Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2023 г. N 09АП-62528/23 по делу N А40-4134/2023

г. Москва

16 октября 2023 г.

Дело N А40-4134/23

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: В.А. Яцевой,

судей:	И.В. Бекетовой, И.А. Чеботаревой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Н.С. Криворотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2023 по делу N А40-4134/23-145-32,

по заявлению Коммерческий банк "Союзный" (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН: 1027739051383, ИНН: 7708072196)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 1097746680822, ИНН: 7726639745)

третьи лица: 1) ООО "РИНГО-ТРЭЙД", 2) Департамент городского имущества города Москвы, 3) АО "Московский областной банк"

о признании незаконными решения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя:	Иванов Д.Б. по дов. от 30.03.2022;
от заинтересованного лица:	Корнилова М.В. по дов. от 14.06.2023 N Д-78/2023;
от третьих лиц:	1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Коммерческий банк "Союзный" (общество с ограниченной ответственностью) (далее - заявитель, общество, ООО КБ "СОЮЗНЫЙ") обратилось в арбитражный суд г. Москвы с заявлением недействительными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление, заинтересованное лицо), оформленных уведомлениями от 05.12.2022 N КУВД-001/2022-52110782/2, от 29.12.2022 N КУВД-001/2022-52110782/4 и от 02.03.2023 NN КУВД-001/2022-52110782/5, КУВД-001/2022-52110782/6, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления регистрационных действий в отношении помещения с кадастровым номером 77:06:0002018:6450, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нагорная, д.7, корп.1 на основании представленных заявителем документов (с учетом ходатайства об уточнении заявленных требований, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО "РИНГО-ТРЭЙД", Департамент городского имущества города Москвы, АО "Московский областной банк"

Решением суда от 24.07.2023 заявление общества удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению Управления, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу; считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В судебное заседание третьи лица своих представителей не направили, суд располагает доказательствами их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением арбитражного суда города Москвы от 18.03.2020 по делу N А40-4819/20 ООО "Коммерческий банк "Союзный" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов" (далее - Агентство).

Между ООО КБ "СОЮЗНЫЙ" (участник строительства) и ООО "РИНГО-ТРЭЙД" (застройщик) заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.12.2016 N 139/0-4/0-6/2016 (далее - договор). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (дата регистрации 22.12.2016 запись N 77-77/006-77/003/008/2016- 388/1).

В соответствии с п. 2.1 договора, участнику строительства подлежит передаче, в том числе, объект долевого строительства - нежилые помещения, этаж подвальный, номер объекта 0-4, площадь 235,48 кв. м., располагающийся по адресу: г. Москва, ул. Нагорная, д. 7, корп. 1 (далее - объект долевого строительства). Стоимость объекта долевого строительства составила 25 902 800 рублей (110 000 рублей за кв.м.).

Договор участия в долевом строительстве был оплачен участником строительства в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями: N 2874 от 28.12.2016, N 218 от 06.02.2017, N 314 от 27.02.2017, N 372 от 06.03.2017, N416 от 15.03.2017, N 429 от 16.03.2017, N 458 от 22.03.2017, N 502 от 30.03.2017, N627 от 13.04.2017, N 704 от 26.04.2017, N 827 от 18.05.2017, N 874 от 26.05.2017.

31.12.2020 многоквартирный дом по адресу: г. Москва, ул. Нагорная, д. 7, корп. 1 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

20.05.2020 между ООО КБ "СОЮЗНЫЙ" и ООО "РИНГО-ТРЭЙД" подписан акт приема-передачи объектов долевого строительства нежилых помещений в доме после реконструкции жилого дома с надстройками и пристройками по адресу: город Москва, ул. Нагорная, д. 7, корп. 1 (далее - акт приема-передачи), согласно которому площадь объекта долевого строительства составила 237,40 кв.м.

14.04.2020 многоквартирный дом по адресу г. Москва. ул. Нагорная, д. 7, корп. 1 поставлен на кадастровый учет. Объекту долевого строительства присвоен кадастровый номер 77:06:0002018:6450.

В Управление было представлено заявление о регистрации права собственности на объект долевого строительства, по результатам рассмотрения которого государственная регистрация права собственности ООО КБ "СОЮЗНЫЙ" на объект долевого строительства была приостановлена уведомлением Управления Росреестра по Москве N КУВД-001/2022-52110782/2 от 05.12.2022.

Участник строительства с целью устранения причин приостановления регистрации представил в регистрирующий орган справку от 13.12.2022, выданную конкурсным управляющим ООО "РИНГО-ТРЭЙД" Сливкой М.В., о том, что переданные по акту приема-передачи от 20.05.2021 нежилые помещения после постановки дома на кадастровый учет имеют иные характеристики в сведениях ЕГРН. Так, спорное нежилое помещение 0-4 имеет номер 6.

Управлением уведомлениями от 02.03.2023 N N КУВД-001/2022-52110782/5, КУВД-001/2022-52110782/6 отказано в государственной регистрации права на нежилое помещение N 6, площадью 237,40 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0002018:6450, располагающееся по адресу: г. Москва, ул. Нагорная, д. 7, корп. 1.

Посчитав, что уведомления регистрирующего органа не соответствуют закону, нарушает его законные права и интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом N 218-ФЗ, а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами.

