Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2023 г. N 09АП-33624/23 по делу N А40-163359/2022

г. Москва

10 октября 2023 г.

Дело N А40-163359/22

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Гаражно-строительного кооператива "Тетерки" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2023 г. по делу N А40-163359/22 по иску Гаражно-строительного кооператива "Тетерки" к Департаменту городского имущества города Москвы, с участием третьего лица Управления Росреестра по Москве о признании права собственности

при участии в судебном заседании: от истца Клейменова (по доверенности от 24.05.2023 г.); от ответчика Тарасов Р.В. (по доверенности от 22.11.2022 г.); от третьего лица - не явилось, извещено

УСТАНОВИЛ:

Гаражно-строительный кооператив "Тетерки" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы о признании за всеми членами гаражно-строительного кооператива "Тетерки" права общей долевой собственности на двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 77:03:0006004:1026, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кусковская, д. 22, в силу приобретательской давности

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2023 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал, указав на отсутствие к тому правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом усматриваются правовые основания для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как указывает истец в обоснование исковых требований, в период с 1971 г. по 1981 г. на территории земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Кусковская, вл. 22, предоставленного ГСК "Тетерки" на основании договоров о предоставлении земельного участка во временное пользование, заключенных с Отделом районного архитектора Перовского района г. Москвы, была построена и введена в эксплуатацию автостоянка на 677 машиномест, в том числе ряд объектов недвижимого имущества, необходимых в силу действующего на момент возведения (постройки) данных гаражных боксов законодательства для их надлежащей эксплуатации.

В числе таких вспомогательных объектов были построены пост охраны (спорное здание), помещение для ремонта и осмотра машин, подсобные помещение с подведением необходимых технических коммуникаций, включая воду, электроосвещение, телефонизацию, что подтверждается соответствующей технической документацией.

Дата ввода в эксплуатацию спорного здания - 1 сентября 1981 г., что подтверждается сведениями по результатам инвентаризации автостоянки, техническим паспортом и выпиской на соответствующий объект недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

В последующем, в 1991-1993 г.г. по согласованию с Междуведомственной комиссией исполкома Перовского райсовета было построено дополнительно 23 закрытых боксов.

На основании распоряжения Префекта Восточного административного округа Мэрии Москвы от 16.01.1995 г. N 44 земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Кусковская, вл. 22, был предоставлен в аренду ГСК "Тетерки", в связи с чем, заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М03-500158 от 10.05.1995 г. сроком на 3 года.

Также 17.10.2006 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ГСК "Тетерки" заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-03-507702 для эксплуатации крытой автостоянки на 700 машиномест.

Вышеуказанный договор продлен на неопределенный срок.

Истец, ссылаясь на положения ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на то, что спорным зданием (пост охраны) кооператив владеет и пользуется открыто, добросовестно и непрерывно как своим собственным, что подтверждается уплатой арендных платежей за пользование земельным участком под автостоянкой; оплатой потребленной электроэнергии по договорам, заключаемым с 1991 г., а также оплатой услуг по вывозу крупногабаритного мусора с территории автостоянки; осуществлением текущего ремонта здания, в частности восстановление гидроизоляционной системы кровли здания; осуществлением охраны автостоянки, в том числе здания, и уборки помещений в здании в рамках трудовых отношений с штатными сотрудниками (дежурные, уборщица, дворник) ГСК "Тетерки"; проведением специальной оценки условий труда, а также обучением сотрудников мерам пожарной безопасности; регистрацией адреса места нахождения ГСК "Тетерки" по адресу спорного здания: 111141, г. Москва, ул. Кусковская, д. 22.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал на то, что положения ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат. Истец в нарушении положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в материалы дела доказательств того, что ему был предоставлен земельный участок для строительства спорного недвижимого имущества (двухэтажного нежилого здания площадью 50,4 кв.м.).

Кроме того, истец указывает на то, что указанное имущество является вспомогательным помещением в целях эксплуатации гаражей, в связи с чем, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам гаражей.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.п. 1, 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения ст.ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров о правах собственников помещений на общее имущество здания судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Таким образом, общее имущество принадлежит собственникам гаражей в силу закона вне зависимости от его регистрации.

