Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2023 г. N 15АП-10362/23 по делу N А32-34060/2021

город Ростов-на-Дону

13 октября 2023 г.

дело N А32-34060/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом;

от Рерих Л.В.: не явилась, извещена надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Смирновой Аллы Александровны, общества с ограниченной ответственностью "Галерея" и Рерих Любови Владимировны (лицо, не участвующее в деле)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2023 по делу N А32-34060/2021

по иску индивидуального предпринимателя Смирновой Аллы Александровны

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Галерея"; Колчину Александру Дмитриевичу

при участии третьего лица Межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании, об исключении, о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Смирнова Алла Александровна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Галерея" (далее - ООО "Галерея", общество, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) условия о переуступке прав и обязанностей по договору аренды на срок 49 лет на часть земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:15 под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65, отраженное в п. 1.1. договора от 09.04.2013 купли-продажи торгового объекта и переуступки прав и обязанностей по договору аренды с рассрочкой платежа, заключенного между Смирновой Аллой Александровной и Колчиным Александром Дмитриевичем; о признании за Смирновой Аллой Александровной права общей долевой собственности на 1/82 долю земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:722 общей площадью 2707 кв. м, находящуюся под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65; о взыскании с ООО "Галерея" денежных средств в сумме 72 218,28 руб., уплаченных за аренду части земельного участка под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65,за период с 09.04.2013 до момента вступления в законную силу решения суда о признании условия о переуступке прав и обязанностей по договору аренды на срок 49 лет на часть земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:15 под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65, отраженном в п. 1.1. договора от 09.04.2013 купли-продажи торгового павильона и переуступки прав и обязанностей по договору аренды с рассрочкой платежа, заключенного между Смирновой Аллой Александровной и Колчиным Александром Дмитриевичем; об исключении из ЕГРН регистрационной записи за N 23-23/010-23-23-10/066/2007-227 от 24.01.2008 г. согласно договору аренды части земельного участка, выданного 21.11.2007, нотариально удостоверенного временно исполняющей обязанности нотариуса Горячеключевского нотариального округа Астапович Н.А., номер в реестре П11734; считать данное решение основанием для внесения в ЕГРН сведений о регистрации за Смирновой Аллой Александровной права общей долевой собственности на 1/82 долю земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:722 площадью 2707 кв. м, находящуюся под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65.

В процессе рассмотрения спора истец представил ходатайство об уточнении исковых требований, добавив следующее требование: признать недействительным (ничтожным) договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:15 под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65, заключенный на срок 49 лет 06.11.2007 между ООО "Галерея" и Колчиным А.Д.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Межмуниципальный отдел по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением от 29.05.2023 исковые требования удовлетворены частично. За Смирновой Аллой Александровной признано право общей долевой собственности на 1/82 долю земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:722 общей площадью 2707 кв. м, находящуюся под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65. Исключена из ЕГРН регистрационная запись за N 23-23/010-23-23-10/066/2007-227 от 24.01.2008 согласно договору аренды части земельного участка, выданному 21.11.2007, нотариально удостоверенному временно исполняющей обязанности нотариуса Горячеключевского нотариального округа Астапович Н.А., номер в реестре П11734, в отношении Смирновой Аллы Александровны. Указано, считать данное решение основанием для внесения в ЕГРН сведений о регистрации за Смирновой Аллой Александровной права общей долевой собственности на 1/82 долю земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:722 площадью 2707 кв. м, находящуюся под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО "Галерея" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 12 000 руб. С индивидуального предпринимателя Смирновой Аллы Александровны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 889 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение от 29.05.2023 в части отказа в удовлетворении исковых требований, в остальной части оставить решение без изменения. В обоснование жалобы заявитель указывает, что истец указывал на то, что сделка по предоставлению в аренду части земельного участка под торговым объектом в ТК Галерея, принадлежащим по праву собственности истцу является незаконной. Судом первой инстанции не учтено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2023 по делу N A32-6257/2021 по иску ООО "Галерея" к ИП Смирновой А.А. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование частью земельного участка под торговым павильоном N 53 было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы с ИП Смирновой А.А. ввиду того, что п. 1.6. договора купли-продажи помещения от 06.11.2007 о том, что права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимися в нем помещениями, передаются Смирновой А.А. на праве долгосрочной аренды части земельного участка под приобретаемым помещением, противоречит действующему на момент его заключения законодательству, данный пункт является недействительным (ничтожным).

Судом был сделан вывод о том, что у сторон отсутствовали основания для заключения договора от 06.11.2007 аренды части земельного участка площадью 32,9 кв.м, расположенного под торговым павильоном N 53, что свидетельствует о недействительности договора аренды.