Статьей 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно статье 18 Закона N 218-ФЗ, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с частью 5 статьи 18 закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Порядок проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрация прав определен указанным законом, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

При этом, понятие "правовой экспертизы" представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 29 Закона N 218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, 30.06.2005 между ООО "РИНГО-ТРЭЙД" (инвестор) и Правительством Москвы (Администрация) был заключен инвестиционный контракт (далее - контракт) (реестровый N 13-032788-5601-0026-00001-05), предметом которого является реализация инвестиционного проекта жилого дома по адресу г. Москва, ул. Нагорная, д. 7, корп. 1, согласно которому ООО "РИНГО-ТРЭЙД" принял на себя обязательство произвести реконструкцию жилого дома и ввести реконструированный объект в эксплуатацию не позднее 31.05.2019.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и п. 3.4 контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта, при этом в соответствии со статьей 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права собственности на объект недвижимости производится после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Согласно п. 3.1 контракта, распределение площади встроенно-пристроенных нежилых помещений между сторонами установлено следующим образом: - 50 % - в собственность инвестору, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта; - 50 % - в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы.

Согласно п.7.3 контракта, инвестор вправе самостоятельно, без дополнительного согласования с Администрацией привлекать средства физических и юридических лиц в рамках реализации инвестиционного контракта в установленном законодательством порядке и в пределах своей доли в объеме инвестиций.

ООО "Ринго-Трэйд", реализуя право, предусмотренное п. 7.3 контракта, заключал инвестиционные договоры и договоры долевого участия с физическими и юридическими лицами в отношении жилых и нежилых помещений в реконструируемом многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Нагорная, д. 7, корп. 1.

Судом первой инстанции установлено, что ООО КБ "СОЮЗНЫЙ" является одним из участников долевого строительства.

Решением арбитражного суда города Москвы от 12.05.2022 по делу N А40-235543/2021 удовлетворен иск Департамента городского имущества города Москвы об обязании ООО "РИНГО-ТРЭЙД" подписать акты реализации инвестиционного контракта в редакции Департамента.

Согласно решению суда (стр. 11), площадь нежилых помещений, подлежащая разделу, составляет 286,9 кв.м., что является разницей между полезной нежилой площадью объекта согласно материалам технической документации ГБУ МосгорБТИ от 04.06.2021 (1 673,9 кв. м) и нежилой площадью, находящейся в собственности ООО "РИНГО-ТРЭЙД" (1 387 кв. м) на момент заключения контракта. Конкретные помещения, переходящие в собственность инвестора и Администрации, указаны в пунктах 7 и 9 Акта (стр. 12-14 решения).

Нежилое помещение N 6, площадью 237,40 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0002018:6450, располагающееся в подвальном этаже многоквартирного дома, в отношении которого у ООО КБ "СОЮЗНЫЙ" возникло право собственности на основании договора долевого участия, не являлось предметом указанного выше судебного спора, Департаментом городского имущества города Москвы не были заявлены в отношении него требования о признании права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в абзаце седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита -обязанность государства.

Между Правительством Москвы и ООО "РИНГО-ТРЭЙД" был заключен инвестиционный контракт, который регулируется Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". К отношениям сторон инвестиционного контракта в неурегулированной данным законом части применяются по аналогии нормы о простом товариществе.

Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 01.03.2022 N 308-ЭС20-24350 (6) по делу N А63-4453/2019, для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разногласия между Правительством Москвы и застройщиком не могут нарушать права третьих лиц, которые действуя добросовестно и осмотрительно приняли участие в строительстве многоквартирного дома путем внесения денежных средств.

В обратном случае любое лицо, которое намеревалось приобрести нежилые помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Нагорная, д. 7, корп. 1, должно было не только ознакомиться с содержанием инвестиционного контракта, но и принять на себя риск того, что в результате подписания акта реализации, его помещение может быть передано городу Москве.

При этом заранее предвидеть это невозможно, поскольку инвестиционный контракт не содержит конкретного перечня подлежащих передаче Москве помещений.

По сути данное противоречит самому существу отношений между публично-правовым образованием, застройщиком и участниками строительства.

Доводы Управления о том, что ООО КБ "Союзный" не имеет права регистрировать право собственности на свои помещения до подписания акта реализации противоречит как самому существу отношений по инвестициям в строительстве, так и нарушает права ООО КБ "Союзный" и его кредиторов на получение причитающегося по условиям договора долевого участия.

Суд первой инстанции верно отметил, что отсутствие подписанного сторонами акта о реализации инвестиционного контракта не препятствует признанию и регистрации права собственности на объект недвижимости.

Также отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта само по себе не означает, что лицо лишено возможности требовать защиты своих гражданских прав путем признания права на спорный объект недвижимости, в том числе в судебном порядке.

Поскольку в отношении указанного нежилого помещения отсутствует спор о праве между участниками гражданского оборота, ООО КБ "СОЮЗНЫЙ" и ООО "РИНГО-ТРЭЙД" были выполнены в полном объеме условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.12.2016 N 139/0-4/0-6/2016, а многоквартирный дом введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что у Управления Росреестра по г.Москве отсутствовали законные основания, предусмотренные ст. 26 Закона N 218-ФЗ, приостановления регистрации права собственности ООО КБ "СОЮЗНЫЙ".

В силу взаимосвязанных положений ст.ст. 4, 12, 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право собственности участника строительства на объект долевого строительства возникает в силу заключения договора долевого участия, его регистрации в установленном порядке, исполнения своей обязанности по оплате и исполнения встречной обязанности Застройщика по передаче такого объекта.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявителем на регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям законодательства, заявление было подано в полном соответствии со статьями 18, 21 Закона N 218-ФЗ и как следствие, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2023 по делу N А40-4134/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.А. Яцева

Судьи

И.В. Бекетова И.А. Чеботарева