Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2023 г. N 19АП-3493/23 по делу N А48-5726/2022

город Воронеж

05 октября 2023 г.

Дело N А48-5726/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 октября 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Воскобойникова М.С.,
судей	Поротикова А.И.,
	Кораблевой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Багрянцевой Ю.В.,

при участии:

от Машковой Елены Леонидовны: Захаровой И.М., представителя по доверенности от 17.05.2022;

от общества с ограниченной ответственностью "Спектр": Капустянской Г.В., представителя по доверенности от 13.03.2023;

от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ремонтное строительное управление N 1": Крупчатниковой Т.А., представителя по доверенности от 09.01.2023;

от общества с ограниченной ответственностью "Профиклуб": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Уютный дом": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи апелляционные жалобы Машковой Елены Леонидовны и общества с ограниченной ответственностью "Спектр" (ОГРН: 1025700766145, ИНН: 5751003766) на решение Арбитражного суда Орловской области от 03.05.2023 по делу N А48-5726/2022 по иску Машковой Елены Леонидовны к обществу с ограниченной ответственностью "Спектр" (ОГРН: 1025700766145, ИНН: 5751003766) о признании недействительным договора на передачу нежилого помещения N247 в собственность от 05.10.2010 года; об исключении из ЕГРН записи о праве собственности ООО "Спектр" на нежилое помещение N247; о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение N247,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Профиклуб" (ОГРН 1205700003805) - на стороне ответчика; общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ремонтное строительное управление N 1" (ОГРН 1105753000836) - на стороне истца; общество с ограниченной ответственностью "Уютный дом" (ОГРН: 1125740006556, ИНН: 5751053661) - на стороне истца; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН 1045753008212, ИНН 5753035940),

УСТАНОВИЛ:

Машкова Елена Леонидовна (далее - Машкова Е.Л., истец) обратилась в Арбитражный Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спектр" (далее - ООО "Спектр", ответчик) о признании недействительным договора на передачу нежилого помещения N 247 в доме N 8 по ул. 8 Марта в г. Орле в собственность от 05.10.2010; об исключении из ЕГРН записи о праве собственности ООО "Спектр" на нежилое помещение N 247; о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение N 247.

Как указала Машкова Елена Леонидовна, к её требованию о защите интересов собственников многоквартирного дома N 8 по ул. 8 Марта г. Орел присоединяются: Джгаркава Екатерина Владимировна, Бабаева Елена Витальевна, Дриголенко Андрей Олегович, Королев Андрей Анатольевич, Михайленко Юрий Валерьевич. Принадлежность указанных лиц к группе лиц подтверждается наличием собственности в многоквартирном доме и заявлением каждого присоединившегося. Предложение о присоединении к требованию Машковой Е.Л. опубликовано 19.08.2022 в газете "Вечерний Орел". Присоединившихся лиц в порядке, предусмотренном главой 28.2 и статей 225.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не установлено.

Таким образом, истец действует в группе лиц-собственников имущества в спорном доме.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Профиклуб", общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ремонтное строительное управление N 1", общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест", общество с ограниченной ответственностью "УЮТНЫЙ ДОМ", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (третьи лица).

В последующем ООО "Стройинвест" было исключено из числа третьих лиц.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 03.05.2023 в удовлетворении искового заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Машкова Е.Л. и ООО "Спектр" обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами.

Машкова Е.Л. в своей апелляционной жалобе просила обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылалась на то, что требования истца были предъявлены по правилам главы 28.2 АПК РФ в защиту прав и законных интересов группы лиц.

Машкова Е.Л. возражала против применения судом срока исковой давности, поскольку арбитражным судом области не учтен тот факт, что иск подан в отношении группы лиц и присоединившиеся лица обладают всеми правами наравне с истцом. При этом, как следует из материалов дела, среди присоединившихся лиц к иску Машковой Е.Л. право собственности у собственника помещения N 11 Королева Андрея Анатольевича возникло лишь 03.04.2021.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, принимая решение по делу, Арбитражный суд Орловской области не учел, что сделка, заключенная между застройщиком ООО "Орелстройинвест" и ООО "Спектр", изначальна была ничтожна. Кроме того, арбитражным судом области не учтено и то обстоятельство, что изначально спорное помещение было спроектировано как техническое помещение и неразрывно связано с помещением, в котором расположены инженерное оборудование (венткамеры) многоквартирного дома.

