Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2023 г. N 09АП-60283/23 по делу N А40-73656/2023

г. Москва

12 октября 2023 г.

Дело N А40-73656/23

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей:	Марковой Т.Т., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.07.2023 по делу N А40-73656/23

по заявлению: ООО "Медлайн сервис"

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы; 2) ООО "Гарантия +"; 3) УФАС по г. Москве об оспаривании решения,

при участии:

от заявителя:	Долгошеев А.А. по доверенности от 20.04.2023;
от заинтересованного лица:	Струков Д.В. по доверенности от 25.04.2023;
от третьих лиц:	не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Медлайн сервис" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным уведомление от 10.03.2023 года N КУВД-001/2023-7711866/3 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0005009:5043, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевское шоссе дом 58; об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора N 31 передачи договора купли-продажи недвижимости от 18.03.2019 N 59-5897 (с поручительством) от 29.11.2022 года, заключенного между ООО "Медлайн Сервис" (поручитель) и ООО "Гарантия+" (должник), в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0005009:5043, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевское шоссе дом 58.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент городского имущества города Москвы, ООО "Гарантия +" и УФАС по г. Москве.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.07.2023 заявленные требования удовлетворены.

Регистрирующий орган, не согласившись с принятым решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении требований.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела, доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ООО "Медлайн Сервис" является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0005009:5043, общей площадью 311,4 кв. м. (этаж 1, пом. I, комн. 42-51), расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевское шоссе дом 58, на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 18.03.2019 года N 59-5897, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с федеральными законами от 16.06.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 12.03.2019 N 9082 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевское шоссе дом 58, общей площадью 311,4 кв. м", о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права собственности N77:09:0005009:5043-77/009/2019-1 от 04.04.2019.

28.02.2023 ООО "Медлайн Сервис" (через филиал ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ района Крылатское) обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлениями N MFC-0558/2023-317013-1 от 28/02/2023 года, N MFC0558/2023-317013-2 от 28/02/2023 года о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0005009:5043, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевское шоссе дом 58.

В качестве правоустанавливающего документа со стороны ООО "Медлайн Сервис" представлен Договор N 31 передачи договора купли-продажи недвижимости от 18.03.2019 N 59-5897 (с поручительством) от 29.11.2022 года, заключенного между ООО "Медлайн Сервис" (поручитель) и ООО "Гарантия +" (должник), по которому поручитель обязуется передать в собственность должника вышеуказанный объект недвижимости, а должник принять и оплатить это имущество.

Уведомлением от 10.03.2023 N КУВД-001/2023-7711866/3 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0005009:5043, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевское шоссе дом 58, учетно-регистрационные действия Управлением Росреестра по Москве приостановлены до 07 июня 2023 года.

В качестве причине приостановки регистрационных действий, Управление Росреестра по Москве указывает, что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона N 159-ФЗ, другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества.

Не согласившись с данным уведомлением, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев повторно материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, в силу следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Данное право уже реализовано ООО "Медлайн Сервис" в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанный объект недвижимости принадлежит на праве собственности ООО "Медлайн Сервис" и не является государственной или муниципальной собственностью. В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского 9 кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно условиям пункта 2.5. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 18.03.2019 N 59-5897, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, ООО "Медлайн Сервис" вправе продать или иным способом произвести отчуждение объекта новому покупателю, передав права и обязанности по договору в соответствии со статьей 392.3 ГК РФ, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на оставшуюся сумму основного долга (включая задолженность по основному долгу), процентов и неустойки (штрафов и пени), начисленных на момент заключения договора передачи договора купли-продажи недвижимости с поручительством.

Письмом от 15.02.2023 N ДГИ-1-2588/23-1 Департамент городского имущества города Москвы согласовал ООО "Медлайн Сервис" переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимости по договору N 31 передачи договора купли- продажи недвижимости от 18.03.2019 N 59-5897 (с поручительством) от 29.11.2022.

Переход права собственности на выкупаемую недвижимость от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

П. 2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с п.2.5. Договора от 10.10.2022 N 59-7980 Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта), передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со ст. 392.3 ГК РФ покупателя на всю сумму задолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 настоящего Договора, либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу.

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя по Договору и ст. 392.3 ГК РФ общество вправе передать новому покупателю права и обязанности по Договору с согласия продавца.

В случае отсутствия согласия продавца такая передача является ничтожной (п.2 ст. 391 ГК РФ).

При этом согласие Департамента обусловлено тем, что общество остается поручителем за нового покупателя на оставшуюся сумму основного долга (включая задолженность по основному долгу), процентов и неустойки (штрафов и пени), начисленных на момент заключения договора передачи договора купли-продажи недвижимости с поручительством, а также процентов за предоставленную рассрочку и штрафных санкций, начисляемых до момента надлежащего исполнения обязательств по Договору.

Как указал Департамент в судебном заседании, учитывая, что обществом представлен договор передачи договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 18.03.2019 N 59-5897 (с поручительством) от 29.11.2022 N 31, Департамент согласовал передачу прав и обязанностей ООО "Гарантия +" по Договору.

Также Департамент разъяснил ООО "МедлайН Сервис", что для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемую недвижимость обществу и новому покупателю необходимо представить в Управление Росреестра по Москве согласие Департамента, как залогодержателя, выраженное в письменном согласие от 15.02.2023 ДГИ-1-2588/23.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Ч. 2 ст. 14 Законом о недвижимости, установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, уведомление от 10.03.2023 N КУВД-001/2023-7711866/3 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0005009:5043, расположенного по адресу: г. Москва. Хорошевское шоссе дом 58 не соответствует вышеуказанным положениям законодательства РФ.

Таким образом, требования подлежали правомерному удовлетворению в силу ст. 198 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и отклонены, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, нормы процессуального законодательства при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2023 по делу N А40-73656/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Т.Т. Маркова М.В. Кочешкова