Кроме того, как указал суд первой инстанции, истец не доказал, что пост охраны относится к общему имуществу гаражей по смыслу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующая сходные отношения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев настоящий спор по совокупности представленных в материалы дела доказательств, не может согласиться с выводами суда первой инстанции и полагает, что решение подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Основания приобретения права собственности предусмотрены положениями ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 3 вышеуказанной нормы Закона в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В соответствии с положениями ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо (юридическое, физическое), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Таким образом, для признания права собственности в силу приобретательной давности истец должен доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: истечение срока, установленного ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение имуществом как своим собственным, добросовестность, открытость и непрерывность владения. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательской давности.

Согласно абз. 6 п. 15 постановления N 10/22 владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Соответственно, положения ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В силу разъяснений, данных в п. 19 постановления Пленума N 10/22 возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из положений ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

По смыслу положений ст.ст. 225, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Как следует из материалов дела, ГСК "Тетерки" на основании решения исполкома Перовского райсовета от 28.04.1971 г. N 16/4 выделен для размещения и эксплуатации под открытую автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей земельный участок площадью 1,3 га за опытной установкой ВНИИ Железобетон но 2-ой Кусковской ул., во владении 22 (бывш. адрес 2-я Владимирская ул. за вл. 69).

За время эксплуатации стоянки по мере выполнения благоустроительных работ по засыпке существовавшего болота была занята под стоянку территория площадью 1,83 га, на которой разместилась автостоянка на 677 машиномест, в том числе ряд объектов недвижимого имущества, необходимых в силу действующего на момент возведения (постройки) данных гаражных боксов законодательства для их надлежащей эксплуатации.

В числе таких вспомогательных объектов были построены пост охраны (спорное Здание), представляющее собой двухэтажное здание, расположенное на въезде на стоянку; ремонтный бокс для минимального ремонта и осмотра машин; хозяйственные постройки, складские помещения и вольер для собак с подведением необходимых технических коммуникаций, включая водопровод, электроосвещение, телефонизацию, что подтверждается соответствующей технической документацией.

Согласно письму Управления кооперативного хозяйства исполкома Моссовета от 14.02.1986 г. N 134 в ходе инвентаризации гаражных помещений на автостоянке "Тетерки" установлено, что дата ввода автостоянки в эксплуатацию - 1 сентября 1981 г. Дата ввода в эксплуатацию - 1981 г. - указана также и выписке из ЕГРН на здание с кадастровым номером 77:03:0006004:1026.

В соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом на домовладение N 22 по Кусковской улице Перовского района г. Москвы, составленным районным бюро технической инвентаризации Исполкома Калининского райсовета г. Москвы по состоянию на 11.08.1986 г. владельцем строений в домовладении является ГСК "Тетерки".

При этом, в числе строений, на которые был составлен технический паспорт (т. 1 л.д. 36-40), указано строение N 1 -двухэтажное служебное здание 1981 г. постройки объемом 166 куб. м, имеющее ленточный кирпичный фундамент, тесовые наружные и внутренние капитальные стены, шиферную крышу, с центральным отоплением, водопроводом, телефоном, вентиляцией и электроосвещением.

Указанное помещение является предметом настоящего спора.

Решением Исполкома Перовского райсовета от 18.02.1881 г. N 7/12 (т. 1 л.д. 25) было разрешено дополнительное расширение автостоянки "Тетерки" площадью 0,35 га за счет территории, образованной при отсыпке болота.

В последующем, решением Исполкома Перовского райсовета от 22.06.1983 г. N 24/8 утверждена емкость автостоянки "Тетерки" до 700 машиномест.

Решением Междуведомственной комиссии Исполкома Перовского райсовета от 17.10.1991 г. N 89 правлению ГСК "Тетерки" было выдано разрешение N 89/15 на производство за свой счет строительных работ во владении 22 по улице Кусковской по размещению 23 дополнительных боксов на территории ГСК "Тетерки", для чего был дополнительно отведен участок в лит. "А" в соответствии с планом отвода. На основании вышеуказанного разрешения на строительство N 89/15 в период 1991-1993 г.г. было построено дополнительно 23 закрытых бокса.

