Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2023 г. N 17АП-10525/23 по делу N А60-57866/2022

г. Пермь

11 октября 2023 г.

Дело N А60-57866/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,

при участии:

от истца: Кадцына О.В., паспорт, доверенность от 06.02.2023;

от ответчика: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 08 августа 2023 года

по делу N А60-57866/2022

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН 6606000120, ОГРН 1026600728219)

к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Производственная Компания "Дар" (ИНН 6606009725, ОГРН 1026600729286)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Производственная Компания "Дар" (далее - ответчик, ООО "ТПК "Дар") о взыскании 249 206 руб. 65 коп. арендной платы по договору N 24/П-13 от 19.03.2013 за период с мая 2019 года по сентябрь 2022 года, 66 269 руб. пеней за период с 01.05.2019 по 30.09.2022.

Решением арбитражного суда от 08.08.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о несогласии с выводом суда в части признания земельного участка с кадастровым номером 66:36:0103014:6 общим имуществом многоквартирного дом. Указывает, что земельный участок с кадастровым номером 66:36:0103014:6 сформирован и поставлен на кадастровый учет отдельно от земельного участка под многоквартирным жилым домом с кадастровым номером 66:36:0103014:5; имеет вид разрешенного использования - пристроенное здание кафе "Металлург" с крыльцами, местоположение - г. Верхняя Пышма, пр-т Успенский, д. 95. Комитет указывает, что нежилое помещение, общей площадью 986,7 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, пр-кт Успенский, 95, принадлежащее ООО "ТПК "Дар", фактически представляет собой самостоятельный объект недвижимости - отсутствуют места общего пользования с многоквартирным домом, помещения расположено в пристроенном здании, инженерные коммуникации имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям, земельный участок под помещением сформирован отдельно от жилого дома. Объект может эксплуатироваться независимо от многоквартирного жилого дома и не является его частью. Истец ссылается на отсутствие у ООО "ТПК "Дар" расходов на содержание общего имущества, отсутствие договора с управляющей компанией, которая обслуживает многоквартирный жилой дом. Общий фундамент объекта с многоквартирным домом отсутствует, доступ в помещения кафе осуществляется через самостоятельные входы, не через помещения, входящие в общее имущество многоквартирного дома, общие лестничные клетки отсутствуют.

ООО "ТПК "Дар" в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Представитель Комитета в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в обоснование иска указано на то, что на основании договора от 19.03.2013 N 24/П-13 Комитет (арендодатель) передал ООО "ТПК "Дар" (арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:36:0103014:6, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Верхняя Пышма, проспект Успенский, 95, на срок с 05.02.2013 до 04.01.2014.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору аренды).

Согласно п. 3.1. договора арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) с 19.03.2013, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

На основании п. 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчетного месяца.

Как указывает истец, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору, у ООО "ТПК "Дар" образовалась задолженность по арендным платежам за период с 01.05.2019 по 30.09.2022 в размере 249 206 руб. 65 коп.

В связи с неисполнением обязательств по уплате арендной платы истцом начислены пени за период с 01.05.2019 по 30.09.2022 в размере 66 269 руб.

Неисполнение в добровольном порядке требований претензии об оплате задолженности послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности того, что пристрой, в котором располагается принадлежащее ответчику помещение, является составной частью многоквартирного дома N 95, проспект Успенский, г. Верхняя Пышма, следовательно, земельный участок под ним в составе земельного участка под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений данного дома, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика платы за землю не имеется.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно положениям статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на договор аренды от 19.03.2013 N 24/П-13 земельного участка с кадастровым номером 66:36:0103014:6, на то, что здание ответчика является пристроем к МКД, представляет собой фактически кафе "Металлург" с отдельным входом, эксплуатируется отдельно от МКД, под кафе сформирован отдельный земельный участок. По расчетам истца, задолженность ответчика за пользование земельным участком за период с 01.05.2019 по 30.09.2022 составляет 249 206 руб. 65 коп.

Ответчик, возражая против иска, указал, что принадлежащее ему помещение является составной частью многоквартирного дома по адресу: г. Верхняя Пышма, проспект Успенский, 95, многоквартирный дом и кафе строились одновременно, имеют единую коммуникационную систему, общие стены, в связи с чем оснований для взыскания платы за землю не имеется.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64), в случае если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Как указано в пунктах 1, 3, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Решение вопроса о наличии оснований для взыскания с владельца встроенно-пристроенного помещения многоквартирного дома платы за землю зависит от того, входит ли такое помещение в состав многоквартирного дома как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости и, соответственно, относится ли земельный участок, на котором расположено встроенно-пристроенное помещение, по смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу многоквартирного дома.

В приложении 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, к признакам единства здания отнесены, в частности, фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии единого фундамента и сообщения между частями одного здания может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.

Согласно пункту 5.2.61 "ГОСТ Р 58033-2017. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины" (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 19.12.2017 N 2031-ст) стена двух прилегающих зданий (общая) - разделяющая стена, которая является частью двух зданий.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N 24/П-13 от 19.03.2013, на который ссылается истец в обоснование исковых требований, по требованию арендодателя 29.03.2018 расторгнут. Указанные обстоятельства подтвердил представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Судом установлено, что ответчик является собственником нежилого помещения на основании договора N 179 купли-продажи недвижимости от 01.08.2002, этаж: подвал, 1, с кадастровым номером 66:36:010314:1937 по адресу Свердловская область, г. Верхняя Пышма, пр-т Успенский, д. 95. Свидетельство о государственной регистрации права 66-01/29-48/2002-90 дата выдачи 30.05.2016.

Помещение, принадлежащее ответчику, не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Помещение является встроенно-пристроенным к многоквартирному жилому дому, располагается в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов здания более чем на 1,5 метра, что подтверждается кадастровым паспортом здания с кадастровым номером 66:36:0103014:49, дата внесения номера в государственный кадастр 29.06.2012.

04.07.2013 Постановлением N 1401 и.о. Главы администрации ГО Верхняя Пышма изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:36:0103014:5 на вид разрешенного использования "многоквартирный дом со встроенно-пристроенным помещением кафе".

25.05.2015 Главой администрации ГО Верхняя Пышма выдано Разрешение на реконструкцию помещения кафе "Металлург", которое являлось частью многоквартирного дома.

24.07.2015 Главой администрации ГО Верхняя Пышма выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после его реконструкции.

Таким образом, как обоснованно заключил суд, в многоквартирном доме изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, в связи с чем оно является частью многоквартирного жилого дома.

Технический паспорт на жилой дом N 95 пр-т. Успенский содержит следующие сведения, жилой дом построен в 1984 году, имеет 10 этажей, а так же подземных 1, общая площадь дома составляет 2373,0 кв.м. Технический паспорт содержит кадастровые номера помещений расположенных в здании, в том числе кадастровый номер помещения 66:36:0103014:1937, являющегося собственностью ООО "ТПК "Дар", и включенного в состав МКД: технический паспорт здания по состоянию на 01.02.1984, технический паспорт на здание кафе "Металлург" по состоянию на 27.04.2001, технический паспорт нежилого помещения NN1-25 в подвале, NN26-63 на 1 этаже здания жилого назначения по состоянию на 13.11.2014, кадастровый паспорт помещения от 16.09.2011, план объекта, содержащийся в выписке из технического паспорта указывают на то, что объект входит в состав МКД, в том числе, и земельный участок с кадастровым номером 66:36:0103014:6, на котором расположено помещение ответчика.

Также суд учел, что ООО "ТПК "Дар" заключило договор с контрагентами на теплоснабжение, поставку горячей воды в многоквартирный дом, N 31411/МКД от 01.01.2018, по условиям которого теплоснабжающая организация подает через присоединенную сеть тепловую энергию и теплоноситель, в том числе как горячую воду на нужды горячего водоснабжения.

В ноябре 2019 года в помещении установлен узел коммерческого учета тепловой энергии и теплоносителя на основании рабочей документации N 02-08/19-04-У КУТ "Административное встроено-пристроенное помещение к многоквартирному дому по адресу г. Верхняя Пышма пр. Успенский 95 в г. Верхняя Пышма. Тепловая энергия поставлялась в целях отопления нежилых помещений, расположенных в МКД.

Доказательств, опровергающих доводы ответчика о единой системе водоснабжения, иных характеристиках, позволяющих отнести здание к многоквартирному дому, истцом не представлено. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца указал, что водоснабжение объекта недвижимого имущества ООО "ТПК "Дар" имеет врезку в сети МКД.

Указание истца на то, что ООО "ТПК "Дар" не участвует в несении расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги получает только в отношении объекта принадлежащего ему на праве собственности, не является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Комитетом не представлено обоснования того, по какой причине здание, принадлежащее ответчику, в период его строительства считалось пристроенным, и в настоящее время его следует считать отдельным.

Судом принято во внимание, что решение вопроса о наличии оснований для взыскания с собственника встроенно-пристроенного помещения многоквартирного дома платы за землю зависит от того, входит ли такое помещение в состав многоквартирного дома как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости и, соответственно, относится ли земельный участок, на котором расположено встроенно-пристроенное помещение к общему имуществу многоквартирного дома.

Сам по себе факт формирования отдельного земельного участка под встроенно-пристроенным помещением не предопределяет решение данного вопроса.

В данном случае, как верно отмечено судом, для решения вопроса о наличии оснований для взыскания с собственника встроенно-пристроенного помещения многоквартирного дома платы за землю значимым является то, входит ли такое помещение в состав многоквартирного дома как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости.

В каждом конкретном деле собственник встроенно-пристроенного помещения имеет право доказывать, что принадлежащее ему помещение и многоквартирный дом представляют собой единое здание, о чем могут свидетельствовать наличие общего фундамента, общей стены, идентичность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (приложение N 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37).

Выводы суда соответствуют правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 306-ЭС23-2501.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что помещение ответчика являются составной частью единого объекта - многоквартирного дома с пристроем как встроенно-пристроенное помещение, земельный участок под ним в составе земельного участка под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений данного дома, суд пришел к правильному выводу о том, что Комитет не вправе требовать внесения арендной платы за земельный участок, который относится к общему имуществу многоквартирного дома, соответственно и начислять санкции.

При таких обстоятельствах суд правомерно указал о том, что с собственника встроенно-пристроенного помещения плата за пользование земельным участком под этим помещением в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации взысканию не подлежит, отказав в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд считает, что ответчиком доказано, что помещение ответчика является составной частью единого объекта - многоквартирного дома с пристроем как встроенно-пристроенное помещение, что истцом иного соответственно не доказано.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, по существу сводятся к несогласию с оценкой обстоятельств дела, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и подлежат отклонению.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ и являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 августа 2023 года по делу N А60-57866/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

Д.И. Крымджанова М.А. Полякова