Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2023 г. N 05АП-4935/23 по делу N А51-1121/2023

г. Владивосток

13 октября 2023 г.

Дело N А51-1121/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комплекс отдыха "Звёздный парк",

апелляционное производство N 05АП-4935/2023

на решение от 04.07.2023 судьи М.В. Понкратенко

по делу N А51-1121/2023 Арбитражного суда Приморского края

по исковому заявлению управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602 )

к обществу с ограниченной ответственностью "Комплекс отдыха "Звездный парк" (ИНН 2543124316, ОГРН 1182536011910)

третье лицо: акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики"

о расторжении договора,

при участии:

от истца - представитель Лойко Д.Э. по доверенности от 13.12.2022 сроком действия до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании N 06-2120, служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью "Комплекс отдыха "Звездный парк" (далее - ООО "Комплекс отдыха "Звездный парк", общество) о расторжении договора от 11.12.2018 N 28-Ю-23517 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050082:62 площадью 47 575 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, ул. Аметистовая, в районе д. 7, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта "Строительство базы отдыха в бухтах Якорная и Емар"; об обязании освободить указанный земельный участок и передать его УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 30.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока" (далее - АО "КРДВ").

Решением суда от 04.07.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с чем общество не согласилось, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке и указав в обоснование доводов на отсутствие существенных нарушений договора со стороны арендатора.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), Управление возражало против доводов апеллянта, настаивая на законности оспариваемого судебного акта.

Позиция истца была поддержана его представителем в заседании суда апелляционной инстанции. Неявка в судебное заседание извещенных надлежащим образом о времени и месте его проведения представителей ответчика и третьего лица не препятствовала коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом, 23.05.2018 между АО "КРДВ" и ООО "СПВ Инвест Тур" (в настоящее время - ООО "Комплекс отдыха "Звездный парк") было заключено Соглашение N СПВ-683/18 об осуществлении деятельности резидента СПВ, в соответствии с условиями которого общество приняло на себя обязательство по реализации в период с 2018 по 2023 гг. инвестиционного проекта "Строительство базы отдыха в бухтах Якорная и Емар" (инвестиционный проект). Планируемая сумма инвестиций составляет 1 490 000 000 рублей.

В силу пункта 2.1 соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует в течение 50 лет.

11.12.2018 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО "СПВ Инвест Тур" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 28-Ю-23517, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050082:62 площадью 47 575 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, ул. Аметистовая, в районе д. 7, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта "Строительство базы отдыха в бухтах Якорная и Емар" сроком по 22.05.2068.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 20.10.2021 по делу N А51-5222/2021 соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 23.05.2018 N СПВ-683/18 расторгнуто.

Претензией от 11.11.2022 N 28/29410-исх Управление предложило обществу расторгнуть также договор аренды земельного участка по соглашению сторон, однако ответа на указанное письмо не получило.

Полагая, что после расторжения соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 23.05.2018 N СПВ-683/18 существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, УМС г. Владивостока обратилось в суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в применены нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общие положения об обязательствах и Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору в целях реализации инвестиционного проекта "Строительство базы отдыха в бухтах Якорная и Емар" по заключенному с АО "КРДВ" соглашению от 23.05.2018 N СПВ-683/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток.

Согласно подпункту 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

По правилам подпункта 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом "О свободном порте Владивосток".

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договора аренды (11.12.2018) положения земельного законодательства устанавливали особый порядок представления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на праве аренды резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

Как было указано выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-5222/2021 расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток N СПВ-683/18 от 23.05.2018, поскольку судом признан доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий соглашения.

Согласно пункту 3.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования обществом земельного участка по целевому назначению в связи с расторжением соглашения N СПВ-683/18 от 23.05.2018, заключение которого послужило основанием для предоставления обществу земельного участка без торгов в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, что, вопреки доводам апеллянта, является существенным нарушением условий договора арендатором и самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно указано на то, что пункт 5.4 договора аренды земельного участка предусматривает права арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, в том числе, в случае расторжения соглашения об осуществлении деятельности резидента N СПВ-683/18 от 23.05.2018, заключенного в соответствии Федеральным законом от 13.07.2015 N 212-ФЗ "О свободном порте Владивосток" и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток.

С учетом изложенного требования истца о расторжении спорного договора аренды признаются апелляционной коллегией обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Учитывая удовлетворение требований о расторжении спорного договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного земельного участка, в связи с чем требования об освобождении ответчиком такого участка и его передачи по акту приема-передачи также подлежат удовлетворению.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2023 по делу N А51-1121/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев Е.Н. Шалаганова