Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2023 г. N 05АП-4881/23 по делу N А51-2551/2023

г. Владивосток

10 октября 2023 г.

Дело N А51-2551/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилой квартал "Бархат",

апелляционное производство N 05АП-4881/2023

на решение от 06.07.2023

судьи Е.Р. Яфаевой

по делу N А51-2551/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой квартал "Бархат" (ИНН 2543120583, ОГРН 1172536045395),

третье лицо: акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики" (ИНН7723356562, ОГРН 1057723007407)

о расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить участок

при участии:

от истца - представитель Чуланова Я.С. по доверенности от 17.08.2023 сроком действия до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании N 9930, служебное удостоверение;

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле;

УСТАНОВИЛ:

управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивстока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой квартал "Бархат" (далее - ООО "ЖК "Бархат", общество) о расторжении договора от 26.12.2018 N 28-Ю-23553 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1319 площадью 1993 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1237 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Шевченко, д. 40, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта "Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае"; об обязании ООО "ЖК "Бархат" освободить названный земельный участок.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики" (далее - АО "КРДВ").

Решением суда от 04.07.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с чем ООО "ЖК "Бархат" не согласилось, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости, что опровергает факт нарушения арендатором существенных условий договора.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ, Управление возражало против доводов апеллянта, настаивая на законности оспариваемого судебного акта.

Позиция истца была поддержана его представителем в заседании суда апелляционной инстанции. Неявка в судебное заседание извещенных надлежащим образом о времени и месте его проведения представителей ответчика и третьего лица не препятствовала коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

22.03.2018 между АО "КРДВ" (управляющая компания) и ООО "Оранжевые дома" (резидент, в настоящее время ООО "ЖК "Бархат") было заключено соглашение N СПВ-548/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, по условиям которого резидент обязался реализовать в период с 2018 года по 2023 год инвестиционный проект "Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае".

Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 26.12.2018 N 28-Ю-23553, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050058:1319 площадью 1993 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1237 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул. Шевченко, д. 40, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта "Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае" (далее - земельный участок) на срок до 21.03.2068.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" (в редакции от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 N 1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2022 по делу N А51-11960/2021 расторгнуто соглашение N СПВ-548/18 от 22.03.2018 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, заключенное между АО "КРДВ" и ООО "Оранжевые Дома".

Претензией от 21.11.2022 N 28/30519-исх Управление, сославшись на факт расторжения соглашения N СПВ-548/18 от 22.03.2018 в судебном порядке, обратилось к обществу с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка по соглашению сторон с приложением проекта соглашения о расторжении договора, а также акта приема-передачи земельного участка.

Поскольку указанная претензия оставлена ООО "ЖК "Бархат" без удовлетворения, Управление обратилось в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в применены нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общие положения об обязательствах и Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору в целях реализации инвестиционного проекта "Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае" по заключенному с АО "КРДВ" соглашению N СПВ-548/18 от 22.03.2018 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток.

Согласно подпункту 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

По правилам подпункта 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом "О свободном порте Владивосток".

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договора аренды (26.12.2018) положения земельного законодательства устанавливали особый порядок представления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на праве аренды резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

Как было указано выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-11960/2021 расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 N СПВ-548/18, поскольку судом признан доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий соглашения.

Согласно пункту 3.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования обществом земельного участка по целевому назначению в связи с расторжением соглашения 22.03.2018 N СПВ-548/18, заключение которого послужило основанием для предоставления обществу земельного участка без торгов в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, что является самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Кроме того, пункт 5.4 договора аренды земельного участка предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, в том числе, в случае расторжения соглашения об осуществлении деятельности от 22.03.2018 N СПВ-548/18, заключенного в соответствии Федеральным законом от 13.07.2015 N212-ФЗ "О свободном порте Владивосток" и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток

Довод апеллянта о наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости опровергается данными ЕГРН, согласно которым на спорном земельном участке с кадастровым номером 25:28:050058:1319 объекты недвижимости отсутствуют. Кроме того, согласно акту осмотра от 08.11.2022 N 11130/109-м земельного участка, проведенного МКУ "Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока", в границах вышеуказанного земельного участка объектов недвижимости не обнаружено. Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного требования истца о расторжении спорного договора аренды признаются апелляционной коллегией обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Учитывая обоснованность требований о расторжении спорного договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного земельного участка, в связи с чем требования об освобождении ответчиком такого участка и его передачи по акту приема-передачи также подлежат удовлетворению.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2023 по делу N А51-2551/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына