Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2023 г. N 09АП-56836/23 по делу N А40-45621/2023

г. Москва

12 октября 2023 г.

Дело N А40-45621/23

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.В. Валюшкиной,

судей Т.В. Захаровой, Е.А. Ким,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Солодовниковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Переселение-инвест" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.07.2023 по делу N А40-45621/23,

принятое по иску ООО "Переселение-инвест" к Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о признании торгов недействительными,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Калямина Е.А. по доверенности от 30.05.2022,

ответчика: Агафонова А.В. по доверенности от 12.05.2023,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Переселение-инвест" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о признании недействительными торгов открытого аукциона в электронной форме N SBR028-2211220022 на право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Ново-Астрахановская, N 38А, взыскании денежных средств уплаченных в качестве задатка в размере 1 065 600 руб.

Решением арбитражного суда от 06.07.2023 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.11.2022 года ответчиком ППК "Фонд развития территорий" на площадке АО "Сбербанк-АСТ" было размещено извещение N SBR028-2211220022 о начале подачи заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Ново-Астраханская, N38А.

В границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:020636:65 расположен объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом (от 6 этажей и выше), согласно действующему разрешению на строительство N 64-RU 647304000-283-2015 от 23.11.2015 г. общая площадь- 22008,24 кв.м, объем-66828,12 куб.м., количество этажей-21, в том числе подземных-1, количество секций-2 шт., количество квартир-224 шт., в том числе однокомнатных-73 шт., двухкомнатных-75 шт., трехкомнатных- 76 шт., общая площадь квартир с учетом балконов и лоджий-14617,75 кв.м.

Степень строительной готовности объекта незавершенного строительства- 24%, указанная информация содержится в заключении ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг", об "Оценке градостроительного потенциала территории по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Ново-Астраханская, д.38 А" (земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65). В разделе Технико-экономических показателей (ТЭП) проекта, стр. 8 в качестве источников информации упомянуты: разрешение на строительство N 64-RU 64304000-283-2015 от 23.11.2015, положительное заключение негосударственной экспертизы N 64-1-4-0078-13 от 30.09.2013.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок, было подано три заявки на участие в открытом аукционе в электронной форме: N Э-1, N Э-2, N Э-3.

28.12.2022 Фондом был размещен Итоговый протокол N 08-18/615-ППК, согласно которому участник заявки N Э-3 ООО "Переселение-Инвест" допущен к открытому электронному аукциону и признан победителем.

Стоимость переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: Саратовская область, город Саратов, ул. Ново-Астраханская, N 38 А, 203 742 720 руб.

Согласно проектной документации по объекту "Многоэтажный многоквартирный жилой дом (от 6 этажей и выше) по адресу: Ново-Астраханское шоссе, N 38А в Заводском районе г. Саратова", шифр 5894-1 (А,Б), предусмотрено размещение автомобильных парковок с общим количеством машиномест-62.

В связи с невозможностью расположения автомобильной парковки на земельном участке с кадастровым номером 64:486020636:65. согласно предоставленному ООО "Град-Инвест" "Соглашения о совместном использовании земельного участка" б/н от 25 апреля 2013 г. 62 машиноместа располагаются на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020636:14.

Как указывает истец, в пакете документации по аукциону N SBR028-2211220022 отсутствовал генеральный план строительства многоквартирного жилого дома (от 6 этажей и выше) по адресу: Ново-Астраханское шоссе, N 38А, в соответствии с которым, расположение 62 машино-мест к МКД предусмотрено на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020636:14.

При наличии указанной документации ООО "Переселение-Инвест" не участвовало бы в аукционе N SBR028-2211220022, так как приобретая имущественные права на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, без земельного участка с кадастровым номером 64:48:020636:14, строительство и ввод жилого дома в эксплуатацию невозможно, так как не предусмотрено проектной документацией.

Истец, указывая, что использование данных земельных участков отдельно друг от друга невозможно, обратился к ответчику с заявлением об отказе от заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65 по результатам аукциона N SBR028-2211220022 и возврате задатка в размере 1 065 600 руб., перечисленных платежным поручением N 1307 от 21.12.2022.

Претензия оставлена ответчиком без ответа и без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, подлежащие установлению в данном деле, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказаны.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что Фонду следовало формировать предмет аукциона с учетом проектной документации; проектная документация в отношении спорного объекта разрабатывалась с учетом двух земельных участков, в свою очередь в аукционной документации отсутствовали сведения, позволяющие определить, что предмет аукциона сформирован в нарушение проектной документации без земельного участка под парковочные места к жилому дому; продавцом были скрыты существенные условия, при наличии которых, покупатель не принял бы решение о покупке, чем самым был введен в заблуждение относительно предмета сделки, проявив при этом должную осмотрительность и осторожность; указанные обстоятельства свидетельствуют, а доказательства подтверждают, что сделка совершенна истцом под влиянием заблуждения и должна быть признана судом недействительной по иску покупателя, поскольку заблуждение было настолько существенным, что истец, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел.

Суд отклоняет приведенные доводы апелляционной жалобы, как направленные на переоценку выводов суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ в арбитражный суд вправе обратиться заинтересованное лицо за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Таким образом, обращение в суд за защитой своих нарушенных прав ставит своей целью восстановление этих прав.

