свою очередь, в обоснование встречного иска истец сослался на то, что 05.04.2022 г. в помещении N 1069 магазина "Incanto", находящегося по адресу: г. Сургут, Нефтеюганское шоссе, д. 1, в 22 ч. 14 мин., произошло возгорание с последующим распространением горения на соседнее помещение N 1066 магазина "Laplandia", в результате чего были уничтожены либо приведены в состояние полностью непригодное к эксплуатации: внутренняя отделка помещения, системы электроснабжения, вентиляции, пожарной сигнализации и аварийного оповещении как в помещении N 1066, так и в запотолочном пространстве над ним.

Факт пожара и то, что ООО "ПроектПланСервис" не является виновной стороной в произошедшем пожаре, подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 05.05.2022 г., заключением эксперта N 42/2022 от 05.05.2022 г. ФГБУ судебно-экспертного учреждения Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по ХМАО-Югре.

ООО "ПроектПланСервис" 06.04.2022 г. официально уведомило арендодателя о факте возгорания, уничтожении инженерных систем, включая отсутствие электроснабжение, о невозможности использования помещения в соответствии с целевым назначением, и о вынужденной приостановке коммерческой деятельности. Также было заявлено требование о неначислении арендной платы на период, пока обстоятельства, препятствующие ведению таковой, не будут устранены.

Указанные последствия пожара отражены в акте от 06.04.2022 г., составленным по месту происшествия, и подписанным уполномоченными представителями истца и ответчика. При этом представитель ответчика отказался внести в акт упоминание о непригодности помещения к ведению коммерческой деятельности. Кроме того, ввиду отсутствия электроснабжения арендатор лишился возможности самостоятельного доступа в помещения, вход мог быть предоставлен лишь через пожарный выход с сопровождением представителя арендодателя.

Ответа на уведомление от арендодателя не последовало, восстановление электроснабжения и работоспособности инженерных систем произведено не было.

Также 06.05.2022 г. арендодателем в адрес арендатора было направлено письмо за исх. N 0353, в котором была озвучена необходимость восстановления силами арендатора систем пожарной безопасности СОУЭ, АПС, ВПТ.

В последующим, 12.05.2022 г., принимая во внимание, что арендодатель не предпринимает действий по ликвидации последствий пожара, препятствующих использованию помещения в соответствии с целевым назначением, деятельно не реализует право, предусмотренное п. 7.6. договора (п. 7.6. договора, регламентирующим порядок восстановления помещения и/или здания после пожара, прямо предусматривает, что сторона, в результате действий которой наступило данное событие, а также причинён ущерб помещению или иным частям здания, обязана, с учётом исключений, предусмотренных договором, незамедлительно начать и провести ремонтные работы в срок, согласованный сторонами. Этот же пункт закрепляет за арендодателем право произвести таковые работы самостоятельно с возмещением расходов за счёт виновной стороны), и возлагает обязанность по ликвидации последствий пожара в полном объёме на арендатора, не являющегося виновной стороной, арендатором было направлено официальное предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон в порядке, предусмотренном п. 11.4. договора

Официального ответа от арендодателя не последовало, действий по устранению обстоятельств, препятствующих ведению коммерческой деятельности, не произведено.

ООО "ПроектПланСервис" 23.06.2022 г. направлено письмо, в котором было указано на отсутствие обязательства арендатора по проведению восстановительных работ и предложено осуществить их силами арендодателя на основании права, предусмотренного п. 7.6. договора.

Арендодателем 27.06.2022 г. в адрес ООО "ПроектПланСервис" было направлено ответное письмо с просьбой выполнить указанные работы силами арендатора. Прямого ответа на предложение истца по встречному иску о реализации права арендодателя, предусмотренного п. 7.6. договора, в данном письме не содержалось.

Истцом по встречному иску 12.07.2022 г. был отправлен повторный запрос с просьбой дать ответ на вопрос, планирует ли арендодатель выполнить работы своими силами. Однако, ответа от арендодателя не последовало, восстановительные работы не проводились.

В последующем, 20.07.2022 г. за исх. N 0542 АО "Риалрен" направил в адрес ООО "ПроектПланСервис" уведомление о наличии задолженности со стороны арендатора с ограничением доступа в арендуемое помещение. При этом арендатор не пользовался помещением с 06.04.2022 г. и неоднократно обращался к арендодателю о невозможности ведения предпринимательской деятельности в виду отказа собственника помещения привести его в состояние, пригодное для использования в целях, предусмотренных заключенным договором.

Ответным письмом (исх. N 5 от 21.07.2022 г.) ООО "ПроектПланСервис" запросил у арендодателя акт взаимных расчетов по договору, в связи с тем, что по учетным данным арендатора задолженности перед арендодателем нет.

Однако, со стороны арендодателя ответа на запрос не последовало, в связи с чем, 22.07.2022 г. арендатор вновь направил уведомление (исх. N 6) арендодателю с требованием устранить последствия пожара, чтобы арендатор смог воспользоваться свои правом вести коммерческую деятельность на территории ТЦ Аура.

Арендодатель согласно письму N 89 от 27.07.2022 г. вновь отказался от восстановления помещения от пожара в связи с тем, что он не является виновником возгорания, и приложил бланк (проект) дополнительного соглашения N 5 от 24.06.2022 г. о временном приостановлении коммерческой деятельности арендатора и неначислении базовой арендной платы и эксплуатационных расходов с 01.04.2022 г. по 30.06.2022 г.

