Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2023 г. N 09АП-60035/23 по делу N А40-14531/2023

г. Москва

16 октября 2023 г.

Дело N А40-14531/23

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 июля 2023 года по делу N А40-14531/23, принятое судьей И.А. Васильевой (50-121),

по иску ООО "Армус" (ИНН 2902086627, ОГРН 1192901003240)

к ответчикам: 1) Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674); 2) ООО "Альянс Биохим Инжиниринг" (ОГРН: 1147746520371, ИНН: 7719878566)

о признании недействительным в части договора аренды нежилых помещений N 00-015771/19 от 07.11.2019, об устранении препятствий в пользовании помещением,

при участии в судебном заседании представителей от истца: Лосева А.В. по доверенности от 01.08.2021, диплом ВСА 0452754 от 06.02.2009; от ответчиков: от 1-го: Авакова Н.В. по доверенности от 27.07.2023, диплом 107724 0139419 от 15.07.2015; от 2-го: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Армус" обратилось в суд с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы, Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Биохим Инжиниринг" о признании недействительным договор аренды N 00-01571/19 от 07.11.2019, заключенный между ООО "Альянс Биохим Инжиниринг" и Департаментом городского имущества города Москвы в части передачи в аренду нежилого помещения под номером 10 (коридор), входящего в состав помещения под номером VII, расположенного в подвале здания по адресу: город Москва, пер. Колодезный, д. 2, корп. 2; обязании ООО "Альянс Биохим Инжиниринг" в течение семи дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в пользовании помещением под номером 10 (коридор), входящим в состав помещения под номером VII, расположенного в подвале здания по адресу: город Москва, пер. Колодезный, д. 2, корп. 2, путем его освобождения от принадлежащего ООО "Альянс Биохим Инжиниринг" имущества; обязании ООО "Альянс Биохим Инжиниринг" не чинить препятствия в пользовании помещением под номером 10 (коридор), входящим в состав помещения под номером VII, расположенного в подвале здания по адресу: город Москва, пер. Колодезный, д. 2, корп. 2, путем круглосуточного беспрепятственного прохода (доступа), выдать дубликаты ключа (ключей) от входной двери в помещение под номером VII с лестничной клетки.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20 июля 2023 года по делу N А40-14531/23 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, 1-й ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие 2-го ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, 05.08.2019 по результатам аукциона, состоявшегося 27.06.2019, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и обществом "Армус" (арендатор) заключен договор N 00-01078/19 аренды нежилого помещения общей площадью 63,40 кв.м. (подвал, пом. VII, ком. 5-8), расположенного в здании по адресу: город Москва, пер. Колодезный, д. 2, корп. 2. Экспликация нежилого помещения и поэтажный план являются неотъемлемой частью договора аренды.

23.07.2019 между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения. В этот же день арендатору переданы ключи от нежилого помещения.

С момента заключения договора аренды и подписания указанного акта общество "Армус" не имеет объективной возможности пользоваться арендуемым помещением в силу следующего.

Вход в арендуемое обществом "Армус" помещение с лестничной клетки является единственным и осуществляется через помещение под номером 10. Согласно экспликации к техническому паспорту БТИ имеющееся в помещении под номером VII помещение под номером 10 площадью 2,6 кв.м. является коридором.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2020 по делу N А40-68955/20-127-478 установлено, что "нежилое помещение, через которое осуществляется проход к арендуемому истцом помещению принадлежит Департаменту и передано в аренду ООО "АЛЬЯНС БИОХИМ ИНЖИНИРИНГ", что подтверждается письмом Департамента от 14.04.2020 и не оспаривается сторонами".(абз. 1 стр. 4 решения).

На дату рассмотрения судом указанного дела общество "Альянс Биохим Инжиниринг" указывало, что проход через указанное помещение предоставлен обществу "Армус" в рабочие часы, при этом оснований для передачи ключей от указанного помещения обществу "Армус" не имеется, поскольку помещения принадлежат обществу "Альянс Биохим Инжиниринг" на праве аренды и в них находятся материальные ценности (абз. 2 стр. 4 решения).

Однако постановлением от 09.09.2021 УУП отдела МВД по району Сокольники г. Москвы об отказе в возбуждении уголовного дела из объяснений генерального директора общества "Альянс Биохим Инжиниринг" Степанина B. установлено, что нежилое помещение используется обществом "Альянс Биохим Инжиниринг" под склад, в нем хранятся материальные ценности, поэтому предоставление доступа в помещение, а также сквозной проход через него категорически невозможны.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Исковые требования признаны законными и обоснованными, с чем соглашается апелляционная коллегия.

