Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2023 г. N 16АП-3225/23 по делу N А63-12834/2021

г. Ессентуки

10 октября 2023 г.

Дело N А63-12834/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03.10.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.10.2023.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жукова Е.В., судей: Семенова М.У., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Морозко" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.07.2023 по делу N А63-12834/2021, принятое по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486, к обществу с ограниченной ответственностью "Морозко", г. Ставрополь, ОГРН 1022601952801, об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262, расположенных по адресу: г. Ставрополь Старомарьевское шоссе, 23 в квартале 507 путём продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Морозко" (далее - ответчик, общество) об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262, расположенных по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 23 в квартале 507 путём продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.07.2023 по делу N А63-12834/2021 иск удовлетворен. Суд изъял у общества с ограниченной ответственностью "Морозко", г. Ставрополь, ОГРН 1022601952801, объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262, расположенные по адресу: г. Ставрополь Старомарьевское шоссе, 23 в квартале 507 путём продажи с публичных торгов с установлением начальной рыночной стоимости для объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:030402:261 (степень готовности 40%) - 5 475 000 руб. (с учётом НДС 20 %) или 4 380 000 руб. (без учёта НДС 20%); для объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:030402:262 (степень готовности 40%) - 4 923 000 руб. (с учётом НДС 20 %) и 3 938 000 руб. (без учета НДС 20%).

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.07.2023 по делу N А63-12834/2021 общество с ограниченной ответственностью "Морозко" обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Отзыв на апелляционную жалобу суду не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 14.07.2023 по делу N А63-12834/2021 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.07.2023 по делу N А63-12834/2021 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Ставрополя и обществом заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя (для завершения строительства объекта) от 23.05.2017 N 6458 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил для продолжения строительства производственной базы земельный участок с кадастровым номером 26:12:030402:1, расположенного по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 23, в квартале 507.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 06.06.2017 по 05.06.2020.

Согласно пункту 6.3 договора по истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора.

По сведениям, содержащимся в ЕГРН, на арендованном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262, принадлежащие обществу на праве собственности (записи о государственной регистрации права от 05.05.2015 N 26-26/001-26/001/302/2015- 1316/1, от 05.05.2015 N 26-26/001-26/001/302/2015-1315/1).

Также на спорном земельном участке расположено нежилое здание, площадью 59,5 кв.м с кадастровым номером 26:12:030402:239, принадлежащее ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в сведениях ЕГРН о государственной регистрации от 23.05.2000 N 26-01/12-27/2001-168.

В результате обследования специалистами отдела муниципального земельного контроля комитета установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства вспомогательного назначения и капитальный объект незавершенного строительства.

По утверждению общества, 12 мая 2020 года было обращение в комитет с заявлением исх. N 5578 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, имеющего кадастровый номер 26:12:030402:1, расположенного по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 23 в квартале 507 (далее - земельный участок КН 26:12:030402:1).

Однако данное обращение не нашло документального подтверждения в материалах дела.

10 июля 2020 года обществом подано заявление б/н, б/д в комитет вх. N 8855 о подготовке и заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.05.2017 N 6458, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора на три года.

Впоследствии ответчиком был получен проект отказа исх. от 18.06.2021 N 08/14- 4912с в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги на том основании, что договор был заключен после 01.03.2015, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, установленное нормами земельного законодательства, использовано.

Данным письмом в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости организации продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Также ответчику разъяснено, что в случае, если строительство объекта на земельном участке завершено, то необходимо внести в ЕГРН сведения о построенных объектах и осуществить государственную регистрацию права собственности на данные объекты, после чего обратиться в администрацию города Ставрополя с заявлением о предоставлении муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов" на срок до 49 лет.

В связи с прекращением договора аренды комитет обратился в арбитражный суд с заявлением об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:030402:261, 26:12:030402:262,расположенных по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 23, в квартале 507, путем продажи с публичных торгов.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила рассматриваемой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса (в редакции данного Закона) не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Закона.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, сформулирована правовая позиция, согласно которой уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) для завершения строительства без торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

По смыслу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства этих объектов заключен 23 мая 2017 года, то есть после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса (пункт 6 названной статьи).

Принимая во внимание, что после истечения срока действия договора от 23.05.2017 строительство спорных объектов на участке не завершено, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для их изъятия у собственника путем продажи с публичных торгов. Указанные обстоятельства ответчиком в ходе рассмотрения спора не опровергнуты, иная степень готовности объектов не подтверждена.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для завершения строительства зданий и сооружений.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса закреплено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

С учетом изложенного, поскольку договор аренды земельного участка от 23.05.2017, заключенный с ответчиком для завершения строительства объектов незавершенного строительства, прекратил свое действие в связи с истечением срока действия, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком было реализовано, строительство объектов не завершено, основания для продления арендных отношений с обществом для целей завершения строительства объекта отсутствуют, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 239.1 Гражданского кодекса и изъятия у ответчика спорных объекта незавершенного строительства, являются верными.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Для установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 22.12.2022 N 177/2022-Э установлено, что начальная продажная стоимость расположенных по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское ш., 23, объектов незавершенного строительства: кадастровый номер 26:12:030402:261 (степень готовности 40%) имеет рыночную стоимость 5 475 000 руб. (с учётом НДС 20 %) и 4 380 000 руб. (без учёта НДС 20%), кадастровый номер 26:12:030402:262 (степень готовности 40%) имеет рыночную стоимость 4 923 000 руб. (с учётом НДС 20 %) и 3 938 000 руб. (без учета НДС 20%).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.12.2022 по делу N А63-7660/2021, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.09.2020 по делу N А63-11223/2019.

Принимая во внимание, что судом правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, и нормы процессуального права при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального, процессуального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ) не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.07.2023 по делу N А63-12834/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Жуков

Судьи

М.У. Семенов Ю.Б. Луговая