ООО "Спектр", обращаясь со своей апелляционной жалобой, просило обжалуемое решение изменить, исключив из мотивировочной части судебного акта выводы о том, что спорное помещение N 247 в доме N 8 по ул. 8 Марта г. Орла относится к общедомовому имуществу.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда указанные жалобы приняты к производству.

Рассмотрение апелляционных жалоб откладывалось.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 28.09.2023 явились представители Машковой Е.Л., ООО "Спектр" и общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ремонтное строительное управление N 1" (далее - ООО УК "РСУ N 1"); иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционные жалобы были рассмотрены в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

В материалы дела от ООО "Спектр" поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии договора доверительного управления наследственным имуществом от 25.09.2023 и копии свидетельства о смерти Мишина В.С., от нотариуса Савиной Галины Владимировны поступил ответ на запрос суда.

В порядке статей 159, 184, 266, 268 АПК РФ и пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указанные документы приобщены апелляционным судом к материалам дела.

Поскольку в материалы дела представлен договор доверительного управления наследственным имуществом от 25.09.2023, удостоверенный нотариусом, согласно условиям которого в доверительное управление Решетову Дмитрию Сергеевичу передано 100% доли в уставном капитале ООО "Спектр".

Исходя из содержания пунктов 1 и 2 статьи 43 АПК РФ процессуальная правоспособность и дееспособность юридического лица возникают в момент его создания и прекращаются в момент завершения ликвидации.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, полученных в отношении ответчика, ООО "Спектр" не ликвидировано, является действующим юридическим лицом; сведений о принятых налоговым органом решений об исключении юридического лица как недействующего не имеется.

Отсутствие у общества единственного его участника и его единоличного исполнительного органа не является основанием для прекращения правоспособности юридического лица. По общему правилу в случае смерти гражданина, являвшегося единоличным исполнительным органом юридического лица - стороны по делу и единственным либо одним из участников данной организации, возможность дальнейшего рассмотрения дела при отсутствии соответствующего органа управления юридического лица не исключается.

Смерть единственного участника хозяйственного общества не относится к числу оснований прекращения правоспособности юридического лица или прекращения обязательств юридического лица перед кредиторами.

Таким образом, процессуальная правоспособность и дееспособность ответчика не прекращена, оснований для применения апелляционным судом положений пункта 3 части 1 статьи 143 АПК РФ не имеется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Машковой Е.Л. поддержала доводы своей апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Спектр" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его изменить, исключив из мотивировочной части решения оспариваемые им выводы.

Представитель ООО УК "РСУ N 1" возражал против доводов апелляционных жалоб, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционных жалоб не состоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, Машкова Е.Л. является собственником жилого помещения (квартира) в многоквартирном жилом доме (далее - МКД) N 8 по ул. 8 Марта в г. Орле, что подтверждено документально и признавалось участниками спора.

Ответчику на праве собственности с 22.11.2010 принадлежит нежилое помещение N 247 площадью 25,2 кв.м, расположенное на 17-м этаже МКД N 8 по ул. 8 Марта в г. Орле, подъезд N 5. Помещение приобретено по договору на передачу нежилого помещения в собственность от 05.10.2010. В указанном договоре площадь помещения соответствует площади из технического и кадастровых паспортов.

Автором проекта дома N 8 по ул. 8 Марта в г. Орле является АО "Гражданпроект".

Многоквартирный жилой дом состоит из 5 подъездов, с 1-го по 3-й подъезды имеют 9 этажей и были введены в эксплуатацию 29.09.2005. Позднее 05.08.2010 были введены в эксплуатацию еще два 17-ти этажных подъезда, а именно 4-й и 5-й.

До 01.10.2022 управляющей компанией, в обслуживании которой находился спорный дом, являлось ООО "РСУ N 1", а после - ООО "Уютный дом".

Ответчик указал, что спорное помещение приобрел на основании договора на передачу нежилого помещения в собственность от 05.10.2010, заключенного с застройщиком дома, ООО "Орелстройинвест". 22.11.2010 право собственности на помещение зарегистрировано в ЕГРП, ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права. До ввода второй очереди дома в эксплуатацию изготовлены технический и кадастровый паспорта на помещение N 247.