ООО "Галерея" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 29 мая 2023 года отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требовании в полном объеме. Заявитель жалобы указывает, что продавцу нежилого помещения Колчину А.Д., продавшему павильон N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65 истцу Смирновой А.А., принадлежал земельный участок на праве аренды (пользования), соответственно, Смирнова А.А. - покупатель объекта недвижимости, в силу закона приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец (арендатор) (п.п. 2 ст. 271, п.п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ; п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ). Данные нормы права не были учтены и применены судом первой инстанции. В указанном случае договор аренды не прекращает своего действия. Также суд не учел обстоятельство того, что при заключении договора купли-продажи между истцом и Колчиным А. Д. на торговый объект N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65 в стоимость договора не входила цена на земельный участок. Удовлетворяя требования истца в части признании права общей долевой собственности на 1/82 долю земельного участка, суд не применил нормы права о сроке исковой давности, заявленные ответчиком в заявление о применении срока исковой давности от 09.11.2022. Однако, с момента заключения договора купли-продажи и переуступки прав требования договора аренды земельного участка истец ни разу не обратился к ответчику до момента подачи иска по настоящему делу с требованием передать земельный участок, не заключил ни один договор на обслуживание прилегающей территории, не оплачивал налоги на земельный участок.

Определением от 24.07.2023 к производству суда принята апелляционная жалоба лица, не участвующего в деле, Рерих Любови Владимировны, которая просит решение от 29.05.2023 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы указывает, что является также собственником торгового объекта N 31, расположенного по адресу: Краснодарский край г. Горячий Ключ ул. Урусова, д. 65, что подтверждается свидетельством о праве собственности. Поскольку Рерих Л.В., как и целый ряд иных лиц, также является собственником аналогичных объектов недвижимости, расположенных в границах участка с кадастровым номером 23:41:1002003:722, у нее также имеются права на соответствующую свою долю в праве.

От общества с ограниченной ответственностью "Галерея" поступило письменное дополнение к апелляционной жалобе, в просительной части которого обществом заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения дела N А32-10397/2023 (которое в последующем передано в суд общей юрисдикции) по иску администрации МО г. Горячий Ключ к обществу с ограниченной ответственностью "Галерея" о сносе объектов, принадлежащих обществу и расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:41:1002003:722 по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65.

Смирнова А.А. в письменной позиции заявила против приостановления и указала, что настоящее дело N А32-34060/2021 является самостоятельным по отношению к делу N А32-10397/2023 (которое в последующем передано в суд общей юрисдикции) по иску администрации муниципального образования город Горячий Ключ о сносе объектов принадлежащих обществу и может быть рассмотрено.

В судебное заседание не явились лица, участвующие в деле, а также Рерих Л.В., надлежащим образом извещенные согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционные жалобы рассматриваются в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 09.10.2023 до 12 час. 55 мин.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда 09 октября 2023 года в 12 час. 56 мин. в отсутствие лиц, участвующих в деле и Рерих Л.В.

Ходатайство ООО "Галерея" о приостановлении производства по делу до разрешения дела в суде общей юрисдикции по иску администрации МО г. Горячий Ключ о сносе объектов, принадлежащих обществу рассмотрено апелляционным судом и отклоняется, так как из дела, которое направлено в суд общей юрисдикции следует, что к сносимым объектам относится объект, принадлежащий обществу, а не предпринимателю, соответственно, права истца как на объект недвижимости в том деле не оспариваются и не могут иметь преюдициального значения для настоящего дела.

Кроме того, общество при признании отсутствующим прав на объект истца как на объект недвижимости, в судебном порядке не лишено права ставить вопрос о пересмотре состоявшихся судебных актов по настоящему дела по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.

Оценив доводы апелляционной жалобы Рерих Любови Владимировны, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что производство по данной апелляционной жалобе подлежит прекращению.

В соответствии со статьей 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на апелляционное обжалование обладают лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. К таким лицам, согласно статье 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых принят судебный акт.

Согласно части 1 статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при применении статей 257, 272, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

В случае когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 АПК РФ.

При рассмотрении дела по апелляционной жалобе лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле.

Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса производство по жалобе подлежит прекращению (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12).

Таким образом, судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

Доводы апелляционной жалобы Рерих Л.В. о том, что обжалуемое решение напрямую затрагивает его права и обязанности, не могут быть приняты, так как обжалуемое решение суда не содержит в себе выводы в отношении прав и обязанностей заявителя, нарушающие ее права.