Также 30.08.2022 г. за исх. N 90 арендодатель направил уведомление о существующей задолженности и об одностороннем расторжении договора с 16.09.2022 г. с указанием на начисление неустойки.

Как указывает истец в обоснование встречного иска, ООО "ПроектПланСервис" не согласен с односторонним расторжением договора и основаниями такого расторжения и направил заказным письмом с описью вложения оферту (исх. N 7 от 01.09.2022 г.) об обоюдном расторжении договора с приложением 4 экземпляров соглашений о расторжении от 12.09.2022 г. с оригинальной подписью и печатью арендатора. В соглашении закреплены пункты об обоюдном расторжении договора с 12.09.2022 г., возврата суммы обеспечительного платежа в размере 2 109 296 руб. 02 коп. в течение 15 рабочих дней с даты подписания соглашения, а также не начислении арендной платы с 06.04.2022 г.

В последующем, 30.09.2022 г. был подписан акт возврата ключей от помещения 1066 в ТРЦ Аура.

Как усматривается из расчета истца по встречному иску, со стороны ООО "ПроектПланСервис" задолженность перед АО "Риалрен" отсутствует. Все оплаты, согласно условиям заключенного договора аренды (базовая арендная плата, эксплуатационные расходы, сервисное обслуживание) были оплачены до 05.04.2022 г. включительно в полном объеме.

При этом, со стороны АО "Риалрен" существует задолженность перед ООО "ПроектПланСервис" в сумме 2 307 188 руб. 55 коп, которая состоит из:

обеспечительного платежа истца в сумме 2 109 296 руб. 02 коп. (платежное поручение N 181 от 02.07.2019 г.) находящегося у АО "Риалрен";

переплаты по эксплуатационным расходам в размере 197 892 руб. 53 коп. (платежным поручением N 101 от 05.04.2022 г. был произведен платеж в сумме 237 479 руб. 04 коп. за эксплуатационные расходы за весь апрель 2022 г.).

Платежным поручение N 3 от 14.04.2022 г. базовая арендная плата была оплачена с 01.04.2022 г. по 05.04.2022 г. (включительно) в сумме 165 442 руб. 92 коп.

На основании изложенного, истец по встречному иску обратился в суд с требованиями о расторжении договора аренды от 17.06.2019 г. N RR-245-LLF/2019 и взыскании с АО "Риалрен" в пользу ООО "ПроектПланСервис" 2 109 296 руб. 02 коп. обеспечительного платежа, 197 892 руб. 53 коп. переплаты по эксплуатационным платежам.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции признал расторжение договора аренды по инициативе заявителя необоснованным, в то время, как ООО "ПроектПланСервис" систематически нарушал сроки внесения арендной платы, подлежит отклонению как необоснованный.

В соответствии с п. 5.2.2. спорного договора базовая арендная плата уплачивается арендатором арендодателю на основании соответствующего счета ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца в размере 1/12 (одной двенадцатой) части годовой базовой арендной платы в рублевом эквиваленте Евро, кроме того НДС.

Вместе с тем, согласно выписке по счету 14.04.2022 г. была произведена оплата аренды за период с 01.04.2022 г. по 05.04.2022 г. включительно. Просрочка по данным платежам не более чем на 10 банковских дней, что по условиям договора не является основанием для его расторжения.

Пунктом 11.2 спорного договора предусмотрено, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть настоящий договор в одностороннем судебном порядке путем направления письменного уведомления арендатору за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения в случаях:

11.2.1. Если оплата арендной платы или ее части, или любых других сумм, подлежащих оплате арендатором по настоящему договору, просрочена более чем на 10 (десять) банковских дней; и/или

11.2.2. Систематического нарушения арендатором сроков уплаты любых сумм, подлежащих уплате по настоящему договору, при этом для целей настоящего договора систематическим считается нарушение сроков уплаты в количестве не менее 2 (двух) случаев в течение календарного года;

при условии, что прежде, чем осуществить свое право на расторжение настоящего договора вследствие неоплаты в соответствии с п.п. 11.2.1.,11.2.3. арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление о неоплате и предоставить арендатору 10 (десять) банковских дней с момента направления указанного уведомления для выплаты задолженности; и в случае устранения арендатором такого нарушения до даты предполагаемого расторжения, настоящий договор не будет считаться расторгнутым.

В своем уведомлении N 90 от 30.08.2022 г., на которое ссылается арендодатель, он указывает только на задолженность, начиная с августа 2022 г., о какой-либо задолженности в 2021 г. и марте-апреле 2022 г. указаний не имеется, как и в самом иске, о чем правомерно указал ответчик по первоначальному иску.

Вопреки иным доводам жалобы, в материалы дела представлены документы, подтверждающие законность встречных исковых требований арендатора и незаконность требований арендодателя, а именно многочисленная переписка между сторонами, акт осмотра имущества с фототаблицей к акту осмотра имущества, заключения эксперта, акт оценки страховой компании с калькуляцией и разграничением ответственности арендатора и арендодателя (закрепленные в приложении N 8 к заключенному договору аренды).

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на ответчика расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2023 г. по делу N А40-250742/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Н.И. Левченко Е.А. Мезрина