Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2023 г. N 07АП-7148/23 по делу N А03-4399/2023

г. Томск

10 октября 2023 г.

Дело N А03-4399/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Зайцевой О.О.,

судей: Афанасьевой Е.В.

Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Касьян В.Ф., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом посредством применения системы веб - конференции, апелляционные жалобы Мырзы Игоря (N 07АП-7148/2023(1)) и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (N 07АП7148/2023(2)) на решение от 26.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края по делу NА03-4399/2023 (судья Фаст Е.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Крестьянское Фермерское хозяйство "Росток" (ИНН 2262002979, ОГРН 1022202893877, 658771, Алтайский край, Панкрушихинский район, село Велижанка, улица Ленина, дом 2) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ИНН 2225066565, ОГРН 1042202282132, 656002, Алтайский край, Барнаул, улица Советская, дом 16) о признании незаконным бездействия, обязании осуществить государственную регистрацию. Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Мырза Игорь (630088, Новосибирская область, Новосибирск),

при участии в судебном заседании:

- от третьего лица Мырза И. - Капустин Д.Л., доверенность, паспорт, диплом, Пискунов И.В., доверенность, паспорт, диплом;

-от заявителя - Мосейко А.А., доверенность, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Крестьянское Фермерское хозяйство "Росток" (далее - заявитель, ООО "КФХ "Росток") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Алтайскому краю, регистрирующий орган) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:32:010006:1609, площадью 470000, расположенного по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, Велижанский сельсовет, примерно в 2,1 км на северо-запад от села Велижанка на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 28.03.2016; обязании заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию обременения в отношении вышеуказанного земельного участка.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Мырза Игорь (далее - третье лицо)

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 26.07.2023 заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, выразившееся в невнесении в единый государственный реестр недвижимости записи об обременении в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:32:010006:1609, площадью 470000 кв.м, расположенного по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, Велижанский сельсовет, примерно в 2,1 км на северо-запад от села Велижанка в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крестьянское Фермерское хозяйство "Росток" (ИНН 2262002979) на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 28.03.2016. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю возложена обязанность осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 22:32:010006:1609, площадью 470000 кв.м, расположенного по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, Велижанский сельсовет, примерно в 2,1 км на северо-запад от села Велижанка в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крестьянское Фермерское хозяйство "Росток" (ИНН 2262002979) на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 28.03.2016.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Алтайскому краю обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель ссылается на то, что доказательств несоответствия действий Управления Росреестра по Алтайскому краю закону не представлено.

Также с апелляционной жалобой (с учетом дополнения к ней) обратился Мырза И., в которых просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Полагает, что обременение в виде аренды выделенного земельного участка не может быть устанолвено.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель считает решение суда законным и обоснованным, просит суд решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание не явился представитель заинтересованного лица, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя заинтересованного лица, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители Мырза И. в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, дали пояснения по существу спора.

Представитель ООО "КФХ "Росток" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, ООО "КФХ "Росток" на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 28.03.2016 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 22:32:010006:1288, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 6580704 кв.м, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 28.03.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке, дата регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 26.04.2016, номер записи 22-22/037-22/037/002/2016-396/1.

Право общей долевой собственности каждого участника общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:32:010006:1288 обременено арендой, срок действия договора - с 26.04.2016 по 26.04.2026 (пункт 1 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 28.03.2016) (далее - первоначальный земельный участок).

Срок действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 28.03.2016 составляет 10 лет с даты внесения сведений в ЕГРН. При этом Бубнов Н.М. и Веденяпина Л.H. как собственники 1/28 доли земельного участка дали свое согласие на передачу его в аренду (т.1, л.д. 13). Договор аренды зарегистрирован 26.04.2016 и указан в ЕГРН в качестве обреме.

Впоследствии 26.10.2022 из земельного участка с кадастровым номером 22:32:010006:1288 в счет долей в праве общей долевой собственности Бубнова Н.М., Веденяпиной Л.H. произведен выдел земельного участка с кадастровым номером 22:32:010006:1609, площадью 470000 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, Велижанский сельсовет, примерно в 2.1 км на северо-запад от с. Велижанка (т.1, л.д. 20).