Из пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

По смыслу нормы статьи 449 ГК РФ правом на предъявление иска о признании торгов недействительными обладают лишь заинтересованные лица, к числу которых относятся участники торгов, а также лица, которым было отказано в участии в торгах и которые полагают, что отказ является незаконным и нарушает их права.

Согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5).

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 суд указал на то, что при рассмотрении споров о признании недействительными публичных торгов в силу положений ч. 1 ст. 65 АПК РФ истцу следует прежде всего доказать, какие конкретно его права и законные интересы в результате проведения торгов были нарушены и каким образом признание торгов недействительными повлекло бы восстановление этих прав.

Согласно материалам дела, предметом оспариваемых торгов являлось право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Ново-Астраханская, N 38А.

К лотовой документации прилагались следующие документы: выписка из ЕГРН от 02.11.2022; договора аренды земельного участка от 08.12.2010 N А-10-1022Ф-2; разрешение на строительство от 23.11.2015 N 64-RU 64304000-283-2015; документация открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Ново-Астраханская, N38А (далее - документация); проект договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка; заключение ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг" (SRG-Consulting) по оценке градостроительного потенциала территории по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Ново-Астраханская, д. 38А (земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65); презентация по объекту.

Право аренды земельного участка перешло к организатору аукциона на основании определения Арбитражного суда Саратовской области по делу от 09.09.2021 N А57-11642/2018 о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии со статьей 201.15.2-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Имущественные права Фонда подтверждаются записью в Едином государственном реестре недвижимости государственной регистрации: право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65 - от 25.05.2022 N 64:48:020636:65-64/136/2022-153.

На спорный земельный участок выдано действующее разрешение на строительство от 23.11.2015 N 64-RU 64304000-283-2015 (срок действия разрешения до 09.09.2024), заключен действующий договор аренды земельного участка от 08.12.2010 N А-10-1022Ф-2 сроком до 08.12.2035.

На странице 21 заключения ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг" (SRG-Consulting) по оценке градостроительного потенциала территории по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Ново-Астраханская, д. 38А (земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65) имеется фрагмент карты функциональных зон Генерального плана города Саратова.

Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы от 30.09.2013 N 64-1-1-0078-13 и проектной декларации установлено, что объектом строительства является многоэтажный многоквартирный жилой дом на спорном земельном участке.

При должной степени осмотрительности истец мог ознакомиться с аукционной документацией. Истец, подав заявку в соответствующей форме, подтвердил свою осведомленность о состоянии выставляемого на аукцион объекта, не просил ответчика представить разъяснение аукционной документации в части характеристики объекта аренды.

Кроме того, у подавшего на участие в аукционе заявку участника имеется право на ее отзыв (п.2.7 документации). То есть, при наличии соответствующего намерения, ООО "Переселение-Инвест" имело реальную возможность отозвать ранее поданную заявку посредством подачи уведомления в электронном виде.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений в ходе проведения открытого аукциона в электронной форме, которые могли повлечь признание самой процедуры и заключаемого по ее результатам договора недействительным.

Доказательств обратного истцом не представлено. С учетом изложенных сведений о проведении торгов, оспариваемые торги проведены в полном соответствии с законодательством РФ.

Отсутствие генерального плана строительства многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку предметом оспариваемых торгов являлось право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65 и к документации прилагались все необходимые документы, касательно данного земельного участка.

Организатором торгов были представлены все документы и сведения, характеристика объекта продажи осуществлена таким образом, что любое заинтересованное лицо имело четкое представление о том, какое имущество выставлено на торги, процедура прозрачности проведения аукционной процедуры и равный доступ участников в аукционе были обеспечены.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:14 не являлся предметом аукциона N SBR028-2211220022, участники торгов не были введены в заблуждение относительно предмета торгов, допущенная конкурсным управляющим ошибка в адресе здания не повлекла введение участников торгов в заблуждение относительно объекта продажи.

Кроме того, согласно условиям документации, денежные средства, внесенные в виде задатка участниками, принявшими участие в процедуре, возвращаются организатором торгов участнику, отозвавшему заявку на участие в аукционе в установленный извещением о проведении аукциона срок, не позднее трех рабочих дней с даты поступления уведомления от такого участника об отзыве заявки на участие в аукционе. Однако таким право истец не воспользовался.

Более того, продавец заключает договор с победителем не ранее 10 и не позднее 30 календарных дней после публикации протокола об итогах аукциона. В случае уклонения победителя аукциона от заключения договора в установленные документацией сроки - задаток не возвращается.

В силу п.2.1 продавец вправе признать лицо, с которым заключается договор, уклонившимся от заключения договора, в том числе, в случаях: прямого письменного отказа лица от заключения договора (от 23.01.2023 N 16); непредставления подписанного участником аукциона проекта договора в предусмотренный для этого в пункте 10.1 документации срок.

Учитывая изложенное, оснований для возврата денежных средств истцу не имеется.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2023 по делу N А40-45621/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Т.В. Захарова Е.А. Ким