Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2023 г. N 02АП-7169/23 по делу N А29-697/2023

г. Киров

12 октября 2023 г.

Дело N А29-697/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ившиной Г.Г.,

судей Волковой С.С., Минаевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свиридовой А.А.,

без участия представителей,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 11.08.2023 по делу N А29-697/2023

по иску индивидуального предпринимателя Соколовой Светланы Сергеевны

(ИНН: 110307178836, ОГРН: 320112100017710)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута"

(ИНН: 1103007560, ОГРН: 1131103000214)

об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Соколова Светлана Сергеевна (далее - истец, ИП Соколова С.С., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - ответчик, КУМИ администрации МО ГО "Воркута", Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 12,1 кв.м., цокольный этаж, номера на поэтажном плане N 9, 10, расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Тиманская, д. 8-А, пом. П-1 по цене 87000 рублей с учетом продажи в рассрочку на семь лет.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 11.08.2023 исковые требования ИП Соколовой С.С. удовлетворены. Суд обязал Комитет заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 12,1 кв.м., цокольный этаж, номера на поэтажном плане N 9, 10, расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Тиманская, д. 8-А, пом. П-1 по цене 87000 рублей с учетом продажи в рассрочку на семь лет.

Не согласившись с принятым судебным актом, КУМИ администрации МО ГО "Воркута" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе Комитет указывает на соответствие проведенной ответчиком оценки недвижимого имущества Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и иным нормативным правовым актам. Кроме того, по мнению КУМИ администрации МО ГО "Воркута", Предприниматель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.

Предприниматель представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором опровергает приведенные в ней доводы, просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 15.09.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 16.09.2023 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом и Предпринимателем заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), входящего в состав казны N 144 от 16.10.2020 расположенного по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Тиманская, д. 8а, цокольный этаж, номера на поэтажном плане: 9,10, часть помещений 1,2,13,18-22,27 (площадью 5 кв.м.), кадастровый N 11:16:1701007:4681, N 11:16:1701007:4684 (далее-Объект) для использования в соответствии с целевым назначением: размещением офиса. Общая площадь передаваемого в аренду Объекта-17,1 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Помещение является собственностью муниципального образования городского округа "Воркута" (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3. договора, он заключен сроком на 5 лет и действует с 16.10.2020 по 15.10.2025.

16.10.2020 помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

Предприниматель обратилась к Комитету с заявлением от 17.10.2022 N 17 на приобретение арендуемых помещений.

Письмом от 26.10.2022, направленным ИП Соколовой С.С. 27.10.2022 с использованием электронной почты, Комитет сообщил, что договор купли-продажи будет подготовлен после проведения кадастровых работ, оценки рыночной стоимости помещения и утверждения условий приватизации на очередном совете МО ГО "Воркута", о чем будет сообщено дополнительно.

07.12.2022 Комитет по адресу электронной почты Предпринимателя, указанному в ЕГРИП, направил уведомление N 7230 с предложением подтвердить свое согласие на приобретение муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Тиманская, д.8А, пом. П-1, цокольный этаж, площадь 12,1 кв.м., по цене 112 500 рублей.

Полагая, что цена не является рыночной, ИП Соколова С.С. обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском об обязании Комитета заключить договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 12,1 кв.м., цокольный этаж, номера на поэтажном плане N 9, 10, расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Тиманская, д. 8-А, пом. П-1 по цене, определенной в ходе рассмотрения искового заявления с учетом продажи в рассрочку на семь лет.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 21.04.2023 удовлетворено ходатайство Предпринимателя, назначена по делу судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения площадью 12,1 кв.м., этаж: цокольный, адрес: Республика Коми, г. Воркута, ул. Тиманская, д. 8А, пом. П-1 по состоянию на 17 октября 2022 года. Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю Садыкову А.Д.

Согласно поступившему в суд экспертному заключению ИП Садыкова А.Д. N 15/23, рыночная стоимость указанного выше нежилого помещения по состоянию на 17.10.2022 составляет 87 000 рублей.

