Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2023 г. N 13АП-27111/23 по делу N А56-39572/2022

г. Санкт-Петербург

14 октября 2023 г.

Дело N А56-39572/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.,

судей Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Цивилевой Т.Е.,

при участии:

от истца: Мещерякова Ю.В. - по доверенности от 11.04.2022, Козлов В.Г. - по доверенности от 16.12.2019;

от ответчика: Фролов В.Б. - по доверенности от 02.06.2023;

от третьего лица: не явился, извещен (ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27111/2023) индивидуального предпринимателя Кашфулисламова Константина Сергеевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2023 по делу N А56-39572/2022 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя Кашфулисламова Константина Сергеевича (ИНН 471402795900, ОГРНИП 315470400003656);

к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 2/6, литера А, ОГРН 1097847130886);

третье лицо: Федеральное государственное унитарное предприятие "Научно-исследовательский технологический институт имени А.П. Александрова";

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кашфулисламов Константин Сергеевич (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - ответчик, Управление, МТУ Росимущества) об урегулировании разногласий сторон по договору аренды земельного участка N 754-ГП, заключаемого между истцом и ответчиком в следующей редакции:

- исключить пункт 2.2 договора, устанавливающий обратную силу договора;

- изменить пункт 3.1 договора, установив ежегодный размер арендной платы в размере, определенном экспертом;

- изменить пункт 3.3 договора, изложив его в следующей редакции: "3.3. Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Новый размер арендной платы становится обязательным с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор";

- включить пункт 4.2.7 в следующей редакции: "4.2.7. Передать земельный участок и межевые знаки по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента заключения настоящего Договора";

- исключить пункт 4.4.14 договора, устанавливающий обязанность по уборке мусора и покосу травы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие "Научно-исследовательский технологический институт имени А.П. Александрова" (далее - третье лицо).

Решением суда от 19.06.2023 урегулированы разногласия, возникшие между Предпринимателем и Учреждением при заключении договора аренды земельного участка N 754-ГП, пункты 2.2, 3.1, 3.3, 4.4.14 договора изложены в приведенной судом редакции, оснований для включения пункта 4.2.7 договора редакции заявителя судом не установлено.

Не согласившись с принятым решением, Предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 19.06.2023 в части отказа в удовлетворении требований отказать, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что, отказывая в удовлетворении требования об исключении пункта 2.2 договора, суд первой инстанции не учел положения пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Податель жалобы также находит ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для включения в условия договора обязанности арендодателя по передаче земельного участка и межевых знаков. По мнению подателя жалобы, условия пункта 3.3 договора в части изменения размера арендной платы на размер уровня инфляции в случае, когда рыночная стоимость права аренды земельного участка остается неизменной, противоречат нормам действующего законодательства.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление просило решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Предпринимателю на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: здание временной проходной с кадастровым номером 47:15:0000000:3070, навес для брикетирования с кадастровым номером 47:15:0000000:2277, площадка для хранения металлолома с кадастровым номером 47:15:0000000:15083, путь железнодорожный с кадастровым номером 47:15:0000000: 14564, ЛЭП с кадастровым номером 47:15:0000000:3219, ограждение с кадастровым номером 47:15:0000000:14167, сети канализационные с кадастровым номером 47:15:0000000:2556, водопровод с кадастровым номером 47:15:0000000:2557, сети телефонной связи с кадастровым номером 47:15:0000000:2656, подъездная дорога с кадастровым номером 47:15:0000000:14471.

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 39 218 кв.м, расположенном по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, г. Сосновый Бор, вид разрешенного использования: под промышленную площадку, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 47:15:0112002:624, и находящемся в собственности Российской Федерации.

Предприниматель 09.03.2021 обратился в МТУ Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 47:15:0112002:624 в аренду без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для использования под промышленную площадку.

24.01.2022 Предпринимателю направлен проект договора аренды земельного участка от 24.01.2022 N 754-ГП, рассмотрев который истец в соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Письмом от 29.03.2022 N 78-09/4294 Управление отказалось от заключения договора на условиях, предложенных Предпринимателем, что и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Предприниматель просил урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении договора следующим образом:

- исключить пункт 2.2 договора, устанавливающий обратную силу договора;

- изменить пункт 3.1 договора, установив ежегодный размер арендной платы в размере, определенном экспертом;

- изменить пункт 3.3 договора, изложив его в следующей редакции: "3.3. Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Новый размер арендной платы становится обязательным с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор";

- включить пункт 4.2.7 в следующей редакции: "4.2.7. Передать земельный участок и межевые знаки по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента заключения настоящего Договора";

- исключить пункт 4.4.14 договора, устанавливающий обязанность по уборке мусора и покосу травы.

Суд первой инстанции с учетом возражений сторон относительно подлежащего установлению размера арендной платы по договору назначил по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, проведение которой поручил эксперту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "Петроэксперт" Бурмистрову Ю.В.