Из дела не следует, что судом первой инстанции признано право общей долевой собственности на 1/82 долю земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:722 общей площадью 2707 кв. м, находящуюся под объектом площадью 32,9 кв. (2707 кв.м:32,9кв.м=1/82) за счет доли Рерих Любови Владимировны. Иную (меньшую) долю, причитающуюся для индивидуального предпринимателя Смирновой Аллы Александровны, в своей жалобе Рерих Любовь Владимировна не приводит, не доказывает, контррасчет доли или иной пропорции не представляет.

В настоящем случае пропорция и так является минимально возможной доли как 1/82 и рассчитана истцом, а также принята судом, исходя из площади помещения истца и площади единого неделимого земельного участка, отступление от пропорционального правила никаким образом не допущено, а, следовательно, у суда отсутствуют основания считать, что в этом случае требовалось для этого получение согласия иного самостоятельного правообладателя такого же строения, а исходя из подачи жалобы по настоящему делу, такое согласие наоборот явно блокируется, что не может поощряться в судебном порядке.

Поскольку обжалуемое решение арбитражного суда напрямую не затрагивает права и обязанности заявителя, производство по апелляционной жалобе Рерих Л.В. подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Смирновой Аллы Александровны и общества с ограниченной ответственностью "Галерея" не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на принадлежащем обществу на праве общей долевой собственности участке с кадастровым номером 23:41:1002003:15, площадью 3181 кв. м, по адресу: г. Горячий Ключ, ул. Урусова, д. 65, расположен торговый комплекс "Галерея".

Между обществом (продавец) и Колчиным А.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 06.11.2007, согласно которому продавец передал в собственность покупателю торговое помещение N 53 площадью 32,9 кв. м, расположенное на первом этаже в одноэтажном нежилом здании торгового комплекса Литер Л общей площадью 1390,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, ул. Урусова, д. 65.

Также 06.11.2007 ответчик (арендодатель) и Колчин А.Д. (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка под торговым помещением N 53 площадью 32,9 кв. м, сроком на 49 лет.

Согласно п. 3.2. договора, арендная плата за участок вносится ежеквартально безналичным платежом на счет ООО "Галерея" не позднее 5 числа первого месяца расчетного квартала.

В соответствии с п. 3.1. договора, размер арендной платы за земельный участок на дату заключения договора составляет 180 рублей в год за 1 кв. м земельного участка. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней в квартале к количеству дней данного квартала (90).

Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения ставок земельного налога, изменения индекса цен, а также в иных случаях, установленных законодательством. Размер арендной платы изменяется и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий договор направления соответствующего уведомления арендатору. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего решения ООО "Галерея" (п. 3.4 договора).

На основании соглашения собственников ООО "Галерея" и Перова В.В. о разделе земельного участка и прекращения долевой собственности от 26.04.2010 земельный участок с кадастровым номером 23:41:1002003:15 разделен на самостоятельные земельные участки.

После раздела ООО "Галерея" принадлежал участок с кадастровым номером 23:41:10002003:254, площадью 2 742 кв. м, адрес: ул. Урусова, 65, разрешенное использование: для эксплуатации торгового центра.

Материалами дела подтверждается, что Колчин А.Д. (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор от 09.04.2013 купли-продажи и переуступки прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому продавец передал в собственность покупателю торговое помещение N 53 площадью 32,9 кв. метров, расположенное в указанном торговом комплексе, а также права и обязанности арендатора по договору аренды части земельного участка от 06.11.2007.

Договор купли-продажи как объекта недвижимости зарегистрирован в ЕГРН, о чем на договоре проставлена регистрирующим органом отметка с регистрационной записью N 23-23-10/020/2013-309 (л.д.14, т.1).

В связи с перераспределением на основании соглашения от 25.11.2015 из земельного участка с кадастровым номером 23:41:10002003:254 образован участок с кадастровым номером 23:41:1002003:722 площадью 2707 кв. м, разрешенное использование - магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров. Данный участок перешел в собственность к обществу. На названном участке расположено принадлежавшее Смирновой А.А. на праве собственности торговое помещение N 53.

Согласно сведениям из ЕГРН, за Смирной А.А. осталось обременение в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:41:1002003:722, на котором расположено торговое помещение N 53.

Решением единственного учредителя ООО "Галерея" об установлении размера арендной платы от 25.02.2017 на основании заключения Торгово-промышленной палаты г. Горячий Ключ о среднерыночной стоимости объекта установлен размер годовой арендной платы за пользование земельным участком (частью земельного участка) в размере 700 руб. за 1 кв. м.