Суд первой инстанции удовлетворил иск Предпринимателя, обязал КУМИ администрации МО ГО "Воркута" заключить договор купли-продажи испрашиваемого помещения по цене 87 000 рублей с учетом продажи в рассрочку на семь лет.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда исходя из нижеследующего.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон N 159-ФЗ предусматривает право субъектов малого и среднего предпринимательства в любой день до истечения срока, установленного частью 4 статьи 4 этого Закона, подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Часть 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ также содержит основания, по которым субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе когда по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 этой статьи.

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 6 Закона N 135-ФЗ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на предусмотренных основаниях и условиях. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (часть 3 статьи 9 Закона N 135-ФЗ).

Статьей 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, предписано заключение договора на проведение оценки от имени заказчика лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем в статье 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрена оспоримость сведений, содержащихся в отчете в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта. Из буквального толкования нормы права следует, что наличие или возможность существования иного отчета прямо указаны в законе.

Более того, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Право субъекта малого или среднего предпринимательства по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о приобретении арендуемого имущества, а также порядок и последовательность действий уполномоченного органа при получении такого заявления регламентированы статьей 9 Закона N 159-ФЗ.

Закон императивно определяет документы, которые должны быть направлены хозяйствующему субъекту уполномоченным органом в рамках реализации процедуры приобретения имущества.

В рассматриваемом случае 17.10.2022 Предприниматель подал заявление о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения; 07.12.2022 Комитет направил Предпринимателю письмо, в котором уведомил о проведении оценки рыночной стоимости имущества, сообщил определенную по результатам оценки стоимость, просил подтвердить согласие на приобретение.

Каких-либо иных документов, предусмотренных Законом N 159-ФЗ относительно исполнения процедуры порядка приватизации муниципального имущества, материалы настоящего дела не содержат. Иными документами согласно ответу КУМИ администрации МО ГО "Воркута" от 03.04.2023 N 1608/03 (л.д. 28) ответчик не располагает. Доказательств направления Предпринимателю проекта договора купли-продажи материалы дела не содержат.

Соответственно, суд не может согласиться с позицией ответчика о необходимости применения положений части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ к рассматриваемым отношениям. Закон связывает наступление последствия в виде утраты преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с неподписанием по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. В данном случае ответчик не подтвердил соблюдение процедуры выкупа, в связи с чем неблагоприятные последствия в виде утраты преимущественного права выкупа не могут быть возложены на Предпринимателя.

На основании изложенного апелляционный суд не усматривает оснований полагать, что в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ Предприниматель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Доводы подателя жалобы, что оценка имущества проведена Комитетом в соответствии с действующим законодательством, также подлежат отклонению.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции установлено и ответчиком не оспорено, что заявление на выкуп арендованного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ от Предпринимателя получено уполномоченным органом 17.10.2022.

Следовательно, выкупная цена помещения должна определяться по состоянию на 17.10.2022 - дату обращения Предпринимателя с заявлением о выкупе помещения. Отчет об определении рыночной стоимости N 2131/01 от 07.12.2022, подготовленный ООО "Прайм консалдинг" на основании муниципального контракта от 06.12.2022 N25/2022, содержит сведения об определении оценки недвижимого имущества по состоянию на 07.12.2022, что не соответствует изложенной выше правовой позиции.

На основании статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 17.10.2022.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на указанную дату определена в размере 87 000 рублей.

Оценив представленные в материалы настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что заключение судебной экспертизы является относимым, допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого помещения на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права его приобретения, поскольку оно является ясным, полным и обоснованным, не содержит противоречий в выводах эксперта и не противоречит нормам действующего законодательства.

Доказательств, опровергающих достоверность выводов судебного эксперта, ответчик не представил.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Предпринимателем требований с установлением цены выкупаемого имущества, определенной в заключении судебной экспертизы.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении. Нормы материального и процессуального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно.

При изложенных выше обстоятельствах решение Арбитражного суда Республики Коми от 11.08.2023 по делу N А29-697/2023 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации КУМИ администрации МО ГО "Воркута" освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой, в связи с чем вопрос о распределении государственной пошлины судом апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 11.08.2023 по делу N А29-697/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Г.Г. Ившина

Судьи

С.С. Волкова Е.В. Минаева