Как указано выше, переданное в аренду ответчику помещение под номером 10, через которое осуществляется доступ в арендуемое истцом нежилое помещение, согласно экспликации к техническому паспорту БТИ является коридором, то есть местом общего пользования, являющимся общим имуществом здания.

Федеральным законом от 21.12.2021 N N 430-ФЗ в часть первую Гражданского кодекса РФ введена глава 17.1, которая вступила в силу с 01.09.2022.

В силу части 2 статьи 287.4 Гражданского кодекса РФ собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (статья 287.5).

В силу статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения имущество в этих здании или сооружении (общее имущество). К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Частью 2 статьи 141.4 Гражданского кодекса РФ, также введенной Федеральным законом от 21.12.2021 N N 430-ФЗ, предусмотрено, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи.

Собственники помещений в здании или сооружении совместно владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении (часть 4 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ).

Доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади здания или сооружения (часть 5 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ).

В силу части 7 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений в этих здании или сооружении.

Изложенное правовое регулирование прав собственников помещений в здании или сооружении ранее было определено в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее по тексту -Постановление N 64), согласно пункту 1 которого собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкций этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 1 указанного постановления разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса РФ устанавливает запрет на отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-0-0 указал, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

При изложенных обстоятельства помещения, являющиеся общим имуществом здания, сооружения, многоквартирного дома, места общего пользования предназначены исключительно для обслуживания и удовлетворения нужд всех собственников. Следовательно, помещения, которые в договоре аренды могут быть обозначены как самостоятельные помещения, но которые фактически являются местами общего пользования (коридоры, холлы, лестничные клетки), не могут быть самостоятельным объектом аренды. Следовательно, условие договора аренды о передаче таких объектов является ничтожным (статья 290 Гражданского кодекса РФ, статья 168 Гражданского кодекса РФ).

Как указано выше, переданное в аренду ответчику помещение под номером 10, через которое осуществляется доступ в арендуемое истцом нежилое помещение, согласно экспликации к техническому паспорту БТИ является коридором, то есть местом общего пользования, являющимся общим имуществом здания.

Из экспликации (схемы) однозначно усматривается, что в подвале здания N 2, корп. 2, по пер. Колодезный расположено нежилое помещение под номером VII, состоящее по экспликации из трех кабинетов, двух служебных помещений, трех коридоров, в том числе спорного под номером 10, двух санузлов.

Часть указанного помещения под номером VII, состоящую из помещений под номерами по экспликации 1, 2, 3, 10, 11, Департамент передал в аренду обществу "Альянс Биохим Инжиниринг", а другую часть, состоящую из помещений под номерами по экспликации 5, 6, 7, 8 - истцу. При этом из экспликации (схемы) с очевидностью усматривается, что спорное помещение коридора под номером 10 обеспечивает единственный проход с лестничной клетки в арендуемые истцом помещения.

Следовательно, спорное помещение коридора под номером 10 не имеет и не может иметь самостоятельного назначения, оно является вспомогательным по отношению к остальным помещениям помещения под номером VII, поскольку через него обеспечивается доступ с лестничной клетки.

При изложенных обстоятельствах у Департамента отсутствовали законные основания для передачи ответчику в аренду помещения под номером 10. Заключенный между Департаментом и ответчиком договор аренды в указанной части является ничтожным, то есть недействителен с момент заключения не зависимо от признания его таковым судом и не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса РФ).

При этом в силу разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", истец, не будучи стороной оспариваемого им в части договора аренды, имеет право на предъявление настоящего требования, поскольку общество "Альянс Биохим Инжиниринг" связывает свое право занимать и использовать по своему усмотрению спорное помещение коридора под номером 10, а также ограничивать истцу пользованием им, именно на заключенном с Департаментом договоре аренды.

У истца и ответчика имеется равное право пользования являющимся местом общего пользования помещением под номером 10, через которое осуществляется доступ в нежилые помещения, предоставленные истцу и ответчику в аренду Департаментом.

В связи с изложенным, требования истца правомерно признаны обоснованными судом первой инстанции.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества г. Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 июля 2023 года по делу N А40-14531/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Г.С. Александрова О.В. Савенков