По результатам проведенной экспертизы в суд поступило заключение эксперта от 30.01.2023 N 22/133-А56-39572/2922, согласно которому годовая рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 219 кв.м с кадастровым номером 47:15:0112002:624, расположенного по адресу: Ленинградская область, Сосновый Бор, округленно составляет 1 828 378 руб. 00 коп.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции признал его надлежащим и допустимым доказательством по делу, а изложенные в нем сведения достоверными, в связи с чем посчитал возможным установить ежегодный размер арендной платы в пункте 3.1 договора в соответствии с заключением эксперта от 30.01.2023 N 22/133-А56-39572/2922

При этом, удовлетворяя требования в означенной части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оплата за пользование земельным участком в установленном пунктом 3.1 договора должна быть произведена с 24.01.2018 (дата регистрации права собственности Предпринимателя на объекты).

В этой связи, приняв во внимание, что с момента возникновения права собственности на объекты истец начал пользоваться земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условия договора аренды земельного участка распространяются на отношения, возникшие с 24.01.2018 (дата регистрации права собственности Предпринимателя на объекты).

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на ранее возникшие между сторонами отношения является правом сторон, поэтому при отсутствии обоюдного волеизъявления условия договора не могут быть распространены на предыдущий период по требованию только одной стороны.

При этом в силу принципа платности землепользования (статьи 1, 39.7, 65 ЗК РФ) невключение соответствующего условия в договор не влечет освобождения арендатора от обязанности оплатить фактическое землепользование за период, не урегулированный договором.

В этой связи оснований для распространения установленных условий договора на правоотношения сторон, возникшие с 24.01.2018, у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем решение суда в части изложения пунктов 2.2, 3.1 договора подлежит изменению, путем указания, что условия настоящего договора подлежат распространению на правоотношения сторон, возникшие после его заключения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Пунктом 10 Правил предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, - не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Из содержания пунктов 8, 9, 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (права аренды) (пункты 9 и 10 Правил).

Соответственно, как верно указано судом первой инстанции, в тот год, когда изменяется рыночная стоимость арендной платы, коэффициент инфляции не применяется, а начинает применяться только со следующего года, в связи с чем изложить пункт 3.3 договора в редакции протокола разногласий, не представляется возможным.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

Земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:15:0112002:67, предоставленного акционерному обществу "Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях".

Основанием раздела земельного участка с кадастровым номером 47:15:01 12002:67 было соответствующее заявление истца от 16.01.2020, кадастровые работы, в том числе межевание земельного участка, установление границ земельного участка и подготовку межевого плана, проводились не за счет денежных средств федерального бюджета, их выполнение обеспечивал Предприниматель.

Сведения об установлении межевых знаков в результате выполнения кадастровых работ в МТУ Росимущества не поступала.

В соответствии с пунктом 3 "Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства", утвержденных Росземкадастром от 17.02.2003, межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

В соответствии с пунктом 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Таким образом, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, согласно действующему законодательству, установление межевых знаков носит рекомендательный характер. Необходимость установления межевых знаков устанавливается техническим заданием при заключении подрядного договора на выполнение кадастровых работ заинтересованным лицом.

В данном случае, приняв во внимание, что работы по межеванию земельного участка МТУ Росимущества не проводились, последнее не располагает сведениями об установке межевых знаков, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности передачи межевых знаков по акту приема-передачи и, как следствие, об отсутствии оснований для заключения договора по пункту 4.2.7 в редакции покупателя.

Отказывая во включении в договор пункта 4.4.14, обязывающего арендатора проводить регулярную уборку мусора и покос травы, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии с пунктом 67 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации" правообладатели земельных участков (собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков), расположенных в границах населенных пунктов обязаны производить своевременную уборку мусора, сухой растительности и покос травы, а также ввиду того, что согласно части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

На основании изложенного, принимая во внимание, что нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого по делу судебного акта, при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2023 подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ в части изложения редакции пунктов 2.2, 3.1 договора, в остальной части решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу Предпринимателя - без удовлетворения.

С учетом категории спора судебные расходы за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции распределению между сторонами не подлежат и относятся на понесшие их стороны.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2023 по делу N А56-39572/2022 изменить в части изложения редакции пунктов 2.2, 3.1 договора, в связи с чем изложить абзацы второй и третий решения суда в следующей редакции:

"п.2.2 договора: условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами после заключения договора. На момент заключения договора участок находится в фактическом пользовании арендатора, акт приема-передачи не оформляется.

- пункт 3.1 договора: Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в год в размере 1 828 378 руб. (Один миллион восемьсот двадцать восемь тысяч триста семьдесят восемь) руб. на основании заключения ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "Петроэксперт" Бурмистровой Ю.В. от 30.01.2023 N 22/133-А56-39572/2922.".

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2023 по делу N А56-39572/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Н. С. Полубехина В. В. Черемошкина