Истец указал, что помещение ООО "Спектр" расположено на мягкой кровле 17-го этажа МКД N 8 по ул. 8 Марта в г. Орле. Данное помещение сдается в аренду ООО "Профиклуб" для осуществления экономической деятельности (оказание риэлторских услуг), то есть ведется экономическая деятельность, связанная с посещением данного помещения посторонними лицами, путем прохода по мягкой кровле. Договор аренды между ООО "Спектр" и ООО "Профиклуб" в управляющую компанию представлен не был, как не были представлены и собственникам многоквартирного дома. О наличии договорных отношений ответчика с ООО "Профиклуб" собственникам стало известно от правоохранительных органов.

ООО "РСУ N 1" проведен внеплановый осмотр кровли и выявлены многочисленные повреждения кровли и несанкционированная установка вывесок третьим лицом - ООО "Профиклуб", незаконное перепланировка и переоборудование технического помещения и общего имущества собственников (установка окна и установка двери, установка видеокамер), без согласия собственников многоквартирного дома. При этом, нахождение на кровле посторонних лиц, не только приводит к ее повреждению, но и на законодательном уровне запрещено. Иного альтернативного доступа в данное помещение, кроме как проход по крыше, не имеется и не предусмотрено проектными решениями и технической документацией. Периодическое перемещение посторонних лиц по мягкой кровле в местах расположения спорного технического помещения привело к нарушению прав собственников многоквартирного дома в виде повреждения самой кровли и ее протечек. Было нарушено кровельное покрытие, в связи с чем и возникли протечки в жилые помещения собственников и на лестничную площадку.

Ответчик подтвердил, что использует помещение N 247 под офис и ранее сдавал его в аренду, после возникновения конфликтной ситуации договор аренды расторг, сейчас в этом помещении никакая деятельность не ведется.

Согласно письму Управления ГЖИ по Орловской области и Администрации г. Орла, кровля МКД N 8 по ул. 8 Марта в г. Орле требует капитального ремонта, поэтому Администрация г. Орла включила МКД N 8 по ул. 8 Марта в г. Орле в программу капитального ремонта кровли, которая на основании заключения УГЖИ по Орловской области была перенесена с 2036 года на 2023год, в связи с аварийным состоянием кровли данного дома.

Истец полагает, что помещение N 247 по проекту дома не может находиться в эксплуатации у посторонних лиц, оно предназначено для обслуживания дома, в нем расположено имущество собственников, а, следовательно, и само помещение является общим имуществом собственников и принадлежат всем собственникам многоквартирного дома N 8 по ул. 8 Марта в г. Орле пропорционально их доле в праве и незаконно перешло к ответчику на основании договора на передачу нежилого помещения в собственность от 05.10.2010, который является ничтожной сделкой.

Жильцы обращались с жалобой в Управление государственной жилищной инспекции по Орловской области о проверки законности перехода права собственности ООО "Спектр" на вышеуказанное нежилое помещение.

Согласно ответу Управления государственной жилищной инспекции по Орловской области для проверки законности перехода права собственности было рекомендовано жильцам обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

В связи с вышеизложенным, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (пункт 1 статьи 4 АПК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способы защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Статьей 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пунктов 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).

Таким образом, отнесение помещения к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме связано с тем, что по своему назначению помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения (помещения общего пользования), в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

Следовательно, отнесение помещения к общему имуществу законодатель связывает не с нахождением данного имущества (расположением в пределах дома), а с его назначением: предназначено ли оно непосредственно для обслуживания, использования и доступа к помещениям, находящимся в собственности собственников этих помещений, а также тесно связано с ними назначением.

Апелляционный суд принимает во внимание определение Конституционного суда РФ от 19.05.2009 N 489-0-0, в котором изложена правовая позиция о том, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Такого рода помещения являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).

В техническом паспорте на МКД (т.1, л.д.36-42) помещение N 247 отражено как неиспользуемое обособленное нежилое помещение площадью 25,2 кв.м.

