Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2023 г. N 19АП-4746/23 по делу N А14-15166/2022

город Воронеж

12 октября 2023 г.

Дело N А14-15166/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Воскобойникова М.С.,
судей	Донцова П.В.,
	Кораблевой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шиловой А.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "АКИ": Шора О.М., представителя по доверенности от 07.11.2022;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.06.2023 по делу N А14-15166/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "АКИ" (ОГРН 1023601586227, ИНН 3666004420) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) об изменении пункта 1.1. договора аренды земельного участка от 30.04.2004 N3433-04- 09/мз,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АКИ" (далее - ООО "АКИ", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Департамент имущества области, ответчик) об изменении пункта 1.1. договора аренды земельного участка от 30.04.2004 N 3433-04- 09/мз, изложив его в следующей редакции: "1.1. Арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 36:34:0305002:30 из категории земель поселений площадью 174 кв.м (сто семьдесят четыре) кв.м, расположенный по адресу: Левобережный район, г.Воронеж, ул.Базовая, 2ю, именуемый в дальнейшем "Участок".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.06.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Департамент имущества области обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, поскольку сведения о площади в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305002:30 были внесены на основании акта органа государственной власти, а именно постановления Администрации города Воронежа Воронежской области от 13.10.2003 N 2330 "О предоставлении ООО "АКИ" земельных участков, фактически занимаемых производственно-складской базой по ул. Базовая. 2в", изменение сведений о площади земельного участка в порядке исправления кадастровой ошибки не представляется возможным.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2023 указанная жалоба принята к производству.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 05.10.2023 Департамент имущества области явку своих представителей не обеспечил.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "АКИ" возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, 30.04.2004 между Администрацией городского округа города Воронежа (арендодатель) и ООО "АКИ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 3433-04-09/мз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 164 кв.м, расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Базовая, 2в, целевое назначение - производственно-складские базы (пункт 1.1. договора).

По акту приема - передачи земельный участок передан арендатору.

Согласно пункту 1.2. договора, границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору акте отвода, установления и согласования границ земельного участка, предоставленного в аренду, с планом земельного участка.

Работы по межеванию земельного участка и присвоение ему кадастрового номера были осуществлены в 2007 году по инициативе арендодателя, в связи с чем, 13.07.2007 с Департаментом имущества области было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором отражен присвоенный арендуемому по договору земельному участку кадастровый номер: 36:34:0305002:30.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке, о чем 03.09.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 36-36-01/167/2008-438.

В результате необходимости уточнения местоположения соседнего земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305002:17, правообладателем земельного участка были произведены кадастровые работы.

Согласно заключению кадастрового инженера к межевому плану от 25.10.2016: "В результате геодезической съемки границ земельного участка с кадастровым номером: 36:34:0305002:17 было выяснено, что его фактическая граница пересекает границу участков с кадастровыми номерами 36:34:0305002:29, 36:34:0305002:69, 36:34:0305002:3 и 36:34:0305002:30, в связи с чем появилась необходимость в уточнении координат границ смежных земельных участков. Площадь земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305002:17 не изменилась и составила 24685 кв.м.".

Следовательно, появилась необходимость в исправлении реестровой ошибки, допущенной предыдущим кадастровым инженером, в форме уточнения координат границ смежных земельных участков, в том числе координат границ спорного земельного участка.

Кроме того, координаты земельного участка были переведены из условной системы координат в местную (согласно требованиям закона 2008 года).

В силу указания нормы части 3 статьи 20 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", с заявлением об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Руководствуясь указанной нормой, ООО "АКИ" как арендатор земельного участка по договору аренды, заключенному на 49 лет, обратилось в органы кадастрового учета с заявлением об учете изменений характеристик арендуемого по договору земельного участка (исправлением реестровой ошибки), в результате чего площадь земельного участка изменилась на 10 кв.м. и составила 174 кв.м.

Решением Управления главного архитектора администрации городского округа город Воронеж от 13.08.2020 N 533 адрес и площадь земельного участка изменены "...земельному участку площадью 174 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0305002:30, присвоен адрес: Российская Федерация, Воронежская область, городской округ город Воронеж, город Воронеж, улица Базовая, 2ю".

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области в Единый государственный реестр прав об объекте недвижимости были внесены изменения в отношении площади земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305002:30, которая составила 174+/- 5кв.м.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой сведения о земельном участке, указанные в договоре, не соответствуют данным Единого государственного реестра недвижимости.

22.12.2021 ООО "АКИ" обратилось в адрес Департамента имущества области с просьбой о даче разъяснений относительно возможности устранения несоответствия площади земельного участка с кадастровым номером 36:34:0302005:30, содержащееся в Государственном реестре недвижимости и указанной в договоре аренды земельного участка от 30.04.2004 N 3433-04-09/мз.

28.01.2022 от Департамента имущества области поступил ответ, в котором указано: "В настоящее время Департаментом прорабатывается возможность приведения в исходное состояние указанного земельного участка. Учитывая тот факт, что связаться с исполнителем по указанному в ответе номеру телефона невозможно, просим ответить Вас, проработана ли в данный момент возможность приведения в исходное состояние указанного земельного участка, и в какое время такие работы могут быть проведены департаментом".

18.05.2022 от Департамента имущества области поступило письмо, в котором указано: "Возврат площадных характеристик испрашиваемого земельного участка к исходному состоянию не представляется возможным, так как образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным Кодексом Российской Федерации".