Полагая, что общество при продаже торгового павильона, не имело права на оставление за собой права собственности на земельный участок, предприниматель обратился в суд с заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент приобретения павильона Колчиным А.Д., а также приобретения права на него предпринимателем) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно абзацу 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, согласно которому поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

В пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, указано, что если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, в силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса).

До принятия Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" (далее - Закон N 118-ФЗ) положениями статей 273 и 552 Гражданского кодекса допускалась возможность указания в договоре, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Такая возможность должна быть прямо выражена в договоре.

Из материалов дела следует, что Колчину А.Д. на праве собственности принадлежал павильон N 53 как объект недвижимости.

Общество (арендодатель) и Колчин А.Д. (арендатор) заключили договор от 06.11.2007 аренды части земельного участка под торговым помещением N 53 площадью 32,9 кв. м, сроком на 49 лет.

Предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости (торговый павильон N 53) площадью 32,9 кв. м, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:41:1002003:722 (до раздела участка объект располагался на участке с кадастровым номером 23:41:1002003:0015); на момент перехода права собственности на помещение в торговом комплексе земельный участок принадлежал продавцу (обществу) на праве собственности.

Письмом АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Южный филиал Горячеключевское отделение от 06.06.2022 N 062 подтверждается факт отсутствия возможности выделить как самостоятельный земельный участок под торговым помещением N 53, принадлежавшем ответчику.

Следовательно, к Смирновой А.А. - покупателю объекта недвижимости (торгового павильона N 53) перешли права собственности на долю участка, расположенного под ее помещением.

При этом, ссылки ответчика и заявителя апелляционной жалобы относительно того, что в п. 1.6 договора купли-продажи торгового помещения от 06.11.2007 стороны предусмотрели специальное условие, согласно которому права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимися в нем помещениями передаются покупателю на праве долгосрочной аренды части земельного участка под приобретаемым помещением, правомерно отклонены судом как необоснованные и не соответствующие действующему законодательству

Положениями статей 273 и 552 Гражданского кодекса, в редакции до Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" допускалась возможность указания в договоре, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Данная возможность должна быть прямо выражена в договоре.

Однако, данное условие договора купли-продажи объекта допускалось до принятия Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации". Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 307-ЭС17-5707 по делу N А56-33380/2016.

Вместе с тем, спорный договор купли-продажи помещения от 06.11.2007 заключен после принятия Закона N 118-ФЗ. Редакции статей 273 и 552 ГК РФ, действовавшие на момент заключения договора купли-продажи, предусматривали переход от продавца недвижимости права собственности на земельный участок, занятый приобретенной покупателем недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, учитывая, что п. 1.6 договора купли-продажи помещения от 06.11.2007 противоречит действующему на момент его заключения законодательству, данный пункт является недействительным (ничтожным), в связи с чем, у сторон отсутствовали основания для заключения договора от 06.11.2007 аренды части земельного участка под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м, что свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды, в связи с чем доводы апелляционной жалобы общества подлежат отклонению.

Судом также отмечено, что возникновение права на земельный участок является следствием возникновения права на объект недвижимости.

Данные выводы подтверждаются решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2022 по делу N А32-6238/2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2022; постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2023 по делу N А32-6238/2021.

Вступившим в законную силу решением суда от 28.03.2023 по делу N А32-6257/2021 в удовлетворении исковых требований ООО "Галерея" к ИП Смирновой А.А. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование частью земельного участка под торговым павильоном N 53 в здании ТЦ "Галерея", расположенному по адресу: г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65, за период с 06.04.2017 по 01.06.2021 в размере 103 635 руб., неустойки за период с 06.04.2017 по 31.08.2021 в размере 43 097,77 руб. отказано в полном объеме. Суд кассационной инстанции в постановлении от 11 мая 2022 г. по делу N А32-6257/2021 указал следующее. Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент приобретения павильона Колчиным А.Д., а также приобретения права на него предпринимателем) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. В пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, указано, что если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, в силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса). Из дела следует, что Колчину А.Д. на праве собственности принадлежал павильон N 53. Общество (арендодатель) и Колчин А.Д. (арендатор) заключили договор от 06.11.2007 аренды части земельного участка под торговым помещением N 53 площадью 32,9 кв. м, сроком на 49 лет. На основании договора купли-продажи и переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 09.04.2013 право собственности на объект недвижимости (торговый павильон N 53) площадью 32,9 кв. м и право аренды на земельный участок перешли к предпринимателю. Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 307-ЭС17-5707 и в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, о возникновении у покупателя и продавца режима общей долевой собственности на земельный участок, при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании. Таким образом, суды указали, что к Смирновой А.А. - покупателю объекта недвижимости (торгового павильона N 53), перешли все права собственности на долю земельного участка, расположенного под помещением.