Вместе с тем, в материалах дела имеется выписка из проекта, выполненного ОАО "Гражданпроект" (т.1, л.д.43-55), из которого следует, что помещение N 247 изначально было запроектировано как техническое помещение многоквартирного дома, необходимое для обслуживания вентиляционных шахт, каналов многоквартирного дома, являющихся, в свою очередь, общим имуществом дома и отвечающим за безопасность собственников многоквартирного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 55.1 АПК РФ специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

Согласно частям 1, 2 статьи 87.1 АПК РФ в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом области в качестве специалиста был опрошен сотрудник ОАО "Гражданпроект", который подтвердил, что помещение N 247 изначально было запроектировано как техническое помещение, неразрывно связанное с рядом расположенным помещением, в котором расположены вентиляционные и пожарные шахты. В помещении N 247 согласно проектному решению, предусмотрены несколько входов и выходов, данное помещение, согласно проектному решению, является проходным и запроектировано для обслуживания смежно расположенного помещения, в котором расположены крупногабаритные вентиляционные шахты. Согласно проекту, двустворчатые двери, ведущие напрямую на кровлю необходимы для обслуживания, замены крупногабаритного оборудования и вентиляционных шахт.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Консультация специалиста признана допустимым и надлежащим доказательством по делу в силу статей 64, 68, 70, 71 АПК РФ.

Администрацией г.Орла в ответе от 23.09.2021 N 3825-7Л указано, что в техническом архиве отсутствует информация о переводе помещений общедолевой собственности МКД, в частности, указано на помещение N 247 (т.1, л.д. 59).

Согласно данным регистрирующего органа (т.3, л.д.104-115), первая квартира в доме приобретена в собственность 13.02.2006.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом вышеизложенных обстоятельств дела, арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что спорное помещение N 247 относится к общедомовому имуществу.

Ответчиком не представлено допустимых и достаточных доказательств того факта, что проектирование и строительство спорного помещения осуществлялось как самостоятельного объекта. Ответчиком также не представлено доказательств перевода спорного помещения в нежилое в установленном законом порядке.

Ссылка ответчика на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в данном разрешении указан общий строительный объем, который не совпадает с объемом указанным в разрешении на строительство второй очереди и не совпадает с проектным решением. В данных документах спорное помещение не выделено из общего объема.

Кроме того, в данном разрешении нет информации относительно нежилого (технического) помещения N 247, в нем нет вообще информации отдельно по помещениям, а лишь указана общая площадь всех нежилых помещений на момент ввода в эксплуатацию, которая и не совпадает с проектом.

Ссылка ответчика на имеющееся в материалах дела свидетельство о соответствии объекта проектному решению и акт приемки законченного строительством объекта не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку все указанные документы выданы и подписаны застройщиком и подрядчиками самостоятельно без участия администрации г. Орла и органов государственного и жилищного надзора.

Данные документы подписаны в том числе и генеральным директором ООО "Спектр", которое являлось подрядчиком в период строительства второй очереди многоквартирного дома N 8 по ул. 8 Марта.

Ссылка ответчика на технический паспорт, является несостоятельной, в силу того, что технический паспорт не может подтверждать соответствие объекта проектному решению.

Какая-либо документация, подтверждающая соответствие помещения N 247 соответствующему разделу проекта на многоквартирный дом N 8 (второй очереди) в материалах дела отсутствует, как и отсутствует раздел самого проекта и какие-либо внесенные в него изменения, либо отдельные проектные решения на изменение помещения N 247.

В материалы дела Ответчиком не представлено изменений в первоначальный проект в части спорного помещения.

Постановка на кадастровый учет помещения N 247 дома N 8 по ул. 8 Марта осуществлялась только на основании технического паспорта, данные которого о помещении N 247 не соответствовали разделам проектной документации, а следовательно, и самому проектному решению, предусмотренному автором проекта о целевом назначении помещения N 247.

На основании изложенного, доводы жалобы ООО "Спектр" об исключении вывода о признании спорного помещение общим имуществом многоквартирного дома отклоняются судом апелляционной инстанции.