Соответственно, спорное здание, построенное на членские взносы членов ГСК "Тетерки", введенное в эксплуатацию 01.09.1981 г., поставлено на кадастровый учет, что и послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд со ссылкой на положения ст.ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, спорное здание было внесено в ЕГРН как бесхозяйный объект недвижимого имущества (запись в ЕГРН за N 77:03:0006004:1026-77/003/2019-1). В подтверждение факта непрерывного, открытого и добросовестного владения истцом в материалы дела представлены платежные поручения об оплате стоимости аренды земельного участка, стоимости вывоза ТБО, а также договоры энергоснабжения и оплаты стоимости энергоресурсов.

При этом, предварительная постановка на учет объекта недвижимого имущества как бесхозяйного и последующий отказ судом в признании права собственности города федерального значения Москвы на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

Согласно п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности, с учетом абз. 3 п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 15 постановления N 10/22 при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретателыюй давности, судам необходимо учитывать давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Таким образом, добросовестность для целей приобретателыюй давности подлежит определению не в момент приобретения (завладения) вещи, а с учетом оценки длительного открытого владения, когда владелец вещи ведет себя как собственник при отсутствии возражений и правопритязаний со стороны других лиц, принимая во внимание, что добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока.

Период открытого, добросовестного владения указанным имуществом с 1981 г. подтвержден представленными в материалы дела истцом документами, а именно разрешительными документами на основании которых было осуществлено строительство и ввод в эксплуатацию спорного нежилого Здания, а также технической документацией на данное нежилое здания, а равно документальным подтверждением расходов, несение которых связано с эксплуатацией спорного здания.

Иные лица, включая ответчика, расходов по содержанию спорного недвижимого имущества не несли, соответствующие доказательства в материалы дела не представлены, и, соответственно, спорное нежилое здание из фактического владения не выбывало, другим лицам не передавалось.

Доказательства наличия правопритязаний на спорное недвижимое имущество иных лиц в материалы настоящего дела также не представлены.

Более того, как усматривается из представленных в материалы дела доказательств, ГСК "Тетерки" исключительно за счет средств пайщиков-физических лиц осуществил полный цикл проектирования и строительства первой (1981 г.) очереди и второй (1992-1993 гг.) очереди гаражного комплекса.

В составе первой очереди на выделенном в установленном порядке исполнительными органами государственной власти города Москвы земельном участке был построен единый недвижимый комплекс, состоящий, в том числе из 677 закрытых боксов, пунктов для ремонта и осмотра машин, а также спорного здания поста охраны.

Таким образом, как правомерно указывает истец, спорное здание, за признанием права собственности на которое обратился истец с настоящим иском, входит в единый недвижимый комплекс ГСК "Тетерки", поскольку все разрешительные документы на строительство выдавались на единый недвижимый комплекс, а все имущество гаражного кооператива, построенное на паевые взносы, является общей долевой собственностью владельцев гаражей-боксов как членов гаражного кооператива.

Право обшей долевой собственности может быть признано по иску всех участников долевой собственности или по иску лица (физического или юридического), уполномоченного обязательным для всех собственников решением общего собрания.

В материалы дела представлено решение общего собрания членов ГСК "Тетерки", оформленное соответствующим протоколом внеочередного общего собрания от 27.01.2023 г., согласно которому ГСК "Тетерки" был наделен полномочиями по обращению в суд с иском о признании права общей долевой собственности на двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 77:03:0006004:1026, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кусковская, д. 22, за всеми членами гаражно-строительного кооператива "Тетерки".

Поскольку представленные истцом доказательства подтверждают доводы истца о том, что с 1981 г. и до настоящего времени истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным имуществом как своим собственным, несет бремя его содержания и осуществляет связанные с его эксплуатацией платежи, правопритязания иных лиц на данное имущество отсутствуют, спорные объекты являются капитальными строениями и не представляют угрозы жизни и здоровью граждан при их эксплуатации, в связи с чем, у апелляционного суда имеются правовые основания для признания за всеми членами ГСК "Тетерки" права общей собственности на двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 77:03:00060004:1026, общей площадью 50,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кусковская, д. 22 в силу приобретательной давности обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда первой инстанции.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2023 г. по делу N А40-163359/22 отменить.

Признать за членами Гаражно-строительного кооператива "Тетерки" право общей долевой собственности на двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 77:03:0006004:1026, общей площадью 50,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кусковская, д. 22.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Гаражно-строительного кооператива "Тетерки" 6 000 (шесть тысяч) руб. госпошлины по иску и 3 000 (три тысячи) руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Е.А. Мезрина Н.И. Левченко