17.06.2022 общество направило в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области заявление с требованием внести изменения в пункт 1.1.1 договора аренды земельного участка от 30.04.2004 N 3433-04- 09/мз в части площади земельного участка.

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области письмом от 20.07.2022 отказал ООО "АКИ" внести изменения в договор аренды земельного участка от 30.04.2004 N 3433-04-09/мз, что послужило основанием для обращения ООО "АКИ" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор по существу, арбитражный суд области пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом в силу части 4 данной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Из материалов дела следует, что между сторонами имеется действующий договор аренды земельного участка N 3433-04-09/мз от 30.04.2004, согласно пункту 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 164 кв.м, расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Базовая, 2в, целевое назначение - производственно-складские базы.

В рассматриваемом деле между сторонами возник спор в результате несоответствия сведений о площади земельного участка, указанных в договоре, данным Единого государственного реестра недвижимости в связи с исправлением реестровой ошибки, то есть спор о внесении изменений в уже заключенный договор аренды земельного участка, который подлежит разрешению на основании статей 450-452 ГК РФ.

Согласно положениям статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором; изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктом 4 статьи 451 ГК РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

До 01.01.2017 государственный кадастровый учет земельных участков осуществлялся в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).

Согласно части 3 статьи 1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно статье 28 Закон о кадастре, действующей до 01.01.2017, ошибками в государственном кадастре недвижимости являются:

1) техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - техническая ошибка в сведениях);

2) воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях).

Частью 2 статьи 28 Закона о кадастре установлено, что техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета в случае обнаружения данным органом такой ошибки или поступления в орган кадастрового учета, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, от любого лица заявления о такой ошибке в форме, установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. Техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению в срок не более чем пять рабочих дней со дня ее обнаружения органом кадастрового учета, поступления в орган кадастрового учета такого заявления или указанного решения суда. Орган кадастрового учета в случае поступления такого заявления обязан проверить содержащуюся в нем информацию и устранить соответствующую техническую ошибку или не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, принять решение об отклонении такого заявления с обоснованием причин отклонения, направив данное решение обратившемуся с таким заявлением лицу в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или заверенную копию данного решения по указанному в заявлении почтовому адресу. Данное решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Границы являются индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (часть 4.2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", часть 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

В соответствии с пунктом 7 статьи 38 Закона N 221-ФЗ, частью 8 статьи 22 Закона N 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В рассматриваемом случае, ООО "АКИ" как арендатор земельного участка по договору аренды, заключенному на 49 лет, обратилось в органы кадастрового учета с заявлением об учете изменений характеристик арендуемого по договору земельного участка (исправлением реестровой ошибки), в результате чего площадь земельного участка изменилась на 10 кв.м. и составила 174 кв.м.

Согласно положениям норм части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Из правового смысла приведенных выше законоположений следует, что для целей индивидуализации объекта аренды в договоре аренды следует указывать фактические характеристики объекта, включая такие его характеристики, которые учтены в соответствии с положениями нормативных актов в соответствующем реестре.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305002:30 внесены изменения в связи с изменением его уникальных характеристик (в том числе площади), что требует безусловного внесения сторонами изменений в договор аренды земельного участка от 30.04.2004 N 3433-04-09/мз.

Довод Департамента имущества области о том, что в разделе "заключение кадастрового инженера" межевого плана от 25.10.2016, подготовленного кадастровым инженером Шадриным Е.А., не содержится информации об изменении площади земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305002:30, был предметом рассмотрения арбитражного суда области и обоснованно отклонен, поскольку межевой план выполнен по заявлению правообладателя земельного участка с кадастровым номером: 36:34:0305002:17, однако в разделе "Сведения о выполненных измерениях и расчетах" подпункте 4 пункта 4 "Точность определения площади земельных участков" кадастровым инженером отражено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305002:30 составляет 174 кв.м.

Земельный участок, располагался в границе зоны П2. Согласно Генерального плана городского округа город Воронеж (утверждён решением Воронежской городской Думы от 19.12.2008 N 422-II) и Правилам землепользования и застройки городского округа город Воронеж (утверждены решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II), предельный минимальный размер земельного участка для зоны П2 не установлен, следовательно при проведении кадастровых работ земельный участок не может быть увеличен более чем на 10%. Таким образом, кадастровые работы были произведены в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

Факт того, что земельный участок невозможно вернуть в первоначальное состояние подтверждается так же ответом специалиста Департамента имущественных и земельных отношений от 18.05.2022 N 52-11-11166 в соответствии с которым "возврат границ участка в первоначальное положение к координатам 2007 года приведет к нарушению требований к границам участка, установленным в Земельном Кодексе РФ".

При этом ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что межевой план от 25.10.2016 не был согласован Департаментом имущества области, в условиях, когда в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305002:30 уже внесены изменения относительно его площади, при этом действия по внесению указанных изменений оспорены не были, межевой план от 25.10.2016, подготовленный кадастровым инженером Шадриным Е.А., недействительным не признан, не могут быть признаны состоятельными в рамках заявленных истцом требований.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия соглашается с выводами арбитражного суда области о наличии правовых оснований для внесения изменений в пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 30.04.2004 N 3433-04-09/мз в части площади переданного в аренду земельного участка, следовательно, заявленные истцом требования правомерно удовлетворены арбитражным судом области.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.06.2023 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.06.2023 по делу N А14-15166/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

М.С. Воскобойников

Судьи

П.В. Донцов Г.Н. Кораблева