Кроме того, арбитражный суд области обоснованно отметил следующее.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

Под лишением владения понимается лишение фактического владения, а не права собственности (иного вещного права) на объект недвижимого имущества. Если истец не лишен фактического владения, то исковая давность не течет. Таким образом, вопрос о том, когда начинает течь исковая давность, ставится в зависимость от того, утратил ли истец фактическое владение вещью. Если фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о такой утрате, а если фактическое владение не прекратилось - срок исковой давности не течет. Изложенные правовые позиции сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 г. N 10715/12.

Таким образом, при избрании истцом указанного способа защиты, юридически значимым обстоятельством, является выяснение вопроса о том, когда спорное имущество (помещение N 247) выбыло из владения собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Между тем, факт постоянного закрытия помещения с момента приобретения не оспаривается и самим ответчиком, объяснившим, что это помещение изначально использовалось им под офис, по настоящее время в нем находится мебель, кондиционер, светильники. В свою очередь, истец в одном из письменных объяснений также указал, что помещение N 247 было закрыто, но собственники полагали, что оно закрыто управляющей компанией и так и должно быть.

Следовательно, на момент регистрации права собственности на помещение N 247 на ООО "Спектр" (22.11.2010) оно выбыло из владения собственников помещений в данном доме.

В связи с этим истец должен был обратиться в арбитражный суд с требованиями указанными в абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", то есть с требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. Истец избран иной способ защиты права.

При таких обстоятельствах, требование о признании договора на передачу нежилого помещения N 247 в собственность от 05.10.2010 недействительным в силу вышеизложенного является ненадлежащим способом защиты права.

Вывод суда сделан с учетом имеющейся судебной практики по аналогичной категории дел (Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2018 N 305-ЭС18-13135 по делу N А40-74412/2017; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2020 N Ф10-978/2020 по делу N А14-5968/2019).

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Появление у лица, право которого нарушено, права на иск закон связывает с реальной или потенциальной осведомленностью этого лица о нарушении своего права и о надлежащем ответчике по иску о защите этого права. С этого момента согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ по общему правилу начинает течь срок исковой давности.

Право собственности на первую квартиру второй очереди спорного многоквартирного дома (квартира 186) зарегистрировано 05.10.2010.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

С момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования общим имуществом в многоквартирном доме.

Спорное помещение передано ответчику на основании договора от 27.05.2009 и за ним зарегистрировано право собственности 22.11.2010.

Исковое заявление подано 04.07.2022.

Таким образом, именно с момента регистрации первой квартиры собственники помещений должны были узнать о нарушении своих прав в части владения и пользования общедомовым имуществом.

Институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов; применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15.02.2016 N 3-П).

Иной подход противоречил бы основным началам гражданского законодательства, установленным статьей 1 ГК РФ, а именно: равенству участников регулируемых Кодексом отношений; обеспечению восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; предусмотренному законом правилу о недопущении действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, злоупотребления правом в иных формах.

При таких обстоятельствах, позиция истца о возможности индивидуального исчисления срока исковой давности для каждого собственника отдельной квартиры является ошибочной и создает почву для злоупотребления процессуальными правами, что не соответствует принципу равенства сторон, не способствует стабильности гражданского и делового оборота.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). (Аналогичный правовой подход содержится в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.09.2017 N Ф01-3461/2017 по делу N А43-19580/2016.)

На основании изложенного, учитывая, что истец обратился в суд за пределами срока исковой давности, а также, что пропуск срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Довод истца о том, что мотивировочная и резолютивная части решения не содержат выводов в отношении каждого из членов группы, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку основанием для отказа в иске послужили ненадлежащий способ защиты и пропуск срока исковой давности, выводы о которых относятся в равной степени к каждому из членов группы.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не имеет оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Процессуальных оснований для исключения выводов, содержащихся в мотивировочной части оспариваемого решения, не усматривается.

Судебная коллегия, рассматривая доводы, приведенные в апелляционных жалобах, принимает во внимание, что они по смыслу аналогичны доводам, изложенным в иске и отзыве на исковое заявление и исходит из того, что эти доводы уже получили надлежащую оценку судом первой инстанции. Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом и лицами, участвующими в деле, не является правовым основанием для отмены или изменения решения по настоящему делу.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Орловской области от 03.05.2023 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителей и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 03.05.2023 по делу N А48-5726/2022 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

М.С. Воскобойников

Судьи

А.И. Поротиков Г.Н. Кораблева