Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2023 г. N 10АП-19544/23 по делу N А41-45474/2023

г. Москва

10 октября 2023 г.

Дело N А41-45474/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кононихиной Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 31.07.2023 по делу N А41-45474/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Крокус-групп" - Соловьева Ю.А. по доверенности от 19.07.2023;

Солнечногорской городской прокуратуры - Бородкин Е.С. по доверенности от 02.10.2023, удостоверение.

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Крокус-групп" (далее - ответчик, ООО "Крокус-групп", общество) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка N 357-АП от 13.09.2012,

- обязать ответчика возвратить истцу земельный участок площадью 200 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0080202:111, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, ул. Крестьянская, вблизи дома N 5, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "для общественно-делового и гражданского строительства (под размещение магазина)" путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Солнечногорская городская прокуратура.

Решением суда первой инстанции исковое заявление оставлено без удовлетворения.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на обоснованности иска.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против доводов жалобы.

Судебная коллегия в судебном заседании отказала в приобщении к материалам дела отзыва прокуратуры на апелляционную жалобу ввиду отсутствия доказательств заблаговременного направления отзыва лицам, участвующим в деле, а также суду.

Также судебная коллегия отказала в приобщении к материалам дела представленных прокуратурой дополнительных доказательств, подтверждающих, по мнению прокуратуры, неоплату ответчиком арендных платежей по спорному договору, так как истцом в обоснование иска были заявлены иные обстоятельства для расторжения договора.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (далее - арендодатель) и ответчиком (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2012 N 357-АП, по условиям которого арендодатель передал за плату во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок из земель неразграниченной государственной собственности площадью 200 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0080202:111, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства (под размещение магазина)", расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, ул. Крестьянская, вблизи дома N 5.

В соответствии с п. 4.3.1 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Пункт 4.3.2 договора аренды устанавливает обязанность арендатора использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории.

Согласно п. 5.1.1 договора аренды арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

15.02.2023 сотрудниками Отдела муниципального земельного контроля комитета было осуществлено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080202:111. По итогам обследования составлен акт обследования.

Согласно указанному акту обследованием было установлено, что земельный участок не огорожен по периметру забором, на земельном участке расположен объект, зарегистрированный в ЕГРН как нежилое здание с кадастровым номером 50:09:0080202:3876, площадью 190,2 кв. м, одноэтажное, под офисно-торговый центр, год постройки - 2016. Фактически объект представляет собой павильон, не имеющий признаков капитальности. В павильоне, установленном на земельном участке ведется торговая деятельность (продажа ювелирных изделий и одежды), ломбард, парикмахерская ("Черная кость - мужские стрижки"). На части павильона имеется вывеска о сдаче помещения в аренду.

Истец указывает, что классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (далее - Классификатор), для вида разрешенного использования земельного участка "Магазины" предусмотрено размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

Учитывая изложенное, сооружение, возведенное на земельном участке, по мнению истца, не отвечает требованиям законодательства.

В соответствии с представлением Солнечногорской городской прокуратуры от 03.02.2023 N 7-01-2023 "Об устранении нарушений земельного законодательства, законодательства в сфере муниципальной собственности" на земельном участке вопреки требований ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации расположен объект строительства, возведенный без разрешительной документации, длительное время эксплуатирующийся арендатором как помещения розничной торговли для оказания услуг населению.

Таким образом, согласно позиции истца, обследованием земельного участка выявлены признаки нарушения земельного законодательства, а именно: использование земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080202:111 не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

15.02.2023 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия от 15.02.2023 N 15Исхкуи-1596/2023, содержащая в себе предложение расторгнуть договор аренды в досудебном порядке.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции дал надлежащую оценку доводам истца.

В обоснование своих требований истец указывает на то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080202:111 используется не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Из материалов дела следует, что на земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 50:09:0080202:3876, площадью 190,2 кв. м, одноэтажное, под офисно-торговый центр, год постройки - 2016.

На земельном участке и в указанном здании ведется торговая деятельность (продажа ювелирных изделий и одежды), ломбард, парикмахерская ("Черная кость - мужские стрижки").

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ответчик использует земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080202:111 по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к категории земель и разрешенному использованию.

Право собственности общества на здание зарегистрировано в ЕГРН. Законность регистрации в судебном порядке не опровергнута.

Доказательств того, что нежилое здание с кадастровым номером 50:09:0080202:3876 не является объектом недвижимого имущества, в материалы дела не представлено.

Иные основания для расторжения спорного договора истец не заявил, соответствующие доказательства не представил.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.07.2023 по делу N А41-45474/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов В.Н. Семушкина