При этом, обществом в суде первой инстанции заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям в части признании права, которые судом правомерно отклонены, поскольку в силу статьи 208 Гражданского кодекса исковая давность не распространяется на требования собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

В отношении заявленного ответчиком ходатайства о пропуске предпринимателем срока исковой давности по требованию о признании недействительным (ничтожным) условия о переуступке прав и обязанностей по договору аренды на срок 49 лет на часть земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:15 под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65, отраженное в п. 1.1 договора от 09.04.2013, суд обоснованно исходил из следующего.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1 и 2 статьи 199 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В данном случае, оспариваемый договор аренды части земельного участка заключен 06.11.2007, условие о переуступке прав и обязанностей по договору аренды указаны в договоре от 09.04.2013, то есть с указанной даты началось исполнение оспариваемой сделки, следовательно, срок исковой давности истек.

Исковое заявление подано истцом в суд 28.07.2021, что подтверждается штампом отдела делопроизводства на исковом заявлении.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным условия о переуступке прав и обязанностей по договору аренды на срок 49 лет на часть земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:15 под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65, отраженное в п. 1.1 договора от 09.04.2013 купли-продажи торгового павильона и переуступки прав и обязанностей по договору аренды с рассрочкой платежа, заключенного между Смирновой А.А. и Колчиным А.Д.; признания недействительным договора аренды части земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:15 под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м в торговом комплексе по адресу Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65, заключенный на срок 49 лет 06.11.2007 между ООО "Галерея" и Колчиным А.Д. судом отказано.

Судом также отмечено, что по смыслу разъяснений, приведенных в абзаце четвертом пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", доводы о ничтожности сделки оцениваются судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Таким образом, п. 1.6 договора купли-продажи помещения от 06.11.2007 противоречит действующему на момент его заключения законодательству, данный пункт является недействительным (ничтожным), в связи с чем, у сторон отсутствовали основания для заключения договора от 06.11.2007 аренды части земельного участка, под павильоном N 53 площадью 32,9 кв. м, что свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды.

Согласно абзацу 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

В связи с изложенным возражения истца и одновременно заявителя жалобы в указанной части судом правомерно отклонены, так как данные требования не являются негаторными, к ним применим срок исковой давности, о чем прямо указано в статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

По требованию о взыскании с общества денежных средств в сумме 72 218,28 руб., уплаченных за аренду части земельного участка за период с 09.04.2013 до момента вступления в законную силу решения суда, суд обоснованно указал следующее.

Как установлено судом, истец оплачивал арендные платежи за аренду части земельного участка, в материалы дела представлены копии квитанций за 2014, 2015 и 2016 годы.

По требованию о взыскании с общества денежных средств в сумме 72 218,28 руб., уплаченных за аренду части земельного участка, ООО "Галерея" заявило ходатайство о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (пункт 1 статьи 197 Кодекса)

Статьей 204 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. При оставлении судом иска без рассмотрения течение срока исковой давности, начавшееся до предъявления иска, продолжается в общем порядке, если иное не вытекает из оснований, по которым осуществление судебной защиты права прекращено (пункт 2 статьи 204 Кодекса).

Как указывается в абзаце четвертом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

Доказательства прерывания срока исковой давности, обращения к обществу с претензиями о возврате уплаченных арендных платежей предпринимателем не представлены.

Поскольку исковое заявление подано в суд 28.07.2021, суд пришел к выводу об обоснованности довода ответчика о пропуске трехлетнего срока исковой давности, уважительность причин пропуска истцом не приводилась, ходатайство о восстановлении срока не подавалось.

На основании изложенного, в удовлетворении требований о взыскании с общества денежных средств в сумме 72 218,28 руб., уплаченных за аренду части земельного участка ООО "Галерея" судом правомерно отказано.

При таких обстоятельствах, у апелляционного суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения суда первой инстанции.

Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, дублирующие доводы, изложенные в иске и отзыве на иск, основаны на несогласии заявителей с выводами суда первой инстанции, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2023 по делу N А32-34060/2021 оставить без изменений, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Смирновой Аллы Александровны и общества с ограниченной ответственностью "Галерея" без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Смирновой Аллы Александровны (ОГРНИП 304230512600400) в доход федерального бюджета 3000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Производство по апелляционной жалобе Рерих Любови Владимировны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2023 по делу N А32-34060/2021 прекратить.

Возвратить Рерих Любови Владимировне из федерального бюджета 3000 рублей госпошлины, уплаченных при подаче апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 10.07.2023.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова Я.Л. Сорока