Управлением Росреестра по Алтайскому краю произведена постановка на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 22:32:010006:1609 и зарегистрировано право общей долевой собственности Бубнова Н.М., Веденяпиной Л.Н. соответственно (далее - выделенный земельный участок).

В дальнейшем, менее чем через два месяца- 14.12.2022, выделенный земельный участок продан Мырза Игорю по договорам купли - продажи N 286/12/2022 и N 288/12/2022, произведена государственная регистрация перехода права в результате отчуждения указанных долей.

Однако обременение в виде права аренды в пользу ООО "КФХ "Росток" на выделенный земельный участок не зарегистрировано.

Заявитель, полагая, что бездействие Управления Росреестра по Алтайскому краю, выразившееся в невнесении записи об обременении в виде аренды на вновь образованный земельный участок является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

При принятии решения суд правомерно руководствовался следующим.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом N 101-ФЗ (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункт 3 статьи 11.5 Земельного кодекса).

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

По смыслу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В соответствии с положениями части 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Как верно установлено судом первой инстанции, что, распорядившись принадлежавшими правами собственности на земельные доли в исходном земельном участке с кадастровым номером 22:32:010006:1288, участники общей долевой собственности, в том числе Бубнов Н.М., Веденяпина Л.Н., заключив договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 28.03.2016, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду ООО "КФХ "Росток".

Следовательно, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды выделенного земельного участка с кадастровым номером 22:32:010006:1609 должны были быть осуществлены регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок

Таким образом, поскольку Управление не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок, суд первой инстанции пришел к правильному к выводу о том, что бездействие Управления не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

Выводы регистрирующего органа о необходимости заключения нового договора аренды на выделенные земельные участки основаны на ошибочном толковании положений части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в соответствии с которой, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, регистрирующий орган не принял во внимание тот факт, что указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений.

Указанная позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в Определениях от 19.03.2019 N 303-КГ18-21258, от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 Постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 2015 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которого одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременении) прав на такие земельные участки.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами регистрация обременений в отношении преобразованных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/024 установлен Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно пункту 50 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/024 при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) сведения о частях объекта недвижимости, актуальные на дату осуществления кадастрового учета, переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в записи об объектах недвижимого имущества, образованных в результате такого преобразования, в тех же границах, за исключением случаев, установленных статьей 60 Закона.

Пункт 71 указанного Порядка предусматривает, что если иное не установлено федеральным законом, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи об ограничении (обременении) со статусом "актуальная" переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования. В новых (перенесенных) записях об ограничении (обременении) в качестве дополнительных сведений указываются номер регистрации ограничения права или обременения ранее существовавшего объекта недвижимости и дата его государственной регистрации.

Аналогичное правовое регулирование предусмотрено в действующем Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При этом апелляционный суд отклоняет ссылку Мырза И. как на основания прекращения отношений аренды на письменное согласие ООО "КФХ "Росток" лот 19.10.2022. Из буквального его текста следует, что заявитель дает согласие на выдел земельного участка, но не отказывается от права аренды на его выделенную часть.

При этом апелляционный суд, вопреки доводам жалобы Мырза И., не может рассматривать его поведение как добросовестное. Так, в ходе заседания в апелляционном суде его представители не смогли пояснить: почему Мырза И. приобрел земельный участок через непродолжительный период времени после его образования и по цене (170 000 руб.), существенно ниже его кадастровой стоимости (982 300 руб.) и как планировал его использовать. При этом представители третьего лица не отрицали, что летом 2023 никаких посевов на выделенном земельном участке Мырза И. не осуществлял. Тогда как заявитель перечислил культуры, возделываемые им в посевной 2023 на спорном земельном участке.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее подателя. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату. Руководствуясь статьями 258, 268, 271, п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-4399/2023 - оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить Мырзе Игорю (630088, Новосибирская область, Новосибирск) из федерального бюджета 2 850 (две тысячи восемьсот пятьдесят) рублей излишне уплаченной государственной пошлины по чеку от 05.09.2023.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Председательствующий

О.О. Зайцева

Судьи

Е.В. Афанасьева О.Ю. Киреева