Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2023 г. N 20АП-5376/23 по делу N А62-2487/2023

г. Тула

18 октября 2023 г.

Дело N А62-2487/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.10.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Мосиной Е.В. и Грошева И.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии в судебном заседании в Арбитражном суде Смоленской области: от муниципального образования "город Смоленск" в лице Администрации: Абдуллаевой Д.Р. (доверенность N 192 от 29.12.2022); от индивидуального предпринимателя Осокина Михаила Владимировича Курзинер Е.Э. доверенность 09.01.2023), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Смоленской области апелляционную жалобу муниципального образования "город Смоленск" в лице Администрации на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.06.2023 по делу N А62-2487/2023 (судья Савин Р.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Осокина Михаила Владимировича (г. Смоленск, Смоленск" в лице Администрации (г. Смоленск, ИНН 6730012070, ОГРН 1026701449719) об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

указанным решением иск удовлетворен, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене, ссылается на то, что деятельность, осуществляемая на испрашиваемом земельном участке относится к предпринимательской, таким образом при расчете выкупной стоимости спорного земельного участка не может быть применена ставка 20%, которая установлена в отношении земельных участков, на которых размещены административные здания.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Истцу на праве собственности принадлежит здание - административный корпус с кадастровым номером 67:27:0020304:33 по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Большая Советская, 4а, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 23.12.2022 внесена запись регистрации 67:27:0020304:33-67/061/2022-8.

Указанное здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020306:2, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- банковская и страховая деятельность.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, имея исключительное право на приобретение земельных участков в собственность как собственник здания, расположенного на указанном земельном участке.

Истец 11.01.2023 обратился в Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов в собственность за плату под существующим объектом недвижимости. В ответ на заявление Администрация направила в адрес истца проект договора купли- продажи земельного участка N 2540/н от 25.01.2023

В п. 2.1 проекта договора выкупная цена земельного участка указана в размере 3594211 руб. 01 коп. - исходя из 100% кадастровой стоимости.

Истец не согласился с размером выкупной стоимости земли, полагая, что в настоящем случае, согласно Постановлению Администрации Смоленской области от 08.04.2013 N 261 "Об установлении процентной ставки кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов", стоимость выкупа составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка, поскольку на нем расположено административное здание.

Истец в адрес Администрации направил заявление от 10.02.2023 с протоколом разногласий к представленному проекту договора, по спорному пункту 2.1. Разногласия по пункту 2.1. сторонами не урегулированы.

Ответчик не известил истца ни о принятии договора купли -продажи с протоколом разногласий, ни об отклонении протокола разногласий, в связи с чем истец обратился в суд с иском.

Администрация указала о возврате в адрес ИП Оскокина М.В. протокола разногласий без согласования письмом от 14.02.2023 N 24/1287-исх, поскольку натурным обследованием установлено, что на спорном земельном участке расположено трехэтажное здание с вывеской "Уралсиб Банк", в здании осуществляется банковская деятельность. Поскольку банковская деятельность, по мнению ответчика, это предпринимательская деятельность кредитных организаций на рынке финансовых и связанных с ними услуг по выполнению функций посредничества в кредите, платежах и обращений капитала основанная на законе либо лицензии, то здание не может быть отнесено к категории административных и выкуп должен производится по 100% кадастровой стоимости.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу требований статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

ИП Осокин М.В. является собственником административного корпуса, площадью 1875,6 кв.м, расположенного по адресу: с кадастровым номером 67:27:0020304:33 по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Большая Советская, 4а, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 23.12.2022 внесена запись регистрации 67:27:0020304:33-67/061/2022-8.

Указанное здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020306:2, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- банковская и страховая деятельность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа земельного участка, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 ЗК РФ.

Разногласия сторон по настоящему спору касаются только порядка определения размера выкупной цены, само право на выкуп не оспаривается.

В силу приведенных выше положений земельного законодательства истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, и уполномоченный орган власти, обязан заключить с истцом договор купли-продажи этого участка. Согласно представленных в материалы дела доказательств заявление истца рассмотрено и представлен проект договора купли-продажи земельного участка.

Из постановления Администрации Смоленской области от 08.04.2013 N 261 "Об установлении процентной ставки кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров таких земельных участков без проведения торгов" следует, что выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.

Пунктом 1 указанного Постановления определено, что процентная ставка при заключении договоров купли-продажи земельных участков в подобных случаях составляет 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, если на нем размещено административное здание, строение и сооружение промышленности и коммунального хозяйства (истец полагает правильным применение данной ставки); и ставка 100 процентов кадастровой стоимости земельного участка применяется в отношении прочих земельных участков (применена ответчиком при определении выкупной цены участка).

Согласно сведениям о характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в государственном реестре недвижимости, спорное здание является административным.

Согласно постановлению Администрации Смоленской области N 261 льготная (20%) ставка размера кадастровой стоимости земельного участка устанавливается применительно к земельному участку при расположении на нем административного здания, то есть для применения такого размера достаточно факта расположения объекта, отнесенного к категории административных зданий.

При этом фактическое использование здания в настоящем случае не имеет правового значения для определения процентной ставки с целью выкупа.

Отнесение здания банков к административным также следует из Приложения 2 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 N П/0336 (здания банков отнесены к группе "Административные объекты").

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно указал, что истец вправе выкупить спорный земельный участок в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка применительно к земельному участку при расположении на нем административного здания (то есть для применения данного размера достаточно факта расположения согласно ЕГРН на земельном участке административного здания), а не по разрешенному использованию земельного участка, как указывает ответчик.

Пунктом 1 Постановления N 261 предусмотрено установление льготной ставки применительно к различным критериям отнесения участков (категория земель, разрешенное использование, размещение конкретных объектов, варианты образования и т.п.). 1) процентная ставка кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), при заключении договоров купли- продажи таких земельных участков без проведения торгов составляет: - 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены здания, сооружения, предоставляемых собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них (абзац второй); - 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство) и личного подсобного хозяйства, на которых расположены здания, сооружения, предоставляемых собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них (абзац третий); - 7 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, на которых размещены индивидуальные гаражи физических лиц или их некоммерческих объединений (абзац четвертый); - 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, на которых размещены производственные и административные здания, строения и сооружения промышленности и коммунального хозяйства (абзац пятый); - 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, на которых размещены гостиницы или гостиничные комплексы (абзац шестой); - 100 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении прочих земельных участков (абзац седьмой).

При этом суд верно указал на то, что в отличие от предыдущих абзацев (второго и третьего, устанавливающих льготные ставки 15 и 5% применительно к категории, разрешенному использованию именно участка), абзац пятый связывает установление 20% размера не с разрешенным использованием (категорией) участка, а с фактом расположения на нем конкретного здания (в настоящем случае - административного).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020306:2, площадью 1863 кв.м определена на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 07.11.2022 N 1083 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Смоленской области и составляет 3 594 211,01 рублей (строка 379793 приложения к приказу).

С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что истец вправе выкупить спорный земельный участок по цене 718 842 руб. 20 коп.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с установленными судом обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.06.2023 по делу N А62-2487/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